完善住保體系對社會的作用

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一、完備的住保體系標準及目前浙江體系存在的問題

中國住房保障體系是政府為實現1996年聯合國大會提出的“人人享有適當住房”目標，保障老百姓的住房權而制定的各種規章制度和措施。完備的住房保障體系標準應該針對不同的家庭，結合中國當前實際和發展需要，由以下幾個有機部分構成：針對城鎮戶籍低收入家庭的廉租房和租房補貼；針對非戶籍常住中低收入務工人員的公租房；針對中等收入家庭的經濟適用房、限價房、普通商品房等；至于高收入家庭則由理性的房地產市場去解決；公積金和貨幣補貼對提高老百姓的購房能力有巨大的作用，應該繼續推廣完善①。對比以上標準，目前浙江省住房保障體系存在以下幾方面的問題：

（一）對低收入家庭的住房保障，在政策上存在著不足、過度與缺位并存的問題

廉租房數量嚴重不足，補貼覆蓋面不夠；對其提供經適房會明顯惡化其生活質量，屬過度保障；面向外來務工人員的公租房基本上是一片空白，缺位問題要盡快彌補。

（二）對中等收入家庭保障不夠

盡管有多種類型的產權房，但由于數量不足，管理不善，很大一部分應保家庭既享受不到保障房，又買不起商品房而處于“夾心層”的尷尬狀態。

（三）對高收入家庭的保障義務被忽視了

近年來由于浙江省房地產市場嚴重失靈，投機嚴重使房價上漲過快泡沫化明顯，很多高收入家庭在住房方面投入過大而背負上沉重的債務，嚴重影響其生活質量。

二、完善住保體系對浙江金融、經濟社會發展的作用

住房保障體系最直接的作用是保障老百姓住房權，實現“人人享有適當的住房”目標，但是其綜合作用遠不只限于此。綜合來講，完善住保體系對浙江省主要有以下八大作用：

（一）解決老百姓住房難的民生問題

目前浙江省房價普遍過高，很多中低收入家庭尤其是年輕人和外省務工人員，靠自身努力很難享有適當住房。各發達國家和地區，都是政府投巨資提供住房保障，尤其是香港和新加坡，政府為絕大多數家庭提供了低成本的租住方案。中國是社會主義國家，向住房困難家庭提供完善的住房保障，解決民生問題是責無旁貸的，是構建和諧社會的重要一環。

（二）消化剛性需求以平抑商品房價格

目前對城鎮住宅的剛性需求主要來源于以下幾方面：大學畢業生和外來務工人員；低收入住房困難家庭；動拆遷；結婚用房；高收入家庭的改善性需求及投資需求等。如果為外省務工人員提供足夠的公租房，城鎮低收入住房困難家庭提供足夠的廉租房，為動拆遷和中等收入家庭提供足夠的經濟適用房，就能極大地緩解剛性需求導致的商品房市場供需缺口。搜房網就公租房問題進行的網絡調查顯示，有34.13%的人表示會考慮長期租賃公租房而放棄買房②，表明保障房對消化剛性需求平抑房價效果顯著。即使這些保障房不能在短期內全部落實，也能通過規劃安撫民心減少恐慌性購房，打消房地產投機者的房價上漲預期，平抑房價和遏制樓市泡沫。

（三）為房地產市場托底，防止樓市過分調整而重蹈日本覆轍

如果發達國家的房價收入比1:5左右為正常，則目前杭寧溫地區泡沫已非常嚴重，其中溫州居全國之首已經高達1:27.8③。當投資者逐漸回歸理性，房地產價格高位徘徊之時，房地產泡沫將面臨爆裂的風險。一旦泡沫爆裂，如果沒有一個合適的心理底線，房地產將可能陷入急漲長跌的L型蕭條中。日本在經歷80年代房地產泡沫之后，土地價格一路下挫直到現在，只有峰值時期的25%左右。保障房批量入市后，通過普通商品房和經濟適用房對商品房市場起到政策底的示范效應，能夠在樓市泡沫一旦破裂后，提供有效的心理支撐價位，起到穩定房地產市場的作用。采用這種溫和擠壓的策略，能夠保證在不使用利率和信貸等工具主動去刺破房地產泡沫的情況下，使房地產市場軟著陸，繼續發揮房地產市場的支柱產業作用。

（四）穩定金融市場，為防止中國版次貸危機出力

樓市泡沫嚴重威脅金融市場的安全與穩定，美國次貸危機實質上是房地產市場泡沫破裂導致的金融危機。1980年以來發生在12個國家和地區的16次比較嚴重的金融危機中，有12次都與房地產泡沫緊密相關，因此穩定房地產市場實際上就是穩定金融市場。美國在次貸危機中為挽救金融業耗資數萬億美元，而中國只需要完善住房保障體系為房地產市場托底，就能起到穩定金融市場的作用，以較小的投入就能防患于未然，維護金融市場的穩定，這個投入可以說是一本萬利。浙江經濟經過這么多年的高速發展，已經積累了較強的經濟實力，有能力率先構建完善的住房保障體系穩定金融市場，防范金融危機。

（五）抑制房地產市場暴利和資本過分流向房地產，同時保證政府財政收支

無論是經濟適用房，還是限價房、普通商品房等產權型保障房，都是政府以開發商的形式介入房地產市場，取消了開發商的暴利，使其只能獲得平均利潤而回歸正常的市場收益，有利于資本流向其它競爭性生產領域，避免其它產業失血而影響浙江經濟的可持續發展。在建設產權型保障房中，政府的財政收入完全可以保證。比如杭州的經適房，銷售價約3000元/m2，實際建安成本約1500元/m2，差價為財政收入。雖然每平方收入并不算太多，但是由于以建筑面積計算收入，政府收入不會少于土地出讓金，由此能在商品房不景氣時保證廉租房和公租房的投入資金來源穩定。

（六）以保障房替代商品房，繼續發揮房地產支柱作用拉動浙江內需

房地產相關的上下游產業達50多個，其健康發展對拉動內需貢獻巨大。通過增加建材、勞動力、裝修材料、家電和家具消費等需求，能在人民幣升值、外需不振的環境下拉動內需。在拉動內需方面，保障房具有與商品房完全相同的功能。當前商品房市場在擠泡沫的調控下成交量日漸萎縮，就需要盡快以保障房替代商品房，繼續發揮房地產支柱作用，通過投資和消費全方位拉動內需，促進浙江經濟的可持續發展。

（七）保障城鎮化進程順利進行，促進浙江經濟轉型升級

2010年人口普查顯示，浙江城鎮化水平為59%，根據每年約1%的城鎮化率，每年將有約50萬本省農民進城，而2010年到浙江的外省流入常住人口已達到1182.40萬人。城鎮化進程將對城鎮住房產生巨大需求，過高的房價收入比卻使這部分新市民缺乏歸屬感和安全感。公租房是住房保障體系中能解決目前城鎮化問題的最有效政策，也是缺位最嚴重的政策。大量建設公租房，能夠吸引更多外省務工人員持續流入，解決用工荒的問題，促進浙江經濟轉型升級，保障城鎮化進程順利進行。

（八）保障民生安撫民心，維護社會和政治穩定

我國每年投入巨資維護社會穩定，但一些惡劣事件還是屢屢發生，表明維穩投入是治標不治本。維護社會的和諧穩定，從根本上講還是要靠不斷增長的實際收入，不斷完善的保障體系和民主政治制度。穩定房價和金融市場從而穩定經濟，保障人人享有適當的住房從而穩定社會，才能維護政治制度的長治久安。從這兩個角度講，住房保障體系肩負著維護經濟和政治穩定的雙重職責，有著很強的經濟社會功能。

三、完善浙江住保體系的幾個關鍵點

由于浙江住房保障體系存在著諸多不足，而目前又面臨著保障資金不足、外需不振和用工荒等問題，要調整和完善浙江現有的住保體系應該從以下幾方面著手：

（一）重新規劃浙江省住房保障體系

大力發展公租房，向非戶籍常住人口提供足夠的公租房，吸引更多外省務工人員持續流入；將經濟適用房回歸到面向中等收入家庭，防止對低收入家庭銷售經適房嚴重惡化其生活質量，甚至導致浙江版次貸危機。

（二）規范經濟適用房管理

目前社會上對經濟適用房的不滿情緒非常普遍，實際調研中也發現浙江省一些地區存在著內部交易、暗箱操作等問題，比較典型的是溫州地區，不斷爆出經適房丑聞④。因此，要實現住房保障的民生計劃，各方面還需要進一步努力，對經適房規劃、建設和分配中的違規行為加大懲處力度。

（三）采取多種渠道解決保障房的資金問題

完成廉租房建設計劃、大量建設公租房和實現住房“應保盡保”，需要大量資金。要通過政府和民間投資并重的方式解決資金不足問題；引進社保等長線資金進入保障房建設；適當放寬公積金沉淀資金的使用范圍，有條件地用于援助廉租房和公租房的建設，使住房保障體系形成一個有機整體。

（四）從供需兩方面解決當前高房價問題

加強商品房市場的引導，以財稅、金融和行政等手段鼓勵中小戶型中低價位普通商品房建設，增加土地供應，嚴格控制別墅用房，抑制房地產市場投機。房地產市場沉淀的社會資金超過一定范圍越多，對我國尤其是浙江省金融經濟和社會其它領域的發展越不利。沒有一個國家因房地產業發達而成為世界強國，美國日本卻都因為房地產泡沫而引發了金融經濟危機。單純依靠房地產來拉動經濟，帶動的是附加值不高、國際競爭力不強的產業，破壞的卻是社會長期創造力和良好的心態，灌輸給全體國民“炒”的觀念，導致全民炒房，投機盛行，拜金者眾，會嚴重動搖金融、經濟與社會穩定的根基。

作為一個出口導向型的制造業大省，高房價對浙江的沖擊更加突出，大量的資金都從利潤微薄的制造業流出而涌向來錢快利潤高的房地產市場。這一方面對金融市場穩定構成巨大的威脅，另一方面又使實體企業嚴重失血而導致企業岌岌可危，目前浙江溫州已經發生多起由于企業老板炒房地產失敗而引發工廠倒閉的事件。只有大力建設和完善浙江省住房保障體系，保障民生才能安撫民心，打消房價上漲預期，抑制投機防范房地產金融危機，引導資金和人才進入浙江省有國際競爭力的實體經濟部門，才能夯實經濟社會和政治穩定的基礎，保障浙江金融、經濟和社會的全面可持續發展。