流通性減弱環境下房地產經濟發展研究

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內容摘要：伴隨著我國城市化進程的不斷深入，城鎮化建設明顯增快，大量的農村人口轉移到城市，對住房的需求大幅度提升，房地產行業借此契機加快資本累積，逐漸成為我國國民經濟的支柱型產業之一。但與此同時，房地產經濟的過度增長也造成了房價虛高、市場發展和監管不當、經濟泡沫等不良現象，極大減弱了房地產經濟的流通性，對房地產經濟的發展十分不利。為此，本文就當前國內房地產經濟的發展現狀為著手點，從政策和市場自身的發展兩個角度出發，來探討其流通性減弱對房地產經濟的影響。在此基礎上，對流通性減弱環境下房地產經濟的發展趨勢做出客觀的評估，為進一步推動國民經濟的發展提供可參考的依據。

關鍵詞：流通性減弱房地產經濟城市化進程當前房地產經濟發展現狀

（一）發展速度過快

我國房地產經濟的發展十分迅速。2005-2015年，在短短的十年內就已經達到了發達國家三十年來的建設程度，其顯著成就與我國的國情有著密不可分的聯系。在“十二五”期間，我國為推進城市化發展進程，大規模的展開城鎮化建設，經歷了從無到有、從鄉村到城鎮的發展歷程，至此大量的農村人口轉移到城市，住房需求也大幅度的提升，房地產經濟的發展一躍成為國民經濟發展中的巨頭。而作為國民經濟的支柱型產業，房地產行業所涉及的領域也十分廣泛，除了建筑行業，金融行業以及家電、裝修等行業都在房地產經濟的快速發展中取得了不菲的佳績。而后，越來越多的產業將房地產行業作為投資獲利的專業渠道，與之相關的產業在房地產行業所帶來的巨大市場紅利以及政府政策的支持下，逐漸形成了一條相對完善的產業鏈。這其中，其主導力量以房地產開發商為產業的經營為主，通過土地購買、房產建設以及銷售等環節獲取經濟利益。但由于這一產業鏈下的主導市場還未建立起科學有效的監督運營體系，其市場運營缺乏有效的監管，隨之出現房價暴漲的不穩定局面。特別是對于一線城市來說，房價出現了大幅度的過快增長態勢。雖然國家出臺了相關政策對其經濟發展加以刺激，但其房價增長的勢頭仍然沒有得到緩解，這在很大程度上制約了房地產市場的開發和投資，更不利于房地產經濟的健康發展。

（二）市場發展不健全

我國的房地產經濟在快速發展的進程中依然存在諸多不可忽視的弊端問題，如房價過高以及供求關系失衡等現象，但此類現象的發生歸根結底在于房地產市場發展的不健全。誠然，房地產的發展不可能是“空中閣樓”，起決定性要素的土地資源與經營之間有著密切的聯系。雖然我國是世界上第三大國家，土地幅員遼闊，但實際人均占地資源比例卻很低，用來作為后備土地的資源更是少之又少。因此，房地產行業的發展與土地實際的供求存在一定的市場矛盾。除此之外，房地產所存在的高額利潤，致使諸多企業紛紛加入房地產投資領域，導致其開發商良莠不齊，市場秩序愈加混亂。有些甚至只是為了完成臨時性的項目成立房地產開發公司，其市場監管不合理，以及未能形成一套科學有效的監管體系，使得未來的房地產經濟發展出現更多無法忽視的問題。正如當前我國房地產經濟的快速發展，在很大程度上是以犧牲大量的優質資源所得來的，這對于環境的影響更是不容忽視的。根據國家對房地產及其相關企業所頒布的建設要求而言，任何經濟建設的發展與社會責任都是相互對應的，各產業在實現經濟快速發展的目標過程中，要相應的承擔起一定的社會責任，其具體表現在生產建設的過程中對于生態環境加以保護的義務。但房地產經濟本身不具備固定性以及經營的長久性，因而在國家大力發展城市化建設的過程中，有些房地產商為了謀取短期的經濟利益，往往不顧及生態環境的可持續發展觀念，在采取破壞性的建設后，繼而轉移到其他區域或領域繼續從事建設項目。長此以往，不僅對生態壞境造成了無法挽回的傷害，更對一些文化遺產的保留存在極大的威脅。

（三）供求關系不穩定

在城市化進程中，城鎮人口的快速增長必然會導致住房需求的不斷增長。而稀有的土地資源作為制約房地產發展的重要條件，其開發和控制的權利屬于政府，房地產市場常常會出現缺位的現象，進而導致住房關系的供不應求。加之在商品經濟社會中，房價的不斷上漲，導致一些投機消費者認為房屋價格會一直持續上漲趨勢，具有潛在的投資價值，便將其視為投機商品進行投資和買賣，這在一定程度上也促進了住房需求的增長。雖然房地產經濟的快速發展是不爭的事實，但其市場監管不足所導致的房價漲幅過高，以及投資者的盲目投資所形成的“炒房”現象，是現階段房地產經濟發展中最為顯現和激烈的主要矛盾。為了遏止投資者出現非理性的房屋投資行為，進而保障公民的基本住房需求，我國出臺了一系列宏觀政策，對其采取限購，還通過廉租房、公租房等建設形式來保障民生住房的基本需求。但此類舉措在國內的多數一、二線城市中并未得到預期的實際效果，其住房的剛性需求依然處于下降趨勢。加之前期投入房屋資產的企業回報收益不斷減少，以及通貨膨脹等因素，整個房地產市場的流通性不斷減弱。流通性減弱對房地產經濟的影響分析經過“過山車”式的發展歷程，房地產經濟的發展面臨著住房供求關系失衡、市場發展不健全以及房價漲幅過快等一系列問題，不僅導致房地產經濟一度出現經濟泡沫，其流通性也在不斷減弱。“流通性”指在市場上的資產具有出售的權利，強調資產的可交易性。而房地產的流通性是指房屋作為一種有形的資產，具有出售和轉讓的權力。主要是指資產持有者可以通過一定的價格來轉讓和出售自己名下的資產。而現階段導致房屋流通性減弱的變化原因除了房屋價格上漲幅度過大，與政策和房地產市場自身的發展以及供求規律有著密不可分的聯系。

（四）政策層面的影響

從政策層面上來分析，國家為遏制房屋價格過度增長所導致的房地產泡沫經濟現象，出臺了一系列調控政策對其進行壓制。在限購、限貸、限售甚至是限離、限價等五限政策下房地產經濟的泡沫有所退卻，以中國70個大中城市的房價漲幅為例，據官方數據的調查顯示，在此次調控政策的輪番打壓下，一線城市的新房和二手房價連續8個月的漲幅均有所回落。二線城市的新房和二手房價相比同期漲幅，分別連續4個月和6個月有所回落。且自2017年4月份起，之前房價漲幅最為活躍的15個熱點城市，新房價格均有不同程度的回落。就目前北京的房價而言，雖然新房價格環比相較于4月份持平，但二手房價格環比下降了0.9%，跌幅位列熱點城市首位。由此可見，在國家出臺政策加以調控下，我國當前的樓市在整體呈現降溫趨勢，即一、三、四線城市整體降溫，二線城市房產市場有所分化，熱房價與弱房價城市相互制約，特別是以北京為首的二手房價領跌全國是近幾年來十分罕見的價格現狀。但此類現象是否能夠說明房地產經濟就此走上了健康的發展道路，還有待商榷。從經濟層面來看待此次房價降溫現象，雖然諸多城市房價漲幅有所遏制，但國家出臺的一系列調整政策對房地產經濟存在過度的干預和刺激行為，不僅會影響房地產行業的發展前景，更會對房地產相關企業的盈利有較大沖擊力。以北京燕郊樓市為例，在國家樓市調控的余溫下，北京城市圈的房價也出現了跌幅的預警。自3月21日到6月9日期間歷經兩輪調控之后，先前“火熱”的燕郊樓市已經今非昔比，尤其是在政策限定了“外地人三年社保才能購房”，以及國家提出要將房價穩定在2016年10月份水平的要求，此類舉措徹底澆滅了環京樓市的“火焰”。但是，燕郊地區的二手房價雖然已經有所下降，其幅度更是在每平方米四五千的降幅波動，有些業主甚至急于脫手房屋，將每平米售價定為八千元，但即便是降價甩賣，也是有價無市，樓市交易情況極為慘淡。

（五）房地產市場的影響

從房地產市場自身的發展層面來分析，房地產市場發展的壯大離不開房地產金融體系的大力支持。就目前我國房地產經濟的來源劃分，其主要分為國內貸款、債券、國家預算內資金以及利用外資和自籌資金等方面，但近年來，我國房地產的金融支持力度有所下降。以商業性金融支持體系為例，自1998年以來，我國的房地產開發貸款以及住房消費信貸額度一直以兩位數的增長率穩步上升，但自2016年起，我國房地產開發貸款和住房消費信貸額度便均有不同程度的下降，如房地產開發貸款同比2015年的增長趨勢下降了32個百分點，住房信貸額度相比同期增長率下降了7.29個百分點，這在很大程度上影響了消費者的購買意愿以及房地產的投資意向。房地產的開發貸款以及住房信貸的下降，其主要原因在于房地產金融市場發展的不健全。除了商業銀行或是其他金融機構存在經營管理不當的行為，其信貸風險過于集中在銀行體系，個人住房貸款行為可能會出現違約風險等問題都是導致房地產金融體系支持力減退的主要原因。而我國的住房信貸，即個人的住房公積金貸款，國家的現行政策對于個人公積金的貸款總額不斷減少，導致原本針對于中低收入家庭購房提供的優惠性政策，由于銀行對于個人住房貸款額度的下降，中低收入家庭的購房力度也會有所下降。加之房地產開發貸款信度的下降，致使許多房地產開發項目由于資金周轉不當，且信貸額度無法解決資金問題導致資金鏈斷裂，進而出現開發項目中止以及樓市“崩盤”。此類現象導致投資者對于房地產行業的投資信譽度逐漸減少，房地產自身的資金來源也大幅度縮減。

（六）供求關系的影響

從房屋供需關系變化的理論依據來看，無論樓市調控政策如何的變化和調整，房價的漲幅趨勢必然服從于供求規律與城市稀缺的市場原則。在我國房地產市場中，高端型的住房往往存在供過于求的現象，而滿足民生基本住房需求的商品房和保障房的供給量較少。其房屋建設供需結構的不合理，不僅導致房價大幅度增長，對于保障民生最基本的住房需求以及改善民生生活水平也有不利的影響。加之供求關系的不穩定所導致的“炒房”現象到如今調控政策施壓下的房地產行業，其房價是否持續下降還是有所回暖，許多消費者對于購房持觀望態度。總體而言，無論是政策的調控還是市場自身的發展，亦或是受供求規律的影響，房地產行業所面臨的不僅是挑戰，還是一次認識自我、整裝待發的機會。流通性減弱環境下房地產經濟發展趨勢分析現階段，我國房地產經濟的發展雖然面臨著嚴峻的挑戰，但仍是國民經濟發展的領頭羊，其發展必然會經歷挫折，但最終會戰勝困難，朝著積極、健康的方向前進。筆者就當前我國房地產經濟的發展現狀中所提出的問題，相應的提出策略性意見，并以此分析流通性減弱環境下房地產經濟發展的趨勢。首先，國家會陸續出臺相關調控政策來控制房地產經濟的過度發展。針對目前我國房地產經濟的發展現狀，房地產經濟發展急功近利所導致的房價漲幅不穩定現象，對房地產經濟的沖擊力有目共睹。為此，國家出臺了一系列調控政策加以壓制，雖然有些舉措并未得到預期的效果，但部分城市的房價已經得到相應的遏制。而后，國家還會相應的出臺調控政策，加大對于房地產經濟的掌控，且國家出臺的相關政策都是基于保證房地產的健康穩定發展的基礎之上，進而引導其經濟走向良性的發展方向。值得一提的是，從目前我國出臺的一系列宏觀經濟政策走向來看，房地產市場的發展側重點在于改善中、低收入水平的居住條件，加大政策優惠力度，以近期央行推出的一系列金融政策為例，其政策內容包括發行住房抵押貸款支持證券以及設立專項金融債券等來提高銀行對住房貸款的投放能力，為房地產融資市場以及中、低收入者的住房購買力，進而穩定住房消費市場。此外，其政策走向下的房地產經濟要注重土地資源的合理利用，由于房地產行業對于土地資源有極強的依賴性，因此走可持續發展的道路是房地產行業未來發展的重要趨勢。特別是在未來城市化進程急劇加快中，在進行房產開發時要徹底貫徹節約資源和保護環境的建設理念，才能不斷推進房地產市場的優化發展。其次，房價漲幅趨于穩定。就上文所述，房地產價格的漲幅以及市場供需關系的不穩定等因素，不僅影響了人們正常的住房需求以及生活水平，也影響了國民經濟的發展。但隨著國家綜合國力的不斷提升，國民經濟發展愈加繁榮，加之政府為壓制房價過度增長而出臺的一系列政策對其進行宏觀調控，未來的房價的漲幅整體上會趨于穩定。但跳出政策的周期來看待未來房地產價格的走勢，房地產經濟的發展在流通性減弱環境下，是否會持續下降仍需要進一步考證。在此，筆者就購房者的角度出發，以當前調控政策為基礎理論依據，對其樓市價格未來的發展趨勢進行預估。在調控政策的輪番打壓下，一、二線城市的房價有所回落，三四線城市的樓市發展大致趨于兩種情況。一種情況是此類城市的經濟基礎較好，且大多處于城市群以及都市圈等有利地勢。加之這些城市的房價相對于一、二線城市仍有較大差距，在很大程度上會迎來購房熱的現象。另一種情況是此類城市雖然價格相對偏低，但經濟基礎較為薄弱，城市發展有所局限，未來不會出現大規模的人口轉移。因此，處理基本的住房剛需，對其房產進行投資有待商榷。更值得一提的是，在未來城市的發展中，高品質的城市會越來越受到民眾的歡迎，這也意味著未來的城市分化趨勢會越來越明顯。

最后，房地產市場的發展會日漸趨于成熟。從整體上來看，我國房地產經濟雖然歷經幾番調控，但在國民經濟發展中仍處于領先地位。隨著市場在發展中所面臨的諸多弊端問題，其尚且處于解決問題的摸索時期，為此，房地產市場不斷進行經濟體制的改革，加強市場管理，建立科學有效的監督管理體系，進而引導房地產經濟穩步發展。此外，房地產經濟的發展要對于拉動國民經濟的增長以及促進融資、投資于再生產等方面起到促進作用，而其發展不僅取決于房屋的銷量，還取決于國民經濟的運行情況，以及金融體系的支持力度，為此，房地產的發展必須要在保證和維護國民經濟的穩定運行基礎上得以穩步提升，這也是房地產經濟發展最為重要的趨勢之一。

作者:肖啟榮單位:達州職業技術學院