房地產(chǎn)開發(fā)成本控制論文

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摘要：大多數(shù)企業(yè)在過去僅注重規(guī)模擴張與快速周轉(zhuǎn)，在項目成本管理上往往不夠精細(xì)，而近年來基于我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展及國家宏觀調(diào)控，成本控制的優(yōu)劣直接制約著企業(yè)能否在愈發(fā)激烈的競爭環(huán)境中突圍，成本控制問題擺在了每個企業(yè)面前。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；全過程管理

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤正在不斷回歸社會正常水平，房地產(chǎn)市場行業(yè)內(nèi)競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制成為了每個企業(yè)精心提升內(nèi)功并占領(lǐng)市場制高點的關(guān)鍵。

一、項目成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項目獲取的利潤是銷售收入與成本費用的差額，而一個項目的開發(fā)建設(shè)從土地獲取直至交付使用,一般都需2-5年，所以當(dāng)企業(yè)不能完全通過市場手段以銷售收入來實現(xiàn)經(jīng)濟效益的時候，資金用量大、使用周期長的特點就使得精細(xì)化成本控制成為了企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最有效選擇。

二、項目成本控制的思路

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的全過程,必須對項目全過程管理進行精細(xì)研究，在項目全過程健全成本管理組織、建立成本控制目標(biāo)、強控成本費用支出。（一）健全成本控制小組。公司層面予以充足重視，主要負(fù)責(zé)人牽頭定期以項目為單元實施全面分析、評估、控制。（二）建立成本控制目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)針對不同的開發(fā)產(chǎn)品序列建立相應(yīng)的成本控制規(guī)劃體系并將目標(biāo)分解，具體控制指標(biāo)應(yīng)適時動態(tài)調(diào)整。（三）抓好事前成本控制。應(yīng)充分重視事前控制，比如注重設(shè)計管理、及早招標(biāo)準(zhǔn)備、規(guī)范樣板規(guī)范等。（四）規(guī)范事中成本控制。應(yīng)規(guī)范過程成本控制，嚴(yán)格控制工程、營銷、管理及財務(wù)費用開支等。

三、項目成本控制的具體辦法及經(jīng)驗

（一）土地成本管理。土地成本，主要指土地獲得階段形成的各項費用支出，包括土地價格、拆遷補償費及相關(guān)契稅等，是總成本中的重中之重。不同的土地拓展渠道其關(guān)注點也各有側(cè)重：針對舊改地塊，應(yīng)積極爭取稅收返還、優(yōu)惠以及類似棚改類資金支持政策等；針對轉(zhuǎn)讓地塊，應(yīng)做好充分調(diào)研，重點關(guān)注債務(wù)糾紛情況以及付款期限帶來的資金成本；針對公開招投標(biāo)或拍賣地塊，應(yīng)講究投標(biāo)報價策略,加強區(qū)域市場研究及項目可研，加強競爭對手分析研究。涉及土地拆遷情況,應(yīng)及早調(diào)查確定依據(jù),防止搶建搶種,引入第三方評估機制,根據(jù)不同區(qū)域不同屬性設(shè)定補償方案及動拆節(jié)奏,切忌拖延。（二）前期費用管理。前期費用，主要指籌建費、報建費、勘察測繪費、設(shè)計費以及三通一平費用等。其中設(shè)計費用雖然占比輕微且有國家規(guī)定取費標(biāo)準(zhǔn)，但設(shè)計管理絕對是對工程成本事前控制的關(guān)鍵一環(huán)。一方面，相關(guān)職能部門應(yīng)積極參與建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計選型及材料、設(shè)備選擇的評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議；另一方面，應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，盡早確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)；最后，設(shè)計部自身應(yīng)在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下做到限額設(shè)計，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對整體造價影響大的部分，注重設(shè)計成果性價比分析。（三）工程成本管理。工程成本，主要由施工階段建安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共配套設(shè)施建設(shè)費用等構(gòu)成。工程成本涉及專業(yè)眾多且與項目品質(zhì)、進度等相互制約，是成本控制中的重點與難點。1.優(yōu)化設(shè)計施工方案。施工方案的優(yōu)化是降低工程成本的主要途徑。宜組織各參與方提早研究、完善設(shè)計圖紙與材料樣板，通過專家審查機制、內(nèi)部比選機制、新工藝及材料調(diào)研機制、替代方案優(yōu)化機制等實現(xiàn)。2.細(xì)化成本控制目標(biāo)。結(jié)合過往經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場定位、銷售預(yù)測等因素調(diào)整、修正以確定合理的成本規(guī)劃目標(biāo)。一旦確定，應(yīng)及時對成本測算值分項進一步拆分，完成具有指導(dǎo)作用的目標(biāo)成本執(zhí)行指標(biāo)。3.嚴(yán)格招采合約管理。應(yīng)秉承全過程周期綜合成本考慮，堅持貨比三家、合理價中標(biāo)的原則，根據(jù)各項目標(biāo)成本編制標(biāo)底。宜建立集采招標(biāo)庫，同時也要保證入圍單位能進能出，在降低成本的同時實現(xiàn)充分的市場競爭。合約簽訂務(wù)必要明確各項條款，不能將含糊不清的問題帶入后期去扯皮，而在施工過程中尤其要強化合約條款的提前交底約談，且在執(zhí)行中應(yīng)動態(tài)分析、把握主動。4.完善施工過程管理。應(yīng)完善設(shè)計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證的流程，完善成本評審制度，明確相關(guān)責(zé)任人員簽字權(quán)限，建議將現(xiàn)場經(jīng)濟類文件的簽署與相關(guān)責(zé)任方的合約獎懲條款結(jié)合使用。在公司層面引入定期成本分析預(yù)警機制，必要時可引入財務(wù)系統(tǒng)配合。（四）營銷費用控制。營銷成本，主要指在項目銷售過程中形成的費用，包括費、廣告推廣費及售樓處費用等。一方面要在宏觀上設(shè)定項目的廣告及市場推廣費用控制標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要完善營銷成本管理的招標(biāo)體系、降低媒體的折扣點數(shù)、結(jié)合不同項目特點及銷售市場靈活采取推廣措施。（五）管理成本控制。管理成本，主要為人力資源成本及行政成本，是組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而必然發(fā)生的費用。應(yīng)強化全員降低成本、增加效益的觀念，需人力資源及后勤保障部門做好提高效率與減少開支之間的平衡。（六）財務(wù)成本管理。財務(wù)成本，是為項目開發(fā)籌集所需資金而發(fā)生的費用，包括利息支出、匯兌損失以及相關(guān)手續(xù)費用等。不同類型的企業(yè)融資來源不盡相同，應(yīng)盡量發(fā)揮集團資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制必須在項目開發(fā)建設(shè)的全過程組織、管理、經(jīng)濟及技術(shù)等各項措施上予以高度重視,然而因不同的企業(yè)制度、文化以及項目特點，企業(yè)必須根據(jù)自身特點并結(jié)合實際適當(dāng)側(cè)重運用。

參考文獻：

[1]王強.對房地產(chǎn)項目成本控制管理的思考.時代金融，2015，（07）.

[2]冼翠屏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制.知識經(jīng)濟.2012，（09）.

作者:王少琨 單位:北京金隅東成置業(yè)有限公司