房地產成本控制問題分析

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摘要：在市場經濟迅猛發展的環境下，提升了房地產企業的經濟效益。越來越多的房地產企業在這一趨勢下興起，加劇了行業的競爭。特別是近幾年政府對房地產行業的管控力度增加，更是對其發展帶來了較大的挑戰。如何在這一緊張的趨勢下強化成本管理、實現良性發展是每個房地產企業亟待解決的重要問題。鑒于此，本文著重分析了房地產企業在成本控制中存在的問題，又基于精細化管理有針對性地就成本控制中存在的問題提出了幾點有效的解決策略，旨在為房地產企業的平穩發展獻力。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；精細化管理

一直以來，房地產企業都是推動國民經濟增長的重要支柱型企業，其發展情況關乎著市場經濟的發展和走向，并且房地產企業具有投資金額巨大，建設周期性長等特點，這些特點更是為其發展帶來了較大的風險。成本控制作為房地產企業嚴格管理經濟活動成本的重要管理方式，可以幫助企業壓縮不必要的成本開支，提升經濟效益。因此，對成本控制進行精細化管理也是當前房地產企業所內部財務管理的重要內容。

一、成本控制及精細化管理的概述

(一)成本控制。成本控制作為當前企業發展過程中一種重要管理行為，主要是保證企業成本控制在既定預算范圍內的工作，具體是通過系統管理對企業生產經營過程中可能發生的耗費進行計算和調節，解決企業財務管理過程中的薄弱環節，并對其進行優化和完善，從而有效壓縮生產經營活動中的費用，實現預期的戰略目標。作為成本管理的重要組成部分，成本控制活動開展是為了避免出現資源浪費，這就需要全員的參與。成本控制的內容較為廣泛，包括對產品投產前的控制，制造過程中的控制，流通過程中的控制等方面，還要遵守全面介入和例外管理這兩大原則。其中全面介入指的是要全體員工參與成本控制，包括對產品生產的費用進行控制，還要發動領導干部以及管理人員和技術工人樹立成本控制意識，更要對產品的設計制造以及生產銷售的整個流程進行控制。而例外管理指的是成本控制中需要更加注意非常規的例外事情，對其信息進行反饋，根據特事特辦的原則處理好相關事項。(二)精細化管理。精細化管理是20世紀50年代在日本興起的一種管理理念，其興起代表著社會分工的精細化，這種管理方式是站在以往常規基礎管理方式上，最大程度地減少管理過程中所占用成本的一種管理方式。并且以規范化，精細化和個性化的方式呈現。一般來說，精細化管理的目的就是為了落實管理責任，保證日常工作的規范有序，要求及時發現問題，解決問題。作為現代企業運營發展過程中的核心工程，精細化管理需要做到效果關鍵問題以及企業發展過程中存在的薄弱環節，從而進行有效的管理和規范。其本質意義主要體現在兩個方面，其一，精細化管理是對戰略目標細化落實的過程，通過對各個管理環節的細化來提升企業的整體執行能力。其二，精細化管理可以幫助企業提升其運營能力，從而促進企業在市場經濟中得以全面平穩的發展。

二、房地產企業成本控制存在的問題

成本控制作為成本管理的核心，也是房地產企業需要引起重視的關鍵管理方式，在實際應用到房地產企業中仍存在一定的問題，主要體現在以下幾方面：首先，當前精細化管理沒能貫穿整個內部控制工作的始終，由于房地產企業的經濟活動所涉及到的施工環節眾多，每個施工環節都需要通過成本控制來將資金使用在合理的范圍內，但當前仍有一些房地產企業的管理者尚未意識到精細化管理對內部控制起到的作用，沒能將精細化管理貫穿整個工作的始終，造成施工現場的管理不善，實際成本偏離，也缺乏優化后的投資分析，從而成本控制工作成效未能充分發揮。其次，當前房地產企業沒能對成本核算科目展開精細化設置。我國房地產企業曾經歷過長時間的房價上漲期，很多企業沒能認真進行前期的成本調研，致使調研流于形式，也沒有根據實際的成本情況制定針對性的控制內容、并結合實際成本總結成本項目的相關數據，造成精細化管理的作用不強。最后，當前一些房地產企業的成本控制人員的專業能力有待提升，很多房地產企業的管理者都更加關注外部經濟效益的提升，卻忽視了成本控制的實際水平，對于相關工作人員的業績和工作情況也是鮮有了解。由于管理者的疏忽，更是造成了工作人員對成本控制工作的懈怠，甚至對精細化管理方式一知半解，影響了精細化管理在成本控制中的應用效果。

三、基于精細化管理來提升企業成本控制的重要舉措

(一)將精細化管理貫穿成本控制的始終。為了幫助房地產企業提升其經濟效益，在政府管控的緊張局勢下平穩發展，就要將精細化管理合理貫穿到成本控制工作的始終，對于房地產企業招標的過程中就要應用精細化管理，通過其管理方式，將各個施工方案的建筑損耗情況以及附加值面積等納入考量，從而形成科學、合理的規劃方案。除此之外，還要加強施工階段成本控制的精細化管理，相關負責人需要嚴格執行已經確定的目標成本，并且在這一過程中盡量規避預料之外的事項發生，保證施工的進度和項目實際花費的資金與成本控制目標相符，不能超出目標成本。除此之外，還要將各個項目的實際成本數據及時更新到目標成本所對應的數據系統中，以此來減少施工過程中因開銷過大造成的風險。(二)加強成本核算科目的精細化設置。加強成本核算科目的精細化設置是精細化管理在房地產企業中發展成熟的表現。企業管理者需要將成本精細化管理當成一個科學的系統去看待，通過經典案例以及完善的科目數據來帶動房地產企業的全體成員進行共同參與，以此來完善其成本數據系統。除此之外，還要完善房地產項目數據的采集，將其信息具體的落實到各個部門的負責人頭上，并且借助先進的信息技術來形成完善科學專業的成本管理工具，通過對知識和數據的整理來形成針對性的kpi指標，促使房地產企業的成本控制工作更加完善。(三)提升成本控制人員的業務能力。成本控制人員作為房地產企業發展中的重要推動力，決定著成本控制效果，也決定著企業經濟活動的具體支出情況，那么房地產企業管理者需要重視內部工作人員的工作能力，其一，要提升現有工作人員的業務水平，通過安排培訓來增強員工對成本控制以及精細化管理方面的理解，從而提升員工對精細化管理的重視程度和實際掌握水平，也能通過豐富的專業知識來減少具體控制核算中錯誤產生。其二，房地產企業管理者需要加強專業人才的引入，為企業的成本控制工作注入新的活力，企業管理者可以通過校企合作來對從學校走出的理論知識豐富的畢業生進行培養，還可以通過獵頭來引入其他企業優秀的成本控制人才，通過豐厚的薪資待遇來留住人才，從而為企業效力，憑借著豐富的經驗和專業的學識來將精細化管理更好地應用到成本控制中。

四、結論

成本控制作為房地產企業有效規避風險，提升企業經濟效益的重要方式，對成本控制工作展開精細化管理，更是房地產企業在市場經濟發展中的大勢所趨。因此，房地產企業管理者需要重視精細化管理對企業發展所起到的價值，轉變自身的理念，將思想意識付之于實踐，通過注重成本管理和內部控制以及風險防范來細化成本控制內容，通過精細化管理來體現出成本控制對房地產企業經濟活動中的價值，從而幫助房地產企業得以發揮出支柱型企業的作用。

參考文獻：

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作者:潘霞 單位:宏地置業集團有限公司