房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況與問題思考

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摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟一直作為鄂爾多斯的地方經(jīng)濟，伴隨著“煤炭輝煌十年”發(fā)生了翻天覆地的變化，逐漸成為鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，為地方經(jīng)濟的發(fā)展做出了相當(dāng)?shù)呢暙I。但是隨著全國經(jīng)濟下行壓力不斷增大，當(dāng)?shù)氐胤慨a(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了許多問題。本文就房地產(chǎn)發(fā)展狀況和趨勢分析鄂爾多斯房地產(chǎn)的發(fā)展狀況和問題，由此提出的思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展狀況；問題；思考分析

改革開放之初，鄂爾多斯市（原伊克昭盟，2001年9月撤盟設(shè)市）是內(nèi)蒙古最貧困落后的地區(qū)之一。近年來，鄂爾多斯市依托資源優(yōu)勢，搶抓西部大開發(fā)等一系列重大機遇，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞打造國家級能源重化工基地的戰(zhàn)略目標，全力推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，初步實現(xiàn)了經(jīng)濟總量由小到大，發(fā)展布局由亂到治，產(chǎn)業(yè)層次由低到高，增長方式由粗放到集約的歷史性轉(zhuǎn)變，特別是“鄂爾多斯發(fā)展模式”得到中央和自治區(qū)的充分肯定和高度重視，成為改革開放30周年全國十八個典型地區(qū)和學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀五個典型城市之一。2011年，榮獲了全國文明城市和國家衛(wèi)生城市榮譽稱號。鄂爾多斯房地產(chǎn)經(jīng)濟作為鄂爾多斯的支柱經(jīng)濟之一，為地方經(jīng)濟發(fā)展做出了重大貢獻。隨著當(dāng)?shù)爻鞘芯用裆钏讲粩嗵岣撸瑢ι唐贩康男枨蟛粩嘣黾樱康禺a(chǎn)業(yè)得到舉世矚目的發(fā)展。但是近幾年，隨著當(dāng)?shù)孛禾慨a(chǎn)業(yè)的持續(xù)低迷，居民收入驟減，成交量相應(yīng)減少，導(dǎo)致大量商品房積壓。加之政府對房地產(chǎn)提出了許多敏感性政策，如稅收、信貸、限購等，使得鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)。

一、鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)用地管理基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)情況。鄂爾多斯房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)主要以東勝、康巴什為起點，向周邊縱向延伸。近10年，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也如火如荼。但是從2010年開始開發(fā)規(guī)模開始下降，購地和竣工規(guī)模的增速也減緩。由于房地產(chǎn)開發(fā)用地大多來自拆遷，但是由于拆遷費用較高，由此產(chǎn)生諸多的安置問題，帶來了不少的社會矛盾。尤其在近幾年，拆遷工作處于停滯狀態(tài)。（二）房地產(chǎn)的投資情況。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，作為自主發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，在近20年投資規(guī)模不斷增長，而鄂爾多斯的房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模卻不平衡。從2005年到2015年，鄂爾多斯市商品房的規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長，大量的商品房積壓。從地區(qū)分布來看，市區(qū)不斷增加。從增速來看，近幾年的房地產(chǎn)經(jīng)濟幾乎處于停滯狀態(tài)。從資金投資來源來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金，而其中絕大部分資金都來自于銀行信貸，而銀行對房地產(chǎn)貸款的審批也處于停滯狀態(tài)。（三）房價情況。從2001年到2010年期間。面對均價7000以上的商品房，投機與投機需求鋪天蓋地而來，推動房價呈現(xiàn)出一種非理性的增長，嚴重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入水平增長的水平。大量的商品房由于價格過高，老百姓能買得起得很少，買得起的大多都是投資客。從11年開始，一方面鄂爾多斯支柱產(chǎn)業(yè)嚴重跌落，居民收入驟減；另一方面國家出臺各種宏觀調(diào)控政策打壓房價的過快增長，抑制房價泡沫。

二、鄂爾多斯房地產(chǎn)存在的問題

1.鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，基礎(chǔ)薄弱，受前幾年煤炭市場價格的持續(xù)飆升，煤炭企業(yè)大量的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)開發(fā)量急劇擴大，開發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加，造成房地產(chǎn)過剩；2.2012年以來，因鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展以后，房地產(chǎn)市場供求失衡，樓市需求萎縮，出現(xiàn)了有價無市的局面；3.房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源比較單一，大多數(shù)來源于銀行或個人信貸，開發(fā)商的自由資金比重較小。受全球金融危機影響和國家房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，加之鄂爾多斯市陷入民間借貸危機，使房地產(chǎn)業(yè)深受重創(chuàng)，市民消費能力大幅下降，住宅空置率增高，存量房產(chǎn)進一步加大，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)整體下滑態(tài)勢；4.市場存量房明顯增加，壓占大量民間及企業(yè)資本。隨著近年來商品房開竣工、上市銷售面積大幅增加，特別是2010年以來建設(shè)的速度一定程度上超過了實際的需求增長速度，大量上市及預(yù)售商品房存量增加導(dǎo)致銷售急降。另一方面由于國家信貸政策趨緊，企業(yè)融資難度普遍加大，中小企業(yè)很難在大型銀行獲得貸款，加之企業(yè)融資渠道不暢，不少開發(fā)商通過民間融資借貸等手段開發(fā)樓盤，對民間融資依賴性強，導(dǎo)致大量民間資本積壓于房地產(chǎn)市場。本來中小企業(yè)抗風(fēng)險能力弱，受房市低迷的影響，容易陷入一種惡性循環(huán)狀態(tài)。5.土地市場受城市規(guī)劃調(diào)整影響較大。近年來，隨著鄂爾多斯市城市化步伐的不斷加快，原有城市規(guī)劃已不適應(yīng)于城市發(fā)展需要，但部分旗區(qū)控制性詳細規(guī)劃進展緩慢或作用發(fā)揮不充分，導(dǎo)致城市規(guī)劃的隨意性和不確定性。規(guī)劃設(shè)計條件的變更不得使收儲土地和擬出讓土地的使用條件發(fā)生改變。同時由于城市規(guī)劃調(diào)整，部分經(jīng)營性用地容積率增加，用途改變，影響實現(xiàn)土地收益最大價值的實現(xiàn)。6.隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)趨向理性，進入調(diào)整期，價格總體上得到了遏制。

三、淺談對鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的幾點思考

1.為了加強國家宏觀調(diào)控，鄂爾多斯《鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測報告》稱，房地產(chǎn)調(diào)控依然是去“泡沫”的核心。通過保障房滿足一部分住房需求，都是為了防止房地產(chǎn)的泡沫引發(fā)的危機和風(fēng)險。2.要嚴厲打擊各種地產(chǎn)投資和投機，控制房價的過快增長。降低房產(chǎn)稅費，鄂爾多斯政府要采取有效的措施，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，切實減輕企業(yè)的負擔(dān)。3.適當(dāng)引入外資經(jīng)濟促進經(jīng)濟開發(fā)，這樣也可以有效避免地方保護主義。完善市場法規(guī)，通過建立市場法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康的發(fā)展。4.嚴格執(zhí)行保障性住房有關(guān)政策。保障性安居工程的項目原則上允許回購、改建，以消化存量房為主。必須新建的，嚴格按照“保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，保障性住房用地應(yīng)保盡保”的要求，依據(jù)自治區(qū)分解下達的保障性安居工程任務(wù)和合理住房需求，加快保障性安居工程用地報批和土地供應(yīng)工作。加強保障性安居工程建設(shè)的監(jiān)督管理，嚴禁擅自改變保障性住房用地性質(zhì)。嚴格按照政策規(guī)定的各類保障性住房套型面積核定用地規(guī)模和供應(yīng)土地，確保節(jié)約集約用地。5.完善供地政策。積極發(fā)揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用，從完善土地市場機制、健全土地宏觀調(diào)控體系、實施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略的基本要求出發(fā)，以“保民生、促穩(wěn)定”為重點，堅持土地招拍掛出讓基本制度，通過創(chuàng)新和完善，有效實現(xiàn)中央調(diào)控政策要求的土地出讓政策和措施，主動解決商品住房建設(shè)項目供地、開發(fā)利用和監(jiān)管中出現(xiàn)的新情況、新問題，實現(xiàn)了土地經(jīng)濟效益與社會綜合效益的統(tǒng)一、市場配置與宏觀調(diào)控的統(tǒng)一，促進城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

作者:穆杰 單位:鄂爾多斯市國土資源局

參考文獻

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