地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工業(yè)遺產(chǎn)利用

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1引言

隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展，我國的城市建設(shè)經(jīng)歷了大拆大建的過程，城市面貌可謂日新月異。而隨著全世界范圍內(nèi)對建筑遺產(chǎn)保護(hù)與更新再利用的重視，隨著低碳節(jié)能環(huán)保的發(fā)展目標(biāo)的提出，城市建設(shè)的目標(biāo)逐步從推倒重建轉(zhuǎn)向?qū)却娼ㄖ谋Ｗo(hù)與更新再利用上，越來越多的城市決策者、設(shè)計(jì)者開始把目光投向城市文化與城市特色的塑造，希望以舊建筑的更新再利用為契機(jī)，打造城市新面貌。而作為具有結(jié)構(gòu)堅(jiān)固、空間高大、易于改造等特點(diǎn)的工業(yè)建筑，更是在許多城市的改造中起到了越來越重要的作用。工業(yè)建筑的再利用有大量成功的案例，不同的國家、城市對工業(yè)建筑的意義有著不同的理解和再利用的方式。從利用方式來看，有一個(gè)從單純的建筑單體再利用向城市規(guī)劃、景觀與場所塑造擴(kuò)展的過程與趨勢［1］。許多工業(yè)建筑單體由于其空間高大、易于改造的特點(diǎn)，經(jīng)常被改造成博物館、文化藝術(shù)中心、辦公空間以及住宅，并成為區(qū)域的標(biāo)志點(diǎn)。國外熱極一時(shí)的Loft曾為蘇州河沿岸的舊廠房提供了很好的再利用思路，現(xiàn)在，它又成為前衛(wèi)人士體驗(yàn)新的居住環(huán)境和社區(qū)生活的時(shí)尚選擇。在這個(gè)生活方式不斷變化的時(shí)代，把工廠改造成公寓已經(jīng)成為大城市中針對高端房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)有利可圖的項(xiàng)目［2］。對于區(qū)域化的工業(yè)區(qū)，具有相似性的建筑群體容易形成明顯的場所特征，因此，在這樣的區(qū)域往往會(huì)從規(guī)劃入手，對工業(yè)遺產(chǎn)的功能置換重新定位，并形成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園等場所空間。

2工業(yè)遺產(chǎn)再利用與地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相結(jié)合

現(xiàn)代城市的建設(shè)往往向外圍擴(kuò)張以尋求新的城市格局的建立。新城的發(fā)展往往意味著以舊城為中心時(shí)代的結(jié)束。隨著經(jīng)濟(jì)、文化中心的外移，老城內(nèi)的居民也會(huì)逐步流失。而再好的風(fēng)景，沒有人的活動(dòng)，沒有觀賞的主體，也就失去了存在的意義。在這樣的情況下，如果將工業(yè)建筑場所改造和住宅項(xiàng)目有機(jī)地結(jié)合，既能結(jié)合建筑改造營造出城市中的特色社區(qū)，又可聚集人氣，保持區(qū)域的活力。萬科在郵電部武漢通信儀表廠基礎(chǔ)上改建而成的“潤園”就是一個(gè)成功的案例(圖1)。通過保留基地內(nèi)數(shù)量和品種繁多的原生樹木，結(jié)合現(xiàn)存工業(yè)建筑的特點(diǎn)，建筑師們在這里營建了一個(gè)“精神家園”［3］。可以說將工業(yè)建筑的再利用與地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相結(jié)合可以達(dá)到雙贏的效果。

3無錫“西水東”項(xiàng)目中的工業(yè)遺產(chǎn)再利用

無錫作為民族工商業(yè)發(fā)展的源頭，始終以“魚米之鄉(xiāng)”的富裕形象留在人們的腦海中，沿運(yùn)河的城市景觀因?yàn)榇罅棵褡骞ど虡I(yè)建筑的存在而非常具有特質(zhì)［4］。但是在城市向外圍擴(kuò)張發(fā)展的過程中，工業(yè)、文化、經(jīng)濟(jì)中心向外圍轉(zhuǎn)移，城市面臨著如何保持舊城活力、塑造城市特色空間場所的難題。位于市中心的“西水東”住區(qū)可以說交出了一份很好的答卷。

3.1項(xiàng)目概況

“西水東”項(xiàng)目地處無錫母親河梁溪河與文化之脈古運(yùn)河“兩河三水”交匯之處，緊臨著無錫市中心的象征解放環(huán)路，東側(cè)有約11萬m2的體育公園，西北面有由茂新面粉廠改建而成的無錫民族工商業(yè)博物館和城市規(guī)劃館。可以說，這里是無錫歷史文化的匯聚地，也是城市發(fā)展的核心區(qū)，具有非常濃厚的歷史底蘊(yùn)。更重要的是，地塊內(nèi)部有近3萬m2的工業(yè)建筑群(圖2)，其中有榮氏家族捐獻(xiàn)給新中國的無錫最大的繅絲廠。這一特點(diǎn)是別的相同區(qū)位或者相同規(guī)模的住區(qū)所不能比擬的，對這些無錫最大民族工商業(yè)建筑遺產(chǎn)的利用的策略，將對整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、整體形象產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

3.2設(shè)計(jì)定位

3.2.1把工業(yè)建筑的再利用作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心“西水東”的工業(yè)建筑組群由不同時(shí)代的建筑組合構(gòu)成，透過這些不同歷史時(shí)期的建筑遺跡，我們能夠看到城市中正在消失的歷史積淀，看到存在于其中的生活記憶，看到對它們善加利用將給未來區(qū)域與城市帶來的影響(圖3)。因此，開發(fā)團(tuán)隊(duì)很快達(dá)成共識(shí):對這些工業(yè)建筑采取積極的再利用方式，并且把保留的工業(yè)建筑作為規(guī)劃設(shè)計(jì)核心點(diǎn)而不是點(diǎn)綴。

3.2.2打造開放的商業(yè)社區(qū)再利用建筑的功能定位成為設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。這些工業(yè)建筑在開發(fā)地塊內(nèi)分布廣、規(guī)模大，必定對未來住區(qū)的規(guī)劃布局、整體定位以及商業(yè)運(yùn)作起到?jīng)Q定性的作用。從住宅開發(fā)的商業(yè)角度看，地塊周圍舊的住宅區(qū)基本都缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施。從區(qū)域的功能定位與城市設(shè)施來看，地塊處于城市核心商業(yè)區(qū)的邊緣，且周圍均為文教與住宅區(qū)，交通便捷，人流量較大。針對這些特點(diǎn)，規(guī)劃部門、文保部門、地產(chǎn)商、多個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等經(jīng)過多輪的討論修改，在不斷完善中漸漸理清了整個(gè)區(qū)域內(nèi)的舊建筑利用策略以及開發(fā)定位:首先，以改造利用工業(yè)建筑為核心，通過新功能的植入，打造出一個(gè)開放的商業(yè)社區(qū);其次，將最好的人文建筑景觀和自然風(fēng)景向社會(huì)開放，讓梁溪河畔形成新的活力中心，聚集周圍的人氣，讓該區(qū)域內(nèi)的人群活動(dòng)多樣化，從而推動(dòng)地區(qū)活力的提升。

3.3總體布局

無錫的舊城中心是以解放環(huán)路為界的以內(nèi)區(qū)域，外形如一只龜殼，素有“一弓九箭，龜紋造城”的說法。在總體布局上，“西水東”充分借鑒了英國曼徹斯特、伯明翰等工業(yè)城市改造的成功經(jīng)驗(yàn)，采取尊重歷史與環(huán)境創(chuàng)新的態(tài)度，結(jié)合無錫的舊城改造計(jì)劃，將無錫“龜背格局”和“一弓九箭”的規(guī)劃概念貫穿到項(xiàng)目中，將傳統(tǒng)的城市格局理念與時(shí)尚的住區(qū)形態(tài)很好地融合到一起(圖4)。考慮到地塊中的F區(qū)保留建筑最多、最完整，且與無錫“金融街”五愛路距離最近，距離地鐵2號(hào)線較近，是未來古運(yùn)河旅游的主要停靠碼頭，因此，將這部分重點(diǎn)打造為住宅部分的配套及商業(yè)補(bǔ)充。景觀布局上同樣考慮開放性。結(jié)合工業(yè)遺產(chǎn)建筑的商業(yè)化轉(zhuǎn)型，在古運(yùn)河、梁溪河沿岸設(shè)置了面對公眾的開放步道，體現(xiàn)了對城市區(qū)域形象、城市公共環(huán)境的關(guān)注和對普通公眾的關(guān)懷，促進(jìn)了該地區(qū)舊城區(qū)域地貌的美化。

3.4設(shè)計(jì)理念的表達(dá)

建筑功能置換的首要原則之一是物盡其用。首先考慮待改造建筑的特點(diǎn)，探討其再利用的可能方式，其次結(jié)合其所處的區(qū)位特征，考慮所需要發(fā)展的功能，兩者有機(jī)的結(jié)合，才能達(dá)到一個(gè)雙贏的結(jié)果。“西水東”內(nèi)的工業(yè)建筑群包括原廠區(qū)的總部辦公大樓、數(shù)座倉庫車間、一所食堂以及工廠內(nèi)部的發(fā)電廠、鑄件車間、鍋爐房等，它們連在一起，形成了連續(xù)的濱河建筑帶。由于明確的目標(biāo)是改造為時(shí)尚商業(yè)空間，同時(shí)將梁溪河這一濱水界面塑造為城市的步行商業(yè)區(qū)(圖5)，因此，具體設(shè)計(jì)理念的表達(dá)分為三個(gè)階段:首先，清除建筑內(nèi)外的增建部分，以保持建筑物的主要?dú)v史特征并恢復(fù)其原貌。第二階段，對原建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固和改造，提高安全性能，同時(shí)創(chuàng)造靈活的結(jié)構(gòu)體系，使其能夠更好地適應(yīng)目標(biāo)功能。第三階段，將現(xiàn)代建筑語言運(yùn)用到工業(yè)結(jié)構(gòu)上。盡可能保留建筑的形態(tài)特征，通過加設(shè)水平聯(lián)系通道、垂直交通以及露臺(tái)等元素加強(qiáng)建筑間多層面的聯(lián)系，塑造便捷多樣的商流系統(tǒng)(圖6)。現(xiàn)存遺跡資源通過有效整合，在賦予舊建筑以新生命的同時(shí)，成為集餐廳、酒吧、商場、畫廊、展示空間及美食廣場等于一體的多功能區(qū)域，打造出具有活力的工作、居住、休閑、娛樂的生活區(qū)。在這里，歷史工業(yè)建筑遺產(chǎn)與現(xiàn)代住區(qū)以及運(yùn)河景觀完美地融合到了一起。

3.5新老建筑的和諧共生

如何使老建筑與新建筑很好結(jié)合，而不是生硬的毗鄰，這對規(guī)劃師與建筑師來說都是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。在“西水東”項(xiàng)目中，采取的是保留精華、新舊交融的模式———根據(jù)保留建筑的特質(zhì)，建造與之相呼應(yīng)的新建筑。也就是說，新建的建筑尊重已存在的建筑與空間環(huán)境。在建筑功能上，根據(jù)原有建筑做到物盡其用。這里我們以核心改造區(qū)F區(qū)為例(圖7)。S01—S07為南北連續(xù)的線性建筑體量。建筑設(shè)計(jì)中策略性地拆除和加建，在二層連通形成一條縱貫?zāi)媳钡纳虡I(yè)步行街。S07原食堂和S02原倉庫建筑則加建了大臺(tái)階和鋼結(jié)構(gòu)雨篷，空間上強(qiáng)調(diào)出商業(yè)街的入口廣場，回應(yīng)了整體地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)格局，形成北側(cè)學(xué)前西路面向城市的商業(yè)入口，以及面向南側(cè)地塊商業(yè)組群的空間節(jié)點(diǎn)。底層的商業(yè)空間均為外向的商業(yè)界面，主要分為東側(cè)濱水和西側(cè)內(nèi)街兩個(gè)獨(dú)具個(gè)性的商業(yè)街，為了加強(qiáng)兩條商業(yè)街之間的聯(lián)系，同時(shí)增強(qiáng)景觀空間的通透性，加強(qiáng)對人流的交叉引導(dǎo)，面向S05設(shè)置了一個(gè)河面方向的入口。二層的商業(yè)步行空間中利用了原有保護(hù)建筑的空間特質(zhì)，通過多樣化的公共交通節(jié)點(diǎn)及休息平臺(tái)，把各類商業(yè)場所組織在一條線形結(jié)構(gòu)中，在保證景觀豐富性的同時(shí)做到了流線的簡單性。在建筑材料選擇上，注意現(xiàn)代結(jié)構(gòu)、材料與原有建筑的紅磚水泥砂漿墻面質(zhì)感的對比和有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)工業(yè)時(shí)代和現(xiàn)代商業(yè)生活的反差(圖8)。

4最好的保護(hù)就是通過再利用發(fā)揮工業(yè)遺產(chǎn)再生經(jīng)濟(jì)價(jià)值

對現(xiàn)有建筑改擴(kuò)建的工作已經(jīng)不是簡單地探討如何保留城市意象和歷史古跡的問題，從生態(tài)和經(jīng)濟(jì)角度來說，它是勢在必行之事。工業(yè)遺產(chǎn)的再利用有多種方式，可學(xué)習(xí)德國杜圖8舊貌與新顏Fig．8Contrastappearanceoftheindustrialbuilding伊斯堡公園式的原貌保留、局部更新模式和法國巴黎貝爾西地區(qū)式的保留精華、新舊交融模式，也可以采取法國巴黎雪鐵龍公園式的全新形象、繼承特質(zhì)模式。國內(nèi)各個(gè)城市對工業(yè)建筑的保護(hù)都很重視，北京、上海、廣州等大城市在再利用方面都作出了很好的表率，但是由于直接拆除的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于改造的費(fèi)用，簡單的拆除重建能使開發(fā)商獲得更大經(jīng)濟(jì)收益，因此，大量工業(yè)建筑的命運(yùn)還是被拆除。但是，“西水東”開發(fā)的成功讓我們看到:將一些城市特有的文化資源當(dāng)成寶貴財(cái)富而非包袱來看待，對其善加利用，是可以兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的。工業(yè)建筑遺產(chǎn)的保護(hù)與市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展并無絕對的對立性。地產(chǎn)項(xiàng)目借助工業(yè)建筑形態(tài)和景觀促成城市區(qū)域地貌的美化，從而推動(dòng)或促進(jìn)城市發(fā)展;工業(yè)建筑再利用如果能在保護(hù)真實(shí)性、完整性的前提下，挖掘場所文化特性，營造出一種更符合現(xiàn)代人居住需求的生活氛圍，跟未來的一些生活場景、生活方式進(jìn)行對接，就可以最大限度地發(fā)揮其物質(zhì)與精神雙重的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。我國對工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)、管理與研究尚處于起步階段。從現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)所在地區(qū)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，考慮現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)、利用和管理，從考慮社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā)，來看待建筑藝術(shù)與城市文化遺產(chǎn)，或許可以得到新的思路。