多元統計分析在經濟效益評估的應用

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摘要：近年來，房地產業發展增速放緩，我國考核房地產企業經濟效益主要指標有物耗總產值率、凈產值全員勞動生產率等，雖然反映區域經濟效益情況，但相關指標相互聯系，各企業指標值參差不齊，使得經濟效益評估工作難以順利開展。經濟效益是企業經濟活動的出發點，企業必須降低勞動消耗成本，以最小投入獲得最大效益。利用多元統計分析評價房地產評價經濟效益，能客觀反映企業經濟效益情況。文章闡明多元統計分析方法，從計量模型角度分析房地產企業經濟效益情況，為企業管理決策提供參考。

關鍵詞：多元統計分析；房地產企業；經濟效益評估

企業經濟效益評估是企業經濟分析的重點工作，當前我國針對房地產行業企業經濟效益評估包括勞動生產至等指標，相關指標反映企業經濟效益存在許多不足。多元統計分析能利用信息化技術對相關指標特點統計，全面反映企業經濟效益[1]。目前多元統計分析法運用于很多領域，企經濟效益分析是復雜的工作，如何客觀分析企業經濟效益對企業經營管理具有重要作用。

1多元統計分析法

多元統計分析法主要包括主成分分析法、聚類分析法、判別分析法等。主成分分析法是將多個原始變量降維轉化為不相關綜合變量，降維后組成綜合變量為主成分，通過主成分分析法可以顯示主要矛盾，達到簡化問題的目的[2]。聚類分析是將研究信息數據與目標分類，按照標準原則將相似因素分類，評價房地產企業經濟效益，可以將利息倍數等分到企業運營能力類型中，將所有樣品進行全面分析評價。判別分析法是明確所有分類情況，對樣品分析時根據判別標準規定進行多元分析。如分析企業經濟效益在明確運營等相關指標后，分析房地產企業總資產等方面狀況[3]。通常由Fisher開展叛變模型為函數，實際應用中要根據企業情況選取展現企業經濟效益的類型。多元統計分析針對房地產企業經濟效益評估，將復雜問題簡化，全面反映企業的經濟效益。

2多元統計分析模型

多元統計分析法為綜合處理法，可充分利用統計對經濟效益相關指標處理，獲取權數主要方式，可以充分利用多元統計分析對數據進行統計，精準展現企業的經濟效益，為企業經營帶來明確發展思路。利用p個指標對某事物進行研究，得到p維隨機向量X=(X1,…,Xp)，協方差陣D(X)=∑，對X進行處理產生新的綜合變量，Zi=uiX=ui1X1+ui2X2+…+uipXp，Cov=(Zi,Zj)=ui∑uj(i,j=1,…,p)。Z2定義為初始變量第二主成分，每個綜合變量方差占總方差比重減小，分析中根據主成分累積貢獻率達85%以上確定主成分個數，達到減少變量的目的。因子分析理論是主成分分析理論的推廣，突出體現初始變量的相關聯系[4]。分析過程為確定因子荷載，計算因子得分。利用p個觀測指標對n個樣品進行分析，將得到樣本數據實行標準化處理，變量用X表示，用F1,F2,…,Fm(m＜p)表示標準化后得到公共因子。

3多元統計分析在房地產企業經濟效益評估中的應用

主成分分析法主要是利用數學開展降維，使綜合變量涵蓋多個變量信息數據，應用多元統計法評價房地產企業經濟效益要確定相關指標體系。對房地產企業財務指標評價，確定相關體系不能遺漏關鍵指標，使指標存在差異性[5]。房地產企業運營中財務指標是企業發展決策支撐，大部分為單項指標，將我國財政部提出相關指標作為依據，具體指標包括資產收益、負債率、收賬款周轉率等。房地產企業經濟效益評估多元統計分析，通過SPSS對信息數分析，我國有關部門統計多家房地產財務指標進行統計計算，為確保指標存在可比性，在相關指標處理后通過積累貢獻率展示，貢獻率標準為85%，特征向量表得到主要成分公式。A1=0.065X1+0.704X2+0.318X3+0.84X4-0.339X5+0.193X6+0.214X7-0.376X8+0.541X9+0.327X10；A2=0.227X1+0.590X2+0.326X3+0.430X4-0.039X5+0.418X6-0.126X7+0.213X8-0.175X9+0.406X10；A3=0.125X1-0.317X2+0.036X3-0.240X4-0.037X5+0.619X6+0.448X7+0.047X8-0.067X9+0.295X10。A1、A2、A3為主要成分評價房地產企業經濟效益，L=0.7523A1+0.1020A3+0.145A2，房地產企業經濟效益綜合得分1到14，14號企業綜合得分為-2.958963306，在全國各地房地產企業綜合排名最高，1號企業經濟效益綜合得分為-2.09254286，排名最后。

4房地產企業經濟效益多元統計分析評估

主成分分析通過數學降維找到綜合指標變量代替原來變量，綜合變量不相關，首先要確定企業經濟效益評估指標體系，選取財務指標為單指標，做到不附加多余指標，能掌握房地產企業生產經營命脈，反映企業經濟效益的指標有多種組合，具體指標有銷售利潤、資產收益、資產負債，應收賬款周轉率、社會貢獻率等。利用SPSS軟件對相關數據進行主成分分析操作，計算萬科地產等房地產企業2019年財務指標數值，使各指標具有可比性，累積貢獻率達到85%為標準，通過特征向量表得到主成分表達式，如表1所示。Z1=0.065X1+0.318X3+0.704X2+0184X4-0.339X50.214X7+0.541X9+0.193X6+0.327X10-0.376X8；Z2=0.406X10+0.227X1+0.430X4+0.590X2+0.418X6+0.213X8+0.430X4-0.175X9-0.039X5-0.126X7；Z30.295X10+0.448X7+0.036X3+0.047X8-0.125X1-0.240X4-0.067X9-0.317X2。以Z1、Z2、Z3主成分評價房地產企業綜合經濟效益計算公式Y=0.1020Z3+0.1457Z2+0.7523Z1。通過房地產企業經濟效益排名分析，萬科房地產得分為2.9589，綠地集團、保利地產等緊隨其后。華潤置地綜合得分為-1.9628，前三累積貢獻率超過85%。通過原始數據建模，得出Y=0.7523Z1+0.1020Z3+0.1457Z2，由于相關分析未給出主成分，企業不能通過主成分分析發現發展優勢，只能確定經濟效益影響因素。指標Xj系數平方和為1，前若干Xj系數平方和近0.5，稱為主成分Zi核心指標。X2系數平方和為0.5303，總資產報酬率指標為Z1核心指標，銷售利潤指標為主成分Z2核心指標，資產負債指標為主成分Z3核心指標。

5結束語

Z1反映企業資本回報狀況，Z2、Z3與核心指標為正相關，企業主要考慮資本回報情況，企業決策首先考慮提高資本收益率與社會積累率。Z2反映企業收益情況，存貨周轉率是Z2核心指標，存貨周轉率=產品銷售成本÷平均存貨成本×100%。Z3指標是企業負債情況，存貨周轉率是Z2、Z3核心指標，與后者成正相關。房地產企業經濟下效益對比中，應密切關注公司資本匯報情況，如資產報酬率等。房地產企業追求經濟效益同時要關注財務指標變化。通過針對多元統計分析進行研究，對企業發展具有重要作用，可以對企業經濟效益起到優化作用，滿足企業的發展目標。推動社會經濟發展，為房地產企業經營管理提供參考。

參考文獻：

[1]李小燕.房地產經濟的可持續發展路徑探析[J].工程技術研究,2019,4(16):216-217.

[2]劉國梁.房地產企業經濟效益評估中的多元統計分析及其應用[J].企業改革與管理,2019(18):171-172.

[3]吳雙.房地產行業多元化經營的財務風險及控制研究[D].蘭州:西北師范大學,2020.

[4]胡曉寧.上市房地產企業稅務風險管理實證研究[D].上海:上海海關學院,2019.

[5]弭麗.大數據對房地產估價行業的影響分析[J].住宅與房地產,2021(6):6-7.

作者：葉惠群 單位：深圳市鹽田區統計調查中心