房地產(chǎn)泡沫成因評核與調(diào)控
時間：2022-04-19 11:17:00
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房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指」幾地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎(chǔ)價值)不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面仁的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫(地價泡沫)，而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。
(一)土地資源的稀缺。由于_l幾地資源的稀缺性、壟斷性使得房地產(chǎn)成為泡沫的載體之一，土地屬于自然資源，其供應(yīng)量是有限的，由于生態(tài)環(huán)境的破壞，可使用的土地面積減少，城市化進程的不斷推進使人們對土地的需求量越來越大，土地的稀缺成為房地產(chǎn)泡沫提供了條件。
(二)房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
(三)商業(yè)銀行信貸的擴張。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)還有個人住房按揭貸款，銀行信貸已經(jīng)貫穿土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的全過程。銀行基于對房地產(chǎn)業(yè)的樂觀判斷，對房地產(chǎn)行業(yè)提供大量資金的支持。
(四)政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加丘政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之.。
(五)地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價(市場地價等于未來上地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價是合理的，現(xiàn)實的rli場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實土的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。
(六)對房地產(chǎn)“過熱”認識不足房地產(chǎn)“過熱”也稱房地產(chǎn)開發(fā)過度，是指市場的需求趕不仁新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價格和租金下降的現(xiàn)象，房地產(chǎn)“過熱”反應(yīng)了市場供求關(guān)系，“過熱”不一定就產(chǎn)生“泡沫”，但“過熱”是房地產(chǎn)市場產(chǎn)生“泡沫”的前提。當(dāng)前人們對房地產(chǎn)“泡沫”的討論中，習(xí)J慣用空置率來房地產(chǎn)市場中供需失衡的程度。
二、房地產(chǎn)泡沫可能帶來的危容
1.資源配置的實效房地產(chǎn)泡沫的存在使得投資房地產(chǎn)能獲得比比其他行業(yè)更高的利潤，投資者紛紛從其他行業(yè)撤資涌向房地產(chǎn)行業(yè)或者將準備投入其他行業(yè)的資金投向房地產(chǎn)，抑制了其他行業(yè)發(fā)展，不利于資源的有效配置。
2破壞金融秩序，導(dǎo)致金融危機房地產(chǎn)投資使得人們對資金的需求急劇增加，人們的投資熱情勢不可擋，銀行為了獲得利潤，提高利率并放寬對貸款者的信用要求，給銀行帶來潛在的危險，貸款利率的提高也增加了低收入人的信譽風(fēng)險，而且一旦房地產(chǎn)市場降溫，銀行即使處理掉按揭的房產(chǎn)也難以彌補自身的損失，從而易引發(fā)金融危機。
3.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟還會影響國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例。由于房地產(chǎn)泡沫是由虛假的高贏利預(yù)期的投機帶動起來的，并不是實際經(jīng)濟增長的結(jié)果，它的產(chǎn)生和形成使國民經(jīng)濟的總量虛假增長、結(jié)構(gòu)扭曲。一旦泡沫破滅，在泡沫形成過程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系就難以理順，形成信用危機，這將給國民經(jīng)濟的運行帶來相當(dāng)大的沖擊和危害。
三、房地產(chǎn)泡沫評估人們常常用以下幾種指標來反映和判斷房地產(chǎn)的市場狀況。
1、空置率。空置率是反映一定時點商品房供求狀態(tài)、市場運行好壞的相對指標，直接用來表明房地產(chǎn)市場的熱度和泡沫程度。19982003年我國商品房累計竣工面積為123841.6萬平方米，累計銷售面積為93098.1萬平方米，新增空置量30743.5萬平方米，年均增加空置量6148.7萬平方米，若將30743.5萬平方米直接除以123841.6萬平方米，會得到24.82%的空置率，遠遠高于國際10%-13%的警戒線。
2、房價收入比。房價收入比用來測度居民住房消費能力，因而也是間接用來測度房地產(chǎn)泡沫的指標。該指標受三個因素影響，一是該地區(qū)的房屋每平方米單價高低;二是住房面積標準;三是該地區(qū)居民收入水平高低。西方國家房價收入比一般在3-6,有資料顯示我國的平均房價收入比為7.8，不少城市超過了10.
3、房價增長率與GDP增長率。房價增長幅度與GDP增長速度的對比度，經(jīng)常被人們作為房地產(chǎn)泡沫的判斷尺度。一般認為，只要前者的增長速度不超過后者，就可以認為不存在房地產(chǎn)泡沫。在一般情況下，我們只作為石材原料而受到利用，如構(gòu)造破碎帶中的蝕變巖等。形成飾面石材的巖石，其放射性照射量率一般不會高。