房地產業怎樣面對新經濟挑戰綜述

時間:2022-03-21 04:32:00

導語:房地產業怎樣面對新經濟挑戰綜述一文來源于網友上傳,不代表本站觀點,若需要原創文章可咨詢客服老師,歡迎參考。

房地產業怎樣面對新經濟挑戰綜述

摘要:人類社會經濟運行軌跡的重大改變必然導致經濟形態的切換,而新經濟時代的顯現則給中國房地產業既提供巨大發展空間又構成嚴重威脅.因此,研究如何抓住機遇和應對挑戰是一項十分緊迫的戰略性任務.

關鍵詞:新經濟時代;中國房地產業;應對策略

20~90年代,一場以新材料技術、信息技術、生物工程技術大突破為標志的產業革命席卷全球,改變了人類社會原有的經濟運行軌跡,推動人類社會從工業經濟時代邁向新經濟時代.經濟形態的轉換既給中國房地產業提供了難得的歷史機遇,又對其形成了強力的沖擊和巨大的威脅.因此,研究中國房地產業怎樣順應新經濟潮流是我們面臨的一個重大課題.

一、經濟形態切換對中國房地產業的戰略意義

目前,各國經濟理論界尚無法準確地描繪出新經濟時代的全貌,但我們仍可依據新經濟的某些典型特征,分析其對我國房地產業的正負面影響,為制定對策服務。主要以美國經濟為代表的新經濟有如下突出特征.

第一,虛擬資本成為推動一國經濟快速發展的新興力量。與實體資本由機器設備、廠房設施、原材料、產成品等構成不同,虛擬資本主要是由債券、股票、期貨、期權等各種金融工具組成。伴隨國際資本流動的自由化、科學技術的跨越式進步以及全球資本大市場的形成,國際虛擬資本獲得了超常規的發展,l999年末超過了l50萬億美元,是同期各國國內生產總值之和的5倍,也是同期全球實體貿易總額的25倍.虛擬資本之所以成為一國經濟發展的強勁動力,是因為它既是一國傳統產業資本流向高新技術產業的橋梁,也為風險資本提供了一個退出渠道,從而帶動了該國高新技術產業的發展。在全球經濟加速一體化的今天,哪國資本市場發達、拓展空前大,就能夠吸引大量國際虛擬資本的流入,向該國高新技術產業注入源源不斷的血液,而高新技術產業的發展又為虛擬資本帶來了豐厚的回報.美國經濟一支獨秀就是得益于這種良性互動作用的強有力支持,尤其是專為高新技術產業籌資的納斯達克市場為此做出了突出貢獻.

第二,經濟持續增長、低失業率、低通脹率三者并存.縱觀西方主要發達國家經濟發展史,其基本運行規律是經濟擴張給企業提供更大的獲利空間,引導企業追加投資、擴大生產規模,進而打破勞動力市場的供求平衡.勞動力的短缺及其價格的連續上升,又會引發物價總水平的攀升和通貨膨脹,最終追使政府以減緩經濟發展、甚至是經濟倒退為代價換取通脹率回落到正常水平.但伴隨經濟增長放慢和通脹率下降,失業率必將再次回升并逐漸成為嚴重的社會問題,政府又不得不依靠放松銀根來啟動經濟以降低失業率.這表明經濟連續增長雖可以降低失業率,但必然誘發通貨膨脹,西方主流派經濟學中著名的菲利普斯曲線理論講的就是這個道理.然而,美國經濟在過去的10年中一直保持大約4%的高增長率、3.5%的低失業率以及不到2%的低通脹率,這一事實無情地否定了上述傳統理論.為什么美國經濟持續增長并未引發通脹高企?主要是因為美國經濟擴張的增加值中,高新技術產業的貢獻率超過60%而這類產業擁有邊際收益遞增的特征.試想軟件行業開發出視窗2000,增加產量只需往空白光盤上拷貝,其邊際成本是微不足道的;而傳統汽車行業開發出新款別克2000車型,每增加一個單位的產量,就勢必會增加一定量的原材料成本和人工成本。兩者相比,高新技術產業的優勢不言而喻,它的大發展既能帶動經濟快速發展,又不會誘發勞動力價格大幅攀升乃至通貨膨脹.

第三,經濟信息化水平決定一國在經濟全球化中的受益程度.一國經濟若要融入經濟全球化并從中獲益必須具備三個條件:實物資源、資本資源和人力資源的自由流動和全球合理配置.前兩個條件通過貿易自由化、跨國經濟交流、資本的跨國自由流動(即加入WTO)并實施相關規定)便可實現,第三個條件卻因民族和國家的界限而很難滿足。計算機網絡技術,特別是互聯網技術,將這一難題迎刃而解。

實現經濟信息化之后,一國企業可借助互聯網技術在全球范圍內尋找和發現最適合本企業要求的人才,因而突破了國界和民族對信息交流的限制,實現人力資源的全球最佳配置.另外,國民經濟信息化可以大幅度降低企業的經營成本,因為信息化推動了交易方式的根本性變革。借助計算機網絡技術發展起來的電子商務與傳統商務相比,可以極大降低買賣雙方的交易成本、節省交易費用,不僅方便快捷,還擴展了選擇交易對象的空間,實現了更大地理范圍內的買賣雙方最佳匹配。

美國企業勞動生產率增速加快,1999年達到3%比90年代初期提高了近2個百分點,就是得益于交易方式的電子化.全球電子商務交易額由l997年的不足3O億美元,猛增到1999年的1000億美元,2年內增長了30倍以上,這本身就是電子商務獨特優勢的佐證。

顯然,新經濟時代與以往的工業經濟時代相比,無論是從宏觀的經濟運行規律上講,還是從微觀的行業成長環境分析,都具有明顯差異.而且,伴隨新經濟的進一步拓展,這一差異勢必更大,其影響會更廣泛和深遠.因此,分析和研究新經濟給我國房地產業提供的機遇與挑戰既有現實必要性又有戰略意義.新經濟孕育的機遇包括:

首先,技術進步對房地產業發展的貢獻率迅速提高.根據測算,在過去的5年中,發達國家技術進步對房地產業成長的貢獻率提高了154-百分點、超過了60%而我國同一比重僅為22%這固然與我國城鎮住房分配制度改革滯后有關,也是我國房地產業整體技術水平偏低的反映。我國在新經濟背景下加入世貿組織后,國外房地產及相關行業企業的新材料、新技術、新工藝勢必加速涌入我國市場,將會促進我國房地產企業的技術進步.外部的競爭壓力可推動我國企業成長和產業升級,這一點已為我國開放最早的家電行業的現實所證明.

其次,我國產業結構和消費需求結構升級有望加快,這必然推動房地產業的繁榮.在新經濟條件下,世界經濟一體化進程將會加快,經濟發展的周期性波動將會趨緩,世界經濟有望長期平穩運行,這對于進入產業結構升級關鍵階段的中國經濟而言,是一個難得的機遇.我國的產業結構調整應充分發揮優勢,一方面利用新經濟時代新行業大量涌現的有利條件,大力發展高新技術產業;另一方面應重視勞動密集型產業的改造和產品的高附加值化,特別是人世之后我國的房地產建筑業、服務業的低成本優勢必將凸現,應充分發揮這一優勢。發展這些產業還可吸納劣勢行業的下崗職工,緩解失業問題.另外,參考發達國家國民住宅消費占總消費比重通常為30%而我國同一比重低于10%加之我國城鎮地區人均GDP已達1000美元和房地產業固有的顯著收入需求彈性,不難看出房地產業將成為我國新一輪消費需求升級的選擇目標。再考慮到房地產業獨具的投資功能,使其與轎車和資訊產品這兩類新消費熱點相比更具吸引力。因此,在產業升級和消費升級的雙向拉動下,我國房地產業新一輪發展高潮指日可待.

再次,合理利用國際虛擬資本可加速我國房地產業的成長。作為新經濟的一大特征,迅速膨脹的虛擬資本在推動美國高新技術產業和國民經濟發展中發揮了巨大作用,但虛擬資本的培育和成長卻離不開金融業的高度發達和開放,另外,開放金融業也是人世的必要條件。因此,我國勢必進一步開放金融業內的銀行、保險、證券和信托四大領域,隨之而來的國際虛擬資本的涌入和競爭的加劇將會促進我國金融業整體水平的迅速提高,也必然帶動對金融業依賴性極強的房地產業的超常規發展。例如,證券業的發展為房地產業提供了低成本融資的市場,而房地產企業證券化又有助于資產的流動和最佳配置,還使資本退出房地一產業更加方便和快捷.又如,銀行大力拓展住房置業擔保業務、抵押或按揭貸款業務能使更多國民用明天的錢來圓今天的住房夢。再如,保險業務和信托業務的發達可降低房地產交易雙方的信用風險,提高交易和經營效率。

第四,城市化進程加速必將推動房地產業的大發展。人類社會用工業經濟轉向新經濟時代為中國經濟長期健康發展創新了一個良好的外部條件,加上中國政府駕馭經濟的高超能力,我們完全有能力實現黨的十五屆五中全會建議所提出的中國GDP在未來10年內翻一番的目標。發達國家經驗表明,經濟增長與農村人口向城鎮轉移同步推進。按中國GDP每增長1個百分點便可為1.3百萬人提供就業崗位計算,在未來10年中GDP翻一番就能新增上億個城鎮就業機會;再按每個就業機會可供養1.5人計算,我國城鎮將新增大約2億人口;若新增人口人均住房面積為10平方米,需新增住房面積20億平方米;另外,現有4.5億城鎮居民若人均擴大住房面積5平方米,兩者共同形成的市場需求潛力為42.5億平方米;再按每平方米1000元造價計算,未來10年中國住宅產業市場需求潛力將達到4.3萬億元人民幣,是2000年GDP的一半。最后,國民經濟信息化可大幅降低房地產業的交易成本,提高其流動性和投資吸引力。經濟信息化是新經濟時代的又一特征,這對于產業鏈很長的房地產業而言,具有重大現實意義。

由于房地產業涉及建材、冶金、化工、機械、建筑、交通運輸、通信設備等諸多相關行業,各個環節交易成本的總和在房地產最終產品的總成本中占有很大比重,交易電子信息化,尤其是BtoB電子商務模式可大量節省交易環節的費用.所以,交易電子化打開了房產品價格下調的空間。另外,在經濟信息化背景下,房地產買賣雙方的選擇自由度極大地提高了,促使房地產的流動性隨之大為改觀,使其更具吸引力和投資價值。

但是,世界經濟形態的切換并不僅為中國房地產業提供機遇,也使其受到巨大的沖擊和挑戰。就房地產業內部不同領域而言,最先直面外部壓力和沖擊的行業包括:

其一是房地產金融業.從主要發達國家房地產業成長歷程看,高度發達的房地產金融業是必備條件,尤其是進入2O世紀90年代以后,迅速膨脹的虛擬資本成倍地放大了金融對房地產業正反兩方面的影響力.由于起步較晚,我國房地產金融業與發達國家相比明顯處于劣勢,表現為房地產抵押貸款發展緩慢、規模偏小,對供求雙方的支持力度偏弱。其深層次原因是住房儲蓄銀行系統發展滯后、房地產金融工具單一、房地產抵押貸款和房地產業尚未實現證券化,擔保保險業欠發達、以及真正意義上的房地產金融市場尚未形成。面對新經濟和人世的挑戰,中國房地產金融業必須快速迎頭趕上,否則就將拱手讓出一大塊盈利豐厚的業務,其損失將是慘重的。

其二是房地產開發業.在新經濟環境下加入世貿組織后,外資房地產企業必然要大舉進入中國市場,從而使中國房地產市場的競爭更加激烈。這些在市場競爭中成長起來的國外大型企業擁有從項目評估、工程投標、成本核算、工程監理、產品促銷、信用支持到售后服務一整套先進的運營機制,加之在房屋結構,墻體結構、防水保溫設計、通信設施、智能化設施,安全防范設施等重要技術方面的顯著優勢,對我國房地產開發企業將構成嚴重的威脅.反觀我國房地產企業,由于受行業或地方保護主義的制約,普遍規模狹小,缺乏資金,技術水平落后,有的甚至仍處于秦磚漢瓦時代的原始水平。即使那些由政府推動組建的大型企業集團,也未真正實現業務領域、技術專長、規模結構、營銷能力、售后服務、科研能力等方面的互補和共享,而只是多級獨立法人橫向聯合構成的松散聯合體,其競爭力是令人擔憂的。

其三是房地產建材業。作為新經濟的一大標志,新材料的大突破徹底打破了房地產建材業原有的發展進程,利用高新技術把材料、配件的作坊式生產轉變為工業化、規模化、標準化生產,依靠提高建材產品的技術含量和附加值取勝已成為建材業的發展方向。對比我國建材業產品,墻體材料采用的實心粘土磚、給水用的熱鍍鋅鋼管、15升沖水量的便器仍在大量使用,政府有關部門曾聯合發文淘汰這些破壞耕地和浪費水源的落后產品,但是效果不明顯。究其原因:1由于過多行政干預和地方保護,市場淘汰落后產品的功能無法發揮出來;2產業政策的調控力度尚顯不足3.新材料科研、開發、推廣、規模生產等環節不能有機結合,新材料、新工藝無法迅速形成新的生產力。

二、中國房地產業直面新經濟的對策

在新經濟潮流的推動下,發達國家房地產業技術創新步伐正在加快,其對中國房地產業的沖擊力將伴隨中國人世而更強、更直接和更廣泛.因此,探討和制定行之有效的對策是一項十分緊迫和重要的課題.

第一,培育房地產金融市場,構建符合中國實際的住房金融支持體系。伴隨住房體制改革的深化和人行的積極住房信貸政策的出臺,商業銀行個人住房貸款余額于2000年9月末達到2700億元,開展此項業務較早地區的一些銀行的此項貸款余額占全部貸款余額的比重已經接近30%使得資產負債期限不匹配問題浮出水面且嚴重影響了銀行資產的流動性,制約此項業務的進一步開展。

顯然,房地產金融業的客觀實踐要求住房金融體制創新。具體設想:1建立全國性的住房抵押二級市場。由人民銀行負責組建全國性的二級抵押機構,其職能是收購一級抵押機構的抵押物并據此在證券市場上發行抵押債券,同時向有關一級抵押機構提供現金支持以緩解其存貸款期限不匹配所引發的流動性困難.應指出的是,上述二級抵押機構初始資金可以由政府承擔,但在平穩運行一段時期后政府應出售該機構的部分股權,以求通過產權多元化實現內部治理權力的合理制衡,彌補國有企業所有者缺位的制度缺陷。2.建立全國性的住房抵押擔保機構.由人民銀行負責組建該機構,其職能是按職業向不同人群提供抵押貸款擔保,如專門以軍人、大學生、醫務人員、管理人員、城鎮居民為對象的擔保服務,以降低商業銀行的貸款風險.尤其是當前應加快《住房置業擔保管理試行辦法》在全國范圍內的實施,以盡快建立起全國性的置業擔保體系.3組建全國性的住房儲蓄銀行.從發達國家銀行業務構成看,住房信貸所占比重曰趨上升,已成為銀行信貸業務的重頭戲,而我國銀行此項業務的拓展嚴重滯后,若不迅速趕上,勢必被隨人世而來的外資銀行所搶占,但我國現有的各家區域性儲蓄銀行因實力較弱而無力與國外同行抗衡,尚不能提供與對手同等的優厚貸款條件.只有組建全國性的房住儲蓄銀行,才有實力將現有貸款期間由l5年延長至30年以上,并相應降低貸款保證金比.而實現這一目標將極大地激活我國房地產金融市場,帶動房地產業的大發展.

第二,以住房產品為突破口,培育中國房地產業的真正知名企業.房地產建筑業由商業房產、寫字樓、工業房產、居民住宅等子市場構成.定位于住宅產品,是因為從發展經濟學角度講,人均收入在1000美元至4000美元之間是住宅購房高潮期,我國城鎮居民人均GDP已達到1000美元水平。新的住房消費熱點伴隨收入的進一步上升必然會迅速生成且潛力巨大。另外,住房產品與其他三類產品相比,投資周期短、投資金額少的優勢十分明顯,有利于在較短的時間內將企業做強做大.

就國有企業而言。培育大型房地產企業:一是要加快建立現代企業制度.從全國城建系統看。雖然多數大中型國企已基本改制完畢。但翻牌形式居多。現代企業制度建設尚未到位.其中亟待完善的方面包括:產權多元化。特別是不同所有制之間的產權結合;董事長不應兼任總經理。以形成權力之間的制衡;外部董事應占全部董事的半數,以利于外部力量對企業經營活動的有效監督.二是注重樹立企業的品牌形象.這是由中國住宅產品市場供大于求、空置面積居高不下,賣方之間競爭白熱化、消費主體人格化等因素所決定的.誠然。品牌的創立是一個漫長而艱辛的過程,它是企業綜合實力的集中體現.品牌的戰略意義在于:向買方提供一種無形的保證。既節省了買方在購買過程中的精力投入又降低了購買風險;顯示出本企業產品的獨特優勢,這種優勢可表現為價格優勢、質量優勢,環境優勢和功能優勢.萬科花園新城之所以在“2000天津典型住宅價格指數”中走勢最強,是因為萬科品牌已在消費者心目中樹立起良好形象,人們將其與一流質量、優美環境、天人合一、新型生活方式、人性化設計劃等號.三是借助資本市場之力,搞好資本運作.作為新經濟主要特征之一,虛擬資本的超常發展正在對實體經濟運行模式產生深遠影響,合理引導和利用虛擬資本可大大加快企業的擴大,否則,就會被流動性和沖擊力極強的虛擬資本逼入被動挨打的困境.我國房地產業南北兩大知名企業萬科、華遠與香港的華潤集團三強聯手,借助香港和內地的資本市場籌措巨額的低成本資金來實現跨越式發展,就是充分利用資本市場的成功范例.

第三,構建統一規范的全國性房地產業監管體系.國外大型房地產企業依仗自身在高新技術方面的優勢。必定趁中國人世而大舉搶攤中國市場,這場殘酷的競爭迫在眉睫,而開放帶來的壓力為促進房地產體制改革和創新的動力則是贏得競爭的唯一選擇.具體的思路和對策措施有:l建立由國家建設部直接領導的跨省區房產地產合一的垂直領導體系.建設部可參照人民銀行現行的跨省區監管體系的模式,根據房地產業的獨特性來劃分區域.應指出的是這種垂直管理體系僅僅擁有業務指導權是不夠的,還必須握有人事使用權,否則難于真正做到政令統一.2,依靠體制創新實現真正意義上的政企分開.

建設部僅保留裁判員職能,按照市場發展的要求,及時推出相應的房地產政策法規,并在日后的實踐中不斷加以完善,營造出一流的投資環境.另外,應成立專門的房地產國有資產公司,承擔建設部及各地房管部門的運動員職能。負責國有資產的保值增值工作.3.提升住房產品其技術含量和附加值,加快住房產品的產業化進程.其實,國外大型房地產企業并不能將其本國的不動產打入我國市場,我們搶占中國市場靠的是住宅產品的高附加值、標準化生產、低能耗、高優良品率以及高勞動生產率.因此,我國住宅產品的技術創新和產業化具有十分重要的戰略意義,但房地產主管部門應主要依靠法律法規、制度、政策的力量來引導有關企業實現這一目標.例如。建立落后產品和工藝的淘汰制,促進新材料、新技術、新工藝的應用.又如。實行住宅產品認證制度以提高住宅產品質量.再如,建立住宅產品的全國性標準體系。涵蓋產品尺寸、性能、檢驗方法、運輸等方面。并定期公布審核結果,以促進優良產品的成長.4規范中介組織以營造公平高效的中介市場環境.目前隸屬或掛靠在各級主管部門的中介機構須與原主管部門徹底脫鉤。并按照現代企業制度的要求進行徹底改造和重組.另外。應加快制定和實施中介服務市場的準入制度和中介職業資格考試制度。提高中介服務的計算機信息化水平。進而提升中介組織的信譽度和市場競爭力。