房地產經濟管理問題及解決措施

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摘要：隨著房地產行業繁榮發展，房地產經濟管理中暴露出許多問題，影響房地產行業的可持續發展和房地產經濟的管理效果。研究基于需求角度，分析當前房地產經濟管理中存在的問題，并提出有關解決措施，旨在促進我國房地產行業健康發展。

關鍵詞：房地產經濟管理；問題；解決策略

在經濟全球化發展的大環境下，我國房地產經濟管理中存在諸多弊端，勢必會對房地產健康發展造成負面影響。房地產行業需要就經濟管理中存在的問題加以針對性的分析，提出解決方案，以完善房地產市場。近年來房地產行業雖然針對房地產經濟管理問題制定了一系列解決方案，但隔靴搔癢，未能起到較好的解決效果，根本原因在于未深入剖析當前房地產經濟管理中的有關問題。

1我國房地產經濟發展的現狀

近年來，我國房地產行業始終保持整體高速增長的發展模式，從表面上看，房地產行業呈現高歌猛進之勢，但實際上，房地產行業局部發展存在泡沫經濟問題，阻礙其穩健發展。房地產行業發展牽涉面較廣，從需求角度分析，一二線城市房源緊缺，房地產行情處于極不穩定狀態，價格一路飆升，而三四線及以下城市房源過剩，房地產庫存較大，樓盤開發完后的銷售率以及入住率呈現“雙低”局面，網絡上將該類樓盤稱為“鬼城”。近幾年，我國政府先后出臺房地產行業管理法律法規來調控房地產市場，但是從房地產行業的實際運營狀況看，未能取得理想的政策調控效果。當前政府用于調控房地產行業的宏觀政策主要有限購和限售，即限制購買對象、數量與限制首付數與備案價格。受限于經濟發展不均衡以及購房需求上升，限購與限售的政策在一二線城市能夠取得一定的調控效果，但是在三四線及以下城市未能取得理想的調控效果。雖然限購政策的出臺可抬高購房門檻，抑制炒房投資，但也在一定程度上增加了真正有剛性住房需求的人的購房難度，一旦調控政策遇外部因素而稍有放松，房價將會再次回升，該方式無法從根源上解決房地產行業的發展問題。樓市供需關系處于不平衡發展狀態的原因，與土地供需關系不平衡、土地供應結構以及國家政策均有密切聯系，土地未能在調控房地產行業均衡發展中起到作用，直接引發樓市供需不平衡發展，對房價上漲有間接推動作用。建設用地資源緊張問題在一二線城市尤為突出，土地出讓金額屢創新高，周邊房價也大幅上漲。供給過剩問題在三四線城市中較為突出，三四線及以下城市地方政府以賣地為收入，缺乏長期供地計劃，盲目開發土地造成商品房庫存壓力大。隨著城鎮一體化發展，房價上漲是必然趨勢，基于此，需要充分利用周邊土地資源，進行供給側結構改革，提升土地利用率，促使房地產行業良性發展。

2房地產經濟管理的基本原則

鑒于房地產行業對國民經濟發展有較為重要的支撐作用，其保持良性發展勢頭直接影響我國國民經濟的發展，故需遵循一定的原則保障房地產行業處于健康發展狀態。房地產經濟管理首先必須遵守土地使用權、土地所有權以及土地經營權相分離的規則。國家在持有土地所有權基礎上，有權使用土地并獲取收益，國家代表人民群眾持有土地所有權。只有在國家持有土地所有權的情況下，才能夠避免不合法倒賣土地行為，同時還可貫徹落實土地利用規劃并控制建筑量。其次必須堅持結合房屋所有權與土地利用權的原則。根據法律規定，房屋屬于土地上承載物，轉賣土地使用權或是房屋所有權，單獨進行屬于違法行為，房屋所有權與土地使用權必須一同轉賣，必須遵守房屋所有權與土地使用權結合的原則來進行房地產經濟管理。

3需求角度下房地產經濟管理中存在的問題

3.1房地產經濟市場不健全。房價問題國民關注度較高，受房地產經濟市場不健全影響，百姓的用房需求無法得到滿足。近年來，由于房地產行業的發展速度過快，發展過程中的遺留問題未能得到有效解決，在一定程度上遏制了房地產經濟的發展。具體表現為：房價逐漸走高，專業房地產人士與企業窺見行業商機，投資熱情空前高漲，資本大量涌入房地產市場，土地供應短缺，導致業已建設完成的居民樓與建筑物價格持續增長，房地產企業收益頗豐，但是民眾的購房壓力增大，生活質量將會降低，惡性循環將加劇房地產經濟泡沫。此外，大量企業和專業人士涌入房地產行業后，房地產市場無規范化的管理制度來約束企業和投資人，經濟管理環境呈動蕩局面，遺留各類經濟管理隱患。開發與投資力度過大會對房地產行業造成沖擊，加劇房地產經濟市場不健全現象。3.2國內房地產市場不成熟。當前我國的房地產市場不成熟，土地供應量普遍嚴重不足。土地在房地產經濟鏈中占據重要地位，土地價格水平的變換無法真實反映出土地的真實價格和滿足民眾購房需求。受國情影響，土地不能自由買賣，故而大多數地區的土地價格上漲速度非常快。土地價格上漲帶動房屋價格的上漲，民眾購買力無法承受高房價，最終影響民眾的生活質量。民眾的購房需求長期得不到滿足，勢必會動搖社會基礎，其造成的負面影響會導致房地產經濟泡沫，最終導致房地產行業畸形發展。3.3房地產管理機制不健全。我國房地產行業還處于初期發展階段，市場經濟體制尚未發展成熟，在此模式下，未能構建合理全面的房地產經濟管理機制，導致房地產企業缺乏良好的發展基礎。因缺乏管理機制，相應的房地產企業無可靠的制度開展工作，企業內部員工無法合理分配職位，員工無法有效利用自身才能為公司作貢獻；缺乏科學的工作制度，無法明確劃分員工的工作責任，獎懲制度無法有力推進，員工的工作積極性將會大幅下降，工作效率會受到較大影響，企業的經營成本上升，進而造成經濟損失。

4解決房地產經濟管理問題的有效途徑

4.1完善房地產投資政策。為進一步保障房地產經濟的良性發展，可借助政府力量加強房地產投資領域管理力度，促使房地產企業深入分析自身以及行業發展存在的問題并主動提出解決方案。政府需要積極借鑒國外發達國家房地產投資管理策略，對當前的房地產投資政策進行優化改進，完善房地產經濟管理制度，促使房地產企業調整經營形式與投資方式，通過多輪實踐得出最適合行業可持續發展的投資與經營手段。政府可根據房地產經濟的發展實際，將其作為依據為房地產企業指明發展方向，規范房地產企業的經營行為。政府需高度關注房地產企業整改經營方式與規模后的效果，促使房地產經濟投資手段與當前國家經濟發展目的保持一致。4.2建立健全房地產管理機制。從整體上看，我國房地產經濟發展較好，但內部市場管理混亂、無序的問題仍然存在，嚴重影響房地產行業的可持續發展。采取淺顯的處理方式無法從根本上規范市場管理，為此，必須建立一整套完善的管理機制，利用完善的管理制度導向作用，引導房地產行業邁向正確的發展軌道：①根據政府劃分的區域開展房地產經濟管理活動，以明確劃分監督管理責任；②對財務稅收制度進行深入改革，既要充分發揮國家政策支持房地產經濟的作用，又要利用國家稅收政策規范房地產行業的發展；③政府需要收集當前房地產經濟實際狀況相關數據，建立市場預警模型，密切關注房地產經營與增長速度，把握房地產經營與增長的規律，及時發現房地產經濟管理的不正常動向，并采取相應措施。4.3加快房地產市場法律體系建設步伐。推動房地產經濟發展，必須建設合理的房地產市場法制管理體系，對房地產企業的經營手段以及行業發展方向作出明確規范與管理，促使房地產市場發展目標與我國宏觀經濟目標保持一致：①根據房地產經濟市場發展現狀以及未來走向，分析房地產市場的發展規律，對房地產市場分類控制，保障中低收入家庭能夠受益于國家經濟宏觀調控政策，購買房屋用于保障自身生活質量；②深入分析房地產經濟的發展狀況，充分發揮宏觀調控作用，凡是牽涉房地產的問題必須合理解決，譬如爛尾樓問題，可組建工作小組進行專門處理；③國家需要就房地產經濟制定完善的法律法規，規范和促進房地產行業穩定發展。

5結語

伴隨著國民經濟的高速增長，房地產行業得以蓬勃發展，儼然成為國民經濟的重要組成部分。房地產行業為地方財政創收，同時還可促進就業，為國民經濟發展與穩定作出較大貢獻。基于需求側理論，需要加強房地產市場法律體系建設、建立完善的房地產管理機制，為房地產行業提供健康發展契機。

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作者:李光紹 單位:曲靖市馬龍區住房和城鄉建設局