試論不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

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一、不動產(chǎn)登記的意義

(一)明晰產(chǎn)權(quán)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展提供保障。在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，雖然房屋也由房屋登記部門辦理權(quán)屬登記，但是房屋登記部門主要是對房屋的性質(zhì)、用途、價格等基本信息和權(quán)屬狀況進行登記，未與承載房屋的土地登記信息進行關(guān)聯(lián)，此時的房屋權(quán)屬不夠明晰，房屋所對應的土地權(quán)屬及性質(zhì)未能準確反映出來。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)只能在本集體成員之間流轉(zhuǎn)，即意味著如果房屋所對應的土地屬于集體性質(zhì)的土地，則不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員以外的個人，因其受讓對象有特定要求，所以必定會影響房屋的價格。此外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，須依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。也就是說，即使房屋對應的土地屬于國有土地，但是土地的取得方式不同，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所需支付的費用也不同。由此可見，房屋的價值除了與房屋結(jié)構(gòu)、用途、面積等本身屬性相關(guān)以外，還與其對應的土地性質(zhì)、用途、使用年限等直接相關(guān)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施以后，房屋與其對應的土地進行了關(guān)聯(lián)，并且將土地、房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況等信息記載于不動產(chǎn)登記簿。房地合一登記后，房屋的權(quán)屬性質(zhì)會變得更加明晰。通過查看不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記簿，即可清楚了解房屋及其對應土地的權(quán)屬性質(zhì)，從而可以輕易判斷交易房屋的轉(zhuǎn)讓條件及所需支付的相關(guān)費用，避免因房屋產(chǎn)權(quán)不明晰造成交易一方利益受損的情況發(fā)生，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。(二)節(jié)約辦事成本，提高房地產(chǎn)交易效率。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，房屋需辦理兩個權(quán)屬登記:一個是房屋所對應土地的使用權(quán)登記;另一個是房屋所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓房屋時，需要到房屋登記部門辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并繳納相應的房屋交易費及房屋登記費，然后到土地登記部門辦理房屋所對應土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并繳納相應的登記費。這就造成一個房屋轉(zhuǎn)讓業(yè)務辦理下來，至少需要跑兩個不同的部門，繳納兩次登記費用，辦理的時間成本至少是兩個部門辦理時限的疊加，程序繁雜，所耗費的時間和精力相對較多。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，轉(zhuǎn)讓房屋只需到不動產(chǎn)登記部門申請，完成相關(guān)稅費及登記費的繳納即可辦理。由兩個部門辦理兩項業(yè)務縮減為一個部門辦理一項業(yè)務，至少可以為房屋交易人節(jié)約50%的時間成本。由于交易程序簡化，時限縮短，一些原來因擔心房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁雜而不愿意出手的房屋可能會成為待售房源，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有促進作用。(三)為房地產(chǎn)稅費的收繳提供數(shù)據(jù)支撐。房屋在交易環(huán)節(jié)，交易雙方需向稅務部門繳納相關(guān)的稅費，轉(zhuǎn)讓方需繳納增值稅、個人所得稅等，而受讓方需繳納契稅。增值稅與房屋的取得年限有關(guān)。轉(zhuǎn)讓時房屋取得年限滿2年的，可以免交增值稅;轉(zhuǎn)讓時房屋取得年限滿5年且該房屋為轉(zhuǎn)讓方家庭唯一住房的，可以免交個人所得稅。契稅與受讓方家庭名下住房套數(shù)有關(guān)。以廣西為例，所購買房屋是受讓方家庭第一套住房的，按稅基的1%繳納契稅;所購買房屋為家庭第二套住房的，則稅率變?yōu)?．5%;所購買房屋是家庭第三套及以上住房的，需按3%的稅率繳納契稅。房屋的取得年限和家庭住房套數(shù)由登記部門提供，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，各地房屋登記部門自行管理登記數(shù)據(jù)，未實現(xiàn)市級、省級、國家級的聯(lián)網(wǎng)，因此稅務部門所獲取的住房套數(shù)僅是該家庭在購房地區(qū)的住房套數(shù)，按照這一數(shù)據(jù)計算稅費可能出現(xiàn)少收的風險，容易造成國有資金的流失。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各地使用的登記系統(tǒng)大多由省級不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一開發(fā)建設，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)已實現(xiàn)縣、市、省、國家四級聯(lián)網(wǎng)。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺，可以查詢交易對象家庭在全國的住房套數(shù)，為稅務部門依法依規(guī)足額收繳稅款提供堅實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

二、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

(一)對房地產(chǎn)價格的影響。在商品房經(jīng)濟時代，房屋作為商品的一種，按照經(jīng)濟學理論，房屋的價格主要受供求關(guān)系的影響，不動產(chǎn)登記并不能直接影響房屋的供求關(guān)系，因此對房地產(chǎn)價格的影響較小。有些學者認為，不動產(chǎn)登記后能夠通過地址對房產(chǎn)持有人進行查詢，改變了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢模式，可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為，二手房的房源會增加，從而可能會影響房屋價格。但是筆者認為，在房產(chǎn)稅出臺前，房屋持有環(huán)節(jié)稅費不明確，房屋持有人大多持觀望的態(tài)度，并不會急于拋售房產(chǎn)，因此短期內(nèi)二手房的房源不會有明顯的增加，對房地產(chǎn)價格影響不大。但是不動產(chǎn)登記會使市面上的房屋產(chǎn)權(quán)更加明晰，那些在土地性質(zhì)、用途、使用年限等方面有優(yōu)勢的房屋價格會有所上漲。(二)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響。我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過30年快速發(fā)展后，存在一定的泡沫。近年來國家開始越來越關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)定位。但是，我國幅員遼闊，每個城市的經(jīng)濟發(fā)展、人口、環(huán)境等各方面因素各異，因此房地產(chǎn)市場的調(diào)控要遵循因城施策的方針，而政府要對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，必須掌握房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬數(shù)據(jù)及交易價格等信息。不動產(chǎn)登記使得全國房屋登記數(shù)據(jù)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享，因此國家可以通過統(tǒng)一信息管理平臺掌握各地存量、新增房屋數(shù)量及交易價格，對于存量住房供給量小、房屋交易價格高的城市，國家可以通過增加住房用地的供應，增加新房供給量，遏制住房交易價格的過快上漲。相反，對于那些存量住房供給量大、成交低迷的城市，可以減少新增住宅用地的供應，減少新房的供給量，穩(wěn)定市場預期，從而減少房地產(chǎn)市場的大幅波動。(三)對房地產(chǎn)金融的影響。當前我國住房貸款余額總量較大，2018年已達到25．75萬億元。如此巨大的住房貸款余額，若房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定或者崩盤，對金融機構(gòu)甚至國家經(jīng)濟都會造成巨大影響。《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)規(guī)定，已辦理抵押登記的債權(quán)優(yōu)先于未辦理登記的債權(quán)，先辦理抵押登記的債權(quán)優(yōu)先于后辦理登記的債權(quán)。不動產(chǎn)登記可以明晰金融機構(gòu)與債務人之間的權(quán)利和義務，已經(jīng)辦理抵押登記的住房貸款可以實現(xiàn)優(yōu)先受償，既保護債權(quán)人的利益，同時也促使債務人自覺履行義務，對維護房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定產(chǎn)生積極影響。

三、不動產(chǎn)登記存在的問題

(一)不動產(chǎn)登記法律法規(guī)的宣傳和執(zhí)行力度不夠。《物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在現(xiàn)實中，因為法律法規(guī)的宣傳力度不夠，有些購房人認為只要簽訂了購房合同，就獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，而有的甚至認為只要搬進去住，占有房屋的使用權(quán)，房屋就是自己的了。然而按照法律規(guī)定，上述兩種情形并未取得房屋的所有權(quán)，因此，一些不誠信的房屋轉(zhuǎn)讓人將已轉(zhuǎn)讓但未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的房屋再次出售，導致一房二賣，若后簽訂買賣合同的購房人先到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記，則先簽訂買賣合同的購房人無法取得房屋的所有權(quán)，嚴重損害先簽訂買賣合同購房人的利益。此外，也有一部分全款購買新建商品房期房的業(yè)主，因為對法律法規(guī)不熟悉，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幫其辦理商品房買賣合同備案后，未要求開發(fā)企業(yè)辦理商品房預告登記，且不動產(chǎn)登記機構(gòu)也未要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須辦理預告登記。因此，在商品房建成后，開發(fā)企業(yè)將該房屋銷售給第三方，若第三方先行辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，則按照法律規(guī)定先前已簽訂商品房買賣合同的購房人無法取得房屋的所有權(quán)，使購房人利益受損。(二)不動產(chǎn)登記辦理效率不高。雖然全國各地都已實現(xiàn)了房地一體的不動產(chǎn)登記制度，但是不動產(chǎn)登記與房屋交易未能有效銜接。在一些地方，購房人在辦理不動產(chǎn)登記之前還需要到房屋交易部門辦理買賣合同的網(wǎng)簽或備案手續(xù)，無形之中又增加了房產(chǎn)交易雙方的辦事成本。此外，一些地方由于歷史房屋、土地登記數(shù)據(jù)未完成整合，導致不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記業(yè)務時，仍需要補錄數(shù)據(jù)，有的甚至需要進行外業(yè)的測量或調(diào)查，嚴重影響工作效率，使登記業(yè)務辦理時間變長，增加辦事時間成本。(三)不動產(chǎn)登記信息的公開力度不夠。《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料的，登記機構(gòu)應當提供。但是未明確利害關(guān)系人的類型，有學者認為利害關(guān)系人是與不動產(chǎn)發(fā)生事實法律關(guān)系的人，即若買方想查詢待交易不動產(chǎn)的信息，需與賣方簽訂買賣合同，構(gòu)成事實的法律關(guān)系才能認定為利害關(guān)系人。但是對于購房人來說，在簽訂合同前了解待交易房屋的登記情況，若房屋權(quán)屬存在限制或者糾紛，則可考慮停止交易行為。若簽訂買賣合同后，才能查詢不動產(chǎn)登記信息，當買方知道房屋存在限制或者其他不適合交易的情況時取消合同，則有可能因違約而需承擔責任。也有人認為，若買方想提前了解房屋的登記情況，可以讓賣方自行查詢不動產(chǎn)登記信息并將查檔證明提交給買方。但在現(xiàn)實中，潛在的買方可能有很多，如果都要賣方向他們提供查檔證明，那也是難以實現(xiàn)的事情。將潛在的交易對象排除在不動產(chǎn)登記信息查詢主體之外，對房地產(chǎn)的交易存在較大的安全隱患。

四、利用不動產(chǎn)登記制度促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的策略

(一)加大對不動產(chǎn)登記法律法規(guī)的宣傳和執(zhí)行力度不動產(chǎn)登記機構(gòu)應加強對《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等法律法規(guī)的宣傳力度，讓廣大群眾了解，房屋等不動產(chǎn)的交易行為須辦理不動產(chǎn)登記才產(chǎn)生法律效力，使房地產(chǎn)的交易對象主動申請辦理不動產(chǎn)登記，維護交易雙方的合法權(quán)益。此外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要根據(jù)法律法規(guī)的要求，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為所有購買商品房期房的業(yè)主辦理預告登記，同時要鼓勵存量房交易雙方在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之前，申請辦理存量房轉(zhuǎn)移預告登記，避免一房二賣的情況發(fā)生，切實保障購房人的利益。(二)優(yōu)化不動產(chǎn)登記流程，推行“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)應加強與房屋交易部門的溝通，通過業(yè)務集成實現(xiàn)房屋交易與不動產(chǎn)登記同步辦理，減少群眾的辦事環(huán)節(jié)，切實解決辦事群眾多頭跑的問題。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)整合完成的地方，可以考慮通過與住建、稅務、公安、民政、工商等部門進行數(shù)據(jù)共享，實行“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務模式。

筆者所在城市在2018年已實現(xiàn)與住建、稅務、公安、民政、工商等部門數(shù)據(jù)共享，辦理不動產(chǎn)登記所需的數(shù)據(jù)全部通過部門之間數(shù)據(jù)共享獲取。房屋交易雙方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記可直接在互聯(lián)網(wǎng)終端申請，全程不需提供任何資料，系統(tǒng)完成交易雙方身份認證后，自動審核并記載于登記簿，即時辦結(jié)并生成電子證照。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“零跑腿”，方便辦事群眾，節(jié)約辦事成本，有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定產(chǎn)生積極影響。

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作者:何英昌 單位:南寧市不動產(chǎn)登記中心