物業經濟管理問題和對策分析

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摘要：房地產企業只有推出優質的產品和物業服務，才能被更多業主所認可，當前物業經濟管理工作已經成為產品與品牌價值得以有效延伸的組成部分。本文先對當前房地產物業經濟管理過程中的問題進行分析，并在此基礎上就如何加強物業經濟管理，談一下個人的觀點與認識，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;物業管理;問題;對策

近年來隨著國內社會經濟的快速發展以及房地產企業競爭的日漸激烈，房地產行業盈利空間受到壓縮，廣大消費者置業的欲望更加理性，并且對售后服務以及物業管理高度重視。統計數據顯示，到2020年底我國房地產物業經濟管理行業收入將達到8020億元，其中物業經濟管理和單位面積管理費年用均會增速。基于市場發展導向，物業管理創新過程中逐漸向歐美以及新加坡和中國香港地區學習，同時也表明房地產物業經濟管理水平的整體提升。

一、房地產物業經濟管理問題分析

(一)物業經濟管理與小區業委會管理工作不匹配。物業管理整治有效改變了以往重準入與清退出的模式，并且將靜態審批以及動態檢查有機結合在一起，將不符合規范要求和存在重大違規違法現象的企業清除掉。部分房地產企業實施物業管理師方案和經理責任制，行業采取紅黑榜制度，對表現良好的房地產企業表揚并進行標榜宣傳，同時將表現較差的企業納入到黑名單曝光，由社會輿論對其進行監督。然而，因部分業委會未建立合適的物業經濟管理機制，以致于業主難以基于民主方式進行規范化選擇，小區服務和管理不到位，物業與小區業主之間難免會出現糾紛，甚至導致業主不交物業費，影響了服務水平，最后形成了惡性循環。(二)行政監督管理乏力。日常監管工作中對違規房地產企業的處罰力度不夠，加之管理手段和方法相對比較單一，出現問題時更加注重協調，處罰工作落實不到位、不嚴格，特別是對房地產企業對業主利益造成侵害的問題和情況，行政作為缺乏力度。比如，房地產物業企業與業主之間的物業合同糾紛，屬于民事法律關系，并非行政管理的范疇；同時，群租以及住改非等，關系到多家，無法形成合力，以致于物業管理工作中的糾紛和矛盾問題無法及時解決。(三)物業費欠繳對服務管理工作產生不利影響。基于多種因素的存在，很多小區存在著物業費欠繳問題。針對這一問題，雖然政府部門先后出臺了一些物業指導性的服務標準，采取分等級定價的機制，并且將物業服務費指導價格與等級指標相掛鉤，但是因目前物業費欠繳現象依然普遍存在。究其原因，主要表現在如下方面。第一，物業管理問題，保潔以及保安和小區停車管理服務有待改進，公共區域利用管理不規范等均成為物業費欠繳的借口；第二，房地產企業存在著歷史遺留問題，以致于物業收費工作難度較大。比如，小區內的基礎設施建設、產權證辦理相對比較滯后，配套設施不全，都可能會導致業主故意欠繳物業費。

二、加強物業經濟管理的有效措施和方法

基于以上對現階段物業經濟管理過程中的常見問題及其成因分析，筆者認為要想加強物業管理，提高管理和服務水平，應當從以下幾個方面著手。(一)加強責任管理，及時轉變思想觀念。房地產物業經濟管理作為新生事物，其產生與發展伴隨著多種利益進行重新分配，而且也難以避免矛盾與沖突。為此，我們應當對房地產物業管理的全體員工加強思想教育，及時轉變和提升服務觀念，從而使他們能夠獲得最新的知識和技能。在此過程中我們應當讓工作人員明白管理內容和管理人員的責任，讓廣大公眾能夠及時了解物業管理的重要性。實踐中采用各種形式的宣傳物業經濟管理規則，從而使業主能夠從了解、接受到物業管理服務工作的落實。同時，還應當宣傳房地產物業管理的益處，從而使業主能夠自愿自主地接受管理，并從行動上能夠有效支持物業經濟管理工作。(二)健全房地產物業經濟管理規制細則，加強規范化建設。實踐中為了能夠使房地產物業經濟管理工作順利進行，關鍵在于物業管理機制和實施規制的完善與健全，這樣才能有效落實工作。通過完善細則和規制，來有效規范房地產物業經濟管理工作。物業管理人員應當嚴格履職，用法律法規等手段來保障房地產企業經營以及管理服務工作的嚴格落實，從而確保小區業主及家人的安居樂業。同時，這也是房地產實現保值增值以及創造物業品牌的有效途徑，在促進社會經濟發展等方面起到了非常重要的作用。此外，筆者認為還應當不斷加快物業管理企業發展模式創新以及重組，促進管理規模化以及規范化，并在此基礎上建立企業文化，否則將難以形成切實可行的管理機制和模式，也就無法有效約束人的行為。從這一層面來講，建立良好的房地產物業管理團隊勢在必行，應當加強規范化管理和建設。通過該種方式，一方面在規模化管理模式下能夠有效節約成本，另一方面還可通過規范化管理來有效創造企業品牌。基于當前的市場經濟發展現狀，通過加強市場化的重組、兼并以及聯合管理，來有效降低社會管理總成本。房地產物業管理行業應當走橫向聯合以及縱深發展的道路，基于房地產企業的體制進行合并、重組以及更新和提高，從而實現管理成本降低之目的。(三)建立科學完善的房地產物業經濟管理體系。對于條件相對比較成熟的區域，房地產企業可基于業主大會等方式建立業主委員會，合理選聘物業經濟管理公司，加強專業化以及科學化管理。在政府部門的堅強領導下，應當嚴格按照相關規定和要求簽訂合同，并且制定切實可行的公約或者規則。通過文字性規范和要求，嚴格按照規范和合同要求落實管理工作。對于商業物業而言，其主要包含閑暇娛樂以及吃與住宿等場所，物業管理工作任務是對上述基礎設施加強維護管理，做好宣傳保護工作。在商業改革的大時代和環境條件下，商業性質的物業管理業已成為房地產物業管理的重點。在快速發展過程中，應當順應時展，緊抓發展機遇并進行不斷的改革創新。同時，因國內人數眾多，廣大消費成員構成非常的復雜，在一些節日活動階段，商業物業管理工作在安保以及保潔方面，設備維護也有了更高的要求。值得一提的是，房地產商業性物業管理工作離不開社會經濟發展這一基礎，這與“經濟基礎決定上層建筑”的經濟學觀點相符，當前新形勢下應當構建完善的物業經濟管理體系，通過相關制度的實施來有效落實房地產物業經濟管理工作，確保其經濟和社會效益得以實現。

三、結束語

綜上所述，房地產物業經濟管理是一項非常復雜的工作，涉及到很多方面的內容和影響因素，同時也是房地產開發的生產方式以及產品特性的后續產業。基于此，實踐中應當不斷提高房地產物業經濟管理服務水平，充分發揮企業和物業管理工作的功能，做好協同管理工作，同時這也是房地產物業管理事業發展的必由之路。

參考文獻

[1]韋信軍.探討房地產企業物業服務盈利管理精細化[J].現代物業,2019.

[2]楊虹，羅成.物業管理對房地產銷售價格的影響分析[J].住宅與房地產，2018.

作者:王巍 單位:山東方大工程有限責任公司