房地產政策研究論文

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[摘要]我國房地產市場目前出現高房價和高空置,國家相應出臺了一系列的調控政策。由于政策的滯后,調控效果最初并不如意。為此我們需要調整心態,開拓思路,結合中國國情,不斷完善新政,使房地產市場重新理性而健康發展。

[關鍵詞]房地產房價政策

近幾年,我國房地產市場出現了價格上的快速飛漲?；诜康禺a行業的重要地位,政府對它做了強有力的宏觀調控。2004年以來，政府就綜合運用了土地供應、金融信貸、稅收和行政干預等政策對房地產市場進行調控,其中以金融和行政調控為重點。這一輪調控一直持續到現在，依然沒有結束的跡象。但是這一切調控的后果最初并未使房價回落,反而在各大城市出現房價,投資一路高漲。這一次中國的房地產市場所面臨的經濟環境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國外的經驗,多管齊下,才能使房地產市場步入理性健康的發展軌道上來。正是有這樣的認識,2007年9月份至今我國的宏觀調控政策以“組合拳”為主基調:財政政策,貨幣政策,土地政策,產業政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過靈活運用和強有力的執行,逐漸把過去房價虛漲的部分擠出去,讓房地產市場回歸到理性發展狀態。

一、當前房地產市場的形勢

價格的高低與供求關系密切相連,所以政府調控房價,主要也從供求入手,兩方面都要同時調整。我國當前的局面是供給嚴重不足,需求過度膨脹。需求在當前的膨脹既與我國過去的土地無償使用制度,住房福利分配制度有關,同時也與收入增加,城市化進程加快,金融產品的衍生有關。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價格上漲,房地產開發環節過長等等。主觀上房地產開發商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國際熱錢的涌入,市場投機過盛也使得房源供應不足。

既然房地產市場供不應求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執行短期的調控政策只可能把主觀原因消除,把過分虛漲的價格部分擠出去,而客觀原因的存在使供不應求局面長期保持,房價從長遠趨勢看是上漲的。所以長期的調控政策的重點就應該以穩定房地產市場的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房價是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經濟規律辦事。2007年出現調控結果是房價越壓越漲,這與政策的滯后性有關。而從2008年開始,供求形勢發生了一定轉變：很多城市,尤其是一線城市,房價出現了一定程度的下跌，國家在2007年布署的經濟適用房廉租房政策正加緊在2008年實施,加上90/70的政策,市場上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進房地產市場發生進一步的變化。應該說對于短期調控目標的實現2008年第二季度已比較明朗.但我們并不期望出現“硬著陸”的局面，所以必須要完成長期調控目標。

二、已出臺政策的利與弊

1.按揭政策

個人住房按揭政策的新變化表現為首付和利率在原有基礎提高,買第二套房還要提高首付和利率,這些都是為了打擊炒房者,騰出房源賣給真正的自住者。但這些措施抑制了炒房者也抑制了真正的購房人,這讓他們的消費需求在短期內削減了。此時的供求關系好象顯得供過與求。但這群真正的買房人終究是要買房的.等他們賺足了首付,就會在以后某一特定時期集中爆發出購買需求,使得這一時期又出現供不應求,房價又會快速飛漲。同時投資者中有的財力雄厚,他們幾乎不靠貸款來投資,加息對他們沒有什么影響。目前雖然人數不多,但其占有的房屋面積不少,如果任由其占用更多的資源,那么供不應求的局面還會進一步惡化。另外就整體經濟而言,進一步提高利率會刺激外資的涌入,國際熱錢通常流向樓市和股市,從而更加引發價格上漲。就個體企業而言,加息使其財務成本增加.在無法更好把握未來形勢下,很多開發商會謹慎行事,或減產或轉移資產,供應又會進一步縮小,價格還會上漲。

另外開發商之所以有機會造高價房,除了考慮旺盛的需求外,還和個人住房按揭制度的漏洞有關。銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產作評估。目前在國內個人住房按揭貸款的實際運作中一般都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤的價值，而沒有更多地考慮房地產市場的發展階段和水平、按揭房產在處置時可能受到的限制和處置成本，以及未來可能發生的風險和損失，高估按揭房產價。而且大多數商業銀行對一手按揭房產不要求評估，而是以房產的銷售價格作為發放貸款的價值依據。這種做法必然鼓勵開發商盡量建造高價房屋，或者采取各種可能的方式推高房價，促成高價交易合同，以獲取高額按揭貸款。

2.貨幣政策

緊縮型的貨幣政策主要包括提高存款準備金率,發行央行票據,進行正回購操作,這些為的是縮小商業銀行的放貸能力,回收過剩的流動性。少了金融的支持,開發商舉步為艱,整個行業重新優勝劣汰。盡管這種“洗牌”會使房地產資源得到合并重組,產品今后的性價比會更高。但繼續使用這一政策也會出現一定難度。發行央行票據,意味著央行增加了市場上對資金的需求,這加大了央行在貨幣供應量和利率之間進行協調的難度,很難同時兼顧量與價的平衡,且發行成本上千億元,難以為繼。用提高準備金率固然有降低調控成本的好處,但是由于央行要對金融機構的存款準備金支付利息,這客觀弱化了它對金融機構“課稅”的調控功能。

3.稅收政策

對于目前實行的二手房流轉環節營業稅,個人住房轉讓所得稅從一定程度上抑制了房產投機,能使原來的投機性需求轉向投資，使炒房者轉向長線投資。但它又是一把雙刃劍，增加了二手房流轉難度，二手房交易成本的增加不利于存量房市場的流通，而存量房市場的不發展，反過來將加劇新房的供不應求,房價上漲。

4.行政干預

對于90/70的規定,政府是想通過調整供應結構來增加普通老百姓買得起的房源。但我們國家幅員遼闊,每個地區有自己對面積和總價的習慣性認同和綜合考慮。90平方米這種一刀切的做法是在特定時期執行的直接行政干涉,主要為的是防止出現國家出臺原則性政策,地方想方設法拖延的局面,政策得不到執行,房價還會上升。至于這種做法今后的完善,各大城市可依據當地實際情況來定一些細則加以妥善處理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房價格的制定,雖然博得老百姓拍手稱好,但這很明顯違反了市場規律,在利潤的推動下,當成本上漲,價格又不準漲的情況下,開發商只可能降低工程質量,減少供應或轉移資產,價格終究還是會上漲起來。

所以從目前的局面我們可以看到,針對房地產市場所出臺的宏觀調控政策很多在2007年并沒有出現當初想象的理想效果,但進入2008年后這些政策的威力就顯現出來。我國的調控政策有其優勢的一面,也有不足的部分。要滿足老百姓的住房需求,首先要考慮他們的收入狀況。現在的國情按收入來劃分,人們可分為低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定買不起房,高房價又帶來了高租金,所以低收入者的生存條件特別惡劣。中等收入者占大多數,他們人數多,對房屋需求大,條件要求高一些,其收入與高房價相比,他們也買不起。如果市場上只有單一的高房價的房源,他們被迫選擇,成為“房奴”。這也是當前開發商哄抬房價的底氣—不愁沒人買。高收入者與他們剛好相反.愿買好房就買好房,愿出多高的價就出多高的價,那是他們的自由,這群人的住房問題完全可由市場來解決。所以我們要重點探討的是占中國絕大多數人的住房保障問題,看還需在現有政策之下如何再完善,而不是單純的降低房價。價格問題應主要交給市場去解決,而政府應把過去自己所忽略的保障責任擔負起來。三、需配合的政策

1.拓展住房保障系統

過去我們針對中低收入家庭,主要靠經濟適用房來解決。這種微利商品房只售不租。由于監管不力,導致購買主體錯位。另外在制定購買者申購條件時,過去的標準比較模糊。城市低收入家庭和中等收入家庭差異非常明顯,不能混淆在一起,否則容易把中等收入者這群中堅力量邊緣化。所以我們應區別對待,二者要有不同的解決方案。基于這種認識,我國從2008年以來對此明確提出：低收入家庭用廉租房經濟適用房來解決,中等收入家庭用限價房解決。過去經濟適用房出現的諸多弊端中最顯著的有政策的敷衍執行和結構不合理，現在正隨著中央政府的強力推廣而逐漸修正現有的缺陷。而限價房的推出一開始是為降低房價,同時也為兼顧政府土地收益。這是“雙限雙競”方式下出現的過渡產品,同時也起到調整住房結構的作用。限價房目前叫好不叫座,主要在于其地處偏遠,配套不完善。我們借鑒國外的做法應在選擇限價房的位置時考慮公共交通量大的地方,才能降低人們的生活成本。國家首先應對交通作規劃,才能既滿足買房人的基本需求,提高其購買積極性,從而促使開發商愿意投資該類產品,并從宏觀上又能帶動落后地區的發展。所以從長遠看限價房應建在城市中經濟目前相對落后的地方,首先政府發展了落后地區與發達地區之間的交通,在落后地區推出大量限價房,引來大量人流和物流,再促使落后地區經濟發展。

2.按揭貸款評估基礎的改變

由于以銷售價格作為貸款的依據使得風險過分集中到銀行身上，并幫助開發商推動房價的上漲,所以我們需要重新評價這一依據的合理性,應該考慮眾多影響因素來確定更為科學合理的貸款依據。以房地產成本價格和社會公認的利潤水平為基礎即成本法來確定的按揭貸款價值，能擠出房價虛高造成的泡沫。成本法中房地產的成本很多組成部分比較好測算。如果銀行以成本法來確定按揭貸款價值時,需要政府聯合其他相關部門定期當地房地產的平均成本，以及合理的社會平均利潤水平。成本由評估機構和信貸員按開發商提供的數據進行測算,并與平均水平相比較以考察其真實性,而利潤則按公布的數據為依據。由于有政府的參與,這種測算結果使評估機構和信貸人員對外說明時有更高的公信力。當然這種方法確定的貸款額度與具體項目的銷售價格相比有一定降低,所以會影響銀行的眼前利益,但這將使銀行的貸款風險趨近于零，也將徹底扭轉銀行與房地產商共同推高房價的現象,平抑超高房價。

3.物業稅的開通

這一稅種在國外比較流行,它將原來買房之前交的稅現在放到買房之后按年交納,對于降低房價能起到一定作用。我國目前由于在房地產開發和流通環節的稅費負擔重,持有環節成本低,因此不僅促使開發商千方百計去偷稅漏稅,同時也激勵地方政府以地生財,在短期內大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利。由于把持房屋不被征稅,所以房地產市場上投資需求過度膨脹。如果早一點開征物業稅,地方政府可以將過去的短期土地財政改為長期的土地財政,保證土地資源有效利用。隨著物業的增值導致每年稅收的增加不僅可以保證地方政府運行所必須的財政資金,同時增加的收入可以更多反饋給社會,為本地區提供更多更好的公共產品和服務,這樣又會使得當地財產增值,吸引更多消費者到本地安家,從而稅源增加。如此良性循環才能從根本上控制地方政府以地生財,參與房地產開發的利益需求,以避免地方政府與開發商聯盟,共同對抗中央政府的老局面。開征物業稅,讓過去多占有房屋的人開始比較持有成本,當其持有的機會成本比較大時,他們會逐漸拋售,增加房地產市場偏緊的房源。目前國家稅務總局正在為物業稅的開征做充分的準備工作。它的開征現在所遇到的問題還比較多,如技術條件比較復雜,相關人才的匱乏,要經立法程序,由全國人大審批等等,所以要開征至少還要等2年～3年。但不管怎樣,我們從國家一系列的宣傳和實際工作中已看到了希望。開征物業稅是房地產稅收體制的重大變革,不僅需要各種配套改革,更需要地方政府建立更加公平公正透明度更高的財政預算體系。