房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)研究論文

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摘要：借鑒生態(tài)學(xué)原理，文章界定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的概念，構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競合模型和演化模型深入分析其動力機(jī)制，并進(jìn)一步分析其路徑依賴，最后剖析中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡并提出其優(yōu)化的路徑選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)；動力機(jī)制；路徑選擇

一、引言

“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”（IndustrialEcology）是一個新興的研究領(lǐng)域，以一種較高層級的用以研究產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和自然系統(tǒng)互動關(guān)系的系統(tǒng)研究方法。運用生態(tài)學(xué)的原理和方法來分析和考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論不僅是研究方法上的創(chuàng)新，而且還有利于對房地產(chǎn)可持續(xù)生存與發(fā)展的系列性問題作本源性和趨勢性的解剖分析。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)涵

英國生態(tài)學(xué)家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態(tài)：又稱生態(tài)系統(tǒng)(ecosystem)，是指在一定時間和空間范圍內(nèi)，生物與非生物環(huán)境通過能量流動和物質(zhì)循環(huán)所形成的一個彼此關(guān)聯(lián)、相互作用并且有自動調(diào)節(jié)機(jī)制的統(tǒng)一整體。

Lowenthal和Kastenberg（1998）借鑒生態(tài)學(xué)中的分析工具、原則和視角應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)分析，建立標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)模型研究該系統(tǒng)中物質(zhì)、能量和信息流動對社會和環(huán)境的影響。產(chǎn)業(yè)生態(tài)理論的發(fā)展旨在提供一種新的理解產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)對于環(huán)境影響的概念框架。

借鑒上述的理論，本文將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)界定為：房地產(chǎn)交易主體與其生存和發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境（即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境）之間相互作用、相互依賴以及相互影響而形成的一種動態(tài)平衡系統(tǒng)。

根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的定義，其內(nèi)涵概括起來可以提煉為以下三個方面：一是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的發(fā)展也經(jīng)歷了由簡單到復(fù)雜、由低級到高級的發(fā)展和演進(jìn)過程。二是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡也是通過自身的自我調(diào)節(jié)機(jī)制來實現(xiàn)的。當(dāng)由于外部性存在以及政府等干預(yù)導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)就會自我調(diào)節(jié)使房地產(chǎn)交易主體及其環(huán)境自動達(dá)到新的動態(tài)平衡。三是像其它生態(tài)系統(tǒng)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的自調(diào)節(jié)能力也是有限度的。外部的影響超出生態(tài)系統(tǒng)所承受的極限就會破壞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的平衡。比如房地產(chǎn)過度炒作以及超過極限發(fā)展等都會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡，嚴(yán)重的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡則會危及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的安全，最終有可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（見圖1）中，房地產(chǎn)交易主體的生存與發(fā)展過程中的行為選擇問題是其核心問題，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境是房地產(chǎn)交易主體活動所依賴的內(nèi)外部條件。房地產(chǎn)交易主體應(yīng)該是指房地產(chǎn)交易活動參與者，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的買賣雙方，絕非僅限開發(fā)商和消費者；房地產(chǎn)交易主體既包括開發(fā)商、還包括中介機(jī)構(gòu)、政府、銀行、媒體等影響交易過程的所有主體。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境主要是指政治、法律、中介服務(wù)、信用、經(jīng)濟(jì)、文化等；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的內(nèi)部制度環(huán)境是指房地產(chǎn)交易主體的內(nèi)部治理、監(jiān)管機(jī)制等。

圖1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)

三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的動力機(jī)制

1．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競合模型。先考慮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個主體，兩個主體之間同時存在競爭與合作兩個方面，結(jié)合考慮，并由此建立模型。兩個主體之間競爭或合作，對某個主體的作用并非只是要么積極要么消極單一方面作用。競爭與合作都有可能刺激或者抑制其發(fā)展。用cij，hij分別表示j企業(yè)對i企業(yè)的相關(guān)影響系數(shù)，其中-

可求出該模型的不動點及穩(wěn)定條件（見表1）。

1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中兩個主體之間的激烈競爭超過了主體間的有效合作，使得競爭對某一個主體過度抑制，最終導(dǎo)致某一主體消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)主體的合作非常有效，雖然存在競爭，但兩個主體能夠產(chǎn)生互補的優(yōu)勢，并由此長期發(fā)展。

表1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)競爭與合作模型的不動點及穩(wěn)定條件

2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化模型。把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中所有主體之間的競合關(guān)系，統(tǒng)一為兩種相反的力量作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的演化受這兩種力量的影響，并且往往需要根據(jù)兩種力量作用一段時間之后的情況來矯正下一階段演化的方向。簡化模型，只考慮一個變量對趨勢的偏離和反饋時間的滯后根，據(jù)此延時方程的特點，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的動力學(xué)模型：

其中，x（t）表示推動和阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化各種力量合并后的力量，dx/dt表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的速率，α是變動速率，τ表示時滯，F(xiàn)[x（t-τ）]表示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)生的控制關(guān)系，它由反饋信號x（t-τ）和反饋函數(shù)G組成。反饋函數(shù)具有控制目標(biāo)的上界和下屆，以滿足控制目標(biāo)的要求。（2）式說明，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化的快慢與推動和阻礙其演化的合并力量x（t）及控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化的因素所產(chǎn)生的力量有關(guān)。在控制函數(shù)中存在時滯τ，這是由于反饋信息及調(diào)節(jié)必須在外在沖擊實施一段時間之后才能產(chǎn)生所決定的。

（2）式是一個單變量的延時方程，其特點是可以產(chǎn)生分岔和混沌等復(fù)雜行為。只要把方程中的延時操作寫作算子的形式，延時方程可被化為多變量的自治方程。根據(jù)混沌理論，在三個以上變量的自治方程中可能出現(xiàn)分岔和混沌，這個要求來自于微分方程解的唯一性。

若設(shè)

式中b為控制參數(shù)，σ是標(biāo)度參數(shù)，負(fù)號表示負(fù)反饋，則該模型可化為：

該模型是一個含有時滯的微分方程，其解可以是穩(wěn)定解，極限環(huán)解，多周期的長波解及混沌解。靜態(tài)分析中的長期均衡的概念可以被認(rèn)為是非線性動力系統(tǒng)中的不動點解，由于時滯和控制行為的過度反應(yīng)，穩(wěn)定狀態(tài)很難達(dá)到。這表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演化比上述的競合模型更加復(fù)雜，可以產(chǎn)生混沌這一極其復(fù)雜的行為。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑依賴

所謂路徑依賴（pathdependency），是指具有正反饋機(jī)制的體系，一旦在外部偶然性事件的影響下被系統(tǒng)所采納，便會沿著一定的路徑發(fā)展演進(jìn)，而很難為其他潛在的甚至更優(yōu)的體系所替代。正反饋所顯示的經(jīng)濟(jì)運行的自我強制機(jī)制以及其收益遞增可能產(chǎn)生多種“最優(yōu)狀態(tài)”。一旦某種隨機(jī)事情選擇了某一路徑，這種選擇就會可能被“鎖定”（lock—in），而不會選擇其它更為先進(jìn)的或合適的路徑。該理論最初是由生物學(xué)家提出的，并由布賴恩·阿瑟（BrianArthur）首先應(yīng)用到技術(shù)變遷的路徑分析上，諾斯（North，1990）又將其應(yīng)用到制度變遷中，并深入分析了自我強化機(jī)制所包括的因素，以及可能的制度變遷路徑。本文則試圖應(yīng)用路徑依賴?yán)碚摚瑢Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的演進(jìn)路徑進(jìn)行分析，揭示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化機(jī)制。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化可能進(jìn)入良性循環(huán)后的軌道，迅速優(yōu)化；也可能順著錯誤的路徑走下去，甚至被鎖定在某種無效率的狀態(tài)中。要改變這種狀況，往往要借助于外部效應(yīng)，引入外生變量或依靠制度的變化。不同國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)最初的資源稟賦、市場結(jié)構(gòu)、技術(shù)特征、社會文明程度、文化背景等都有著一定的差別。中國房地產(chǎn)的市場化改革本身就是一個重大演變過程，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演變過程中利益多元化的形成及激勵與約束機(jī)制不健全事實上已使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)演化進(jìn)程中陷入了某種“路徑依賴”中，現(xiàn)存的制度框架使地方政府為了實現(xiàn)利益最大化而或明或暗地實施一系與中央宏觀調(diào)控相反的政策，新的利益的獲得將會進(jìn)一步加強這種制度體系。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的路徑依賴同樣具有客觀規(guī)律性，其運行機(jī)理可以概括為給定條件，啟動機(jī)制，形成狀態(tài)，退出閉鎖等過程。“給定條件”指隨機(jī)偶然事件發(fā)生；“啟動機(jī)制”指該系統(tǒng)中的正反饋機(jī)制隨給定條件的成立而啟動，其表現(xiàn)為適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)而產(chǎn)生的組織抓住制度框架提供的獲利機(jī)會，產(chǎn)生學(xué)習(xí)效應(yīng)，通過生態(tài)中組織間的相互締結(jié)契約，實現(xiàn)協(xié)調(diào)效應(yīng)，隨著以特定制度為基礎(chǔ)的契約的普遍履行，適應(yīng)性預(yù)期產(chǎn)生，使這項制度持續(xù)不下去的不確定性因素隨之減少。“形成狀態(tài)”指正反饋機(jī)制的運行使該生態(tài)系統(tǒng)出現(xiàn)某種狀態(tài)和結(jié)果，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演進(jìn)的路徑?jīng)Q定于該系統(tǒng)的初始狀態(tài)，系統(tǒng)一旦采納某方案，該系統(tǒng)的演進(jìn)路徑便會出現(xiàn)前后連貫、相互依賴的特點；“退出閉鎖”指通過政府干預(yù)和一致行動，實現(xiàn)路徑替代。路徑依賴的運行是由構(gòu)成它的要素策動的，這些要素包括：偶然性事件、行為主體、制度、市場、政府、壓力集團(tuán)和意識形態(tài)等；同時，生態(tài)系統(tǒng)演化是依賴房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

五、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的失衡

中國的房地產(chǎn)市場是一個涉及眾多利益集團(tuán)的復(fù)雜生態(tài)系統(tǒng)，主要包括開發(fā)商、政府監(jiān)管部門、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行、媒體機(jī)構(gòu)、消費者等。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)失衡主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)失衡。從我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)來看，目前存在“三主導(dǎo)型”非均衡特征：（1）銀行主導(dǎo)型融資結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)市場的融資結(jié)構(gòu)是以銀行信貸為主導(dǎo)的間接融資，間接融資比重高達(dá)70%以上且在逐年上升的非均衡現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡。低價位的經(jīng)濟(jì)適用房缺乏與非高檔住宅高空置率，這種房地產(chǎn)市場“短缺與過剩”并存，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性的非均衡現(xiàn)象。（3）土地市場政府壟斷。政府壟斷土地的一級市場，并介入國民經(jīng)濟(jì)成長的全過程。在城鄉(xiāng)分割的二元土地制度下，低價征用的土地成為高速城市化和工業(yè)化的驅(qū)動器；土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資的主要融資工具。

二是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)交易主體結(jié)構(gòu)失衡。目前中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)中，有四個角色占據(jù)著主導(dǎo)地位，即發(fā)展商、銀行、地方政府和投機(jī)者，在它們的共同炒作下，房價瘋長；普通購房者幾乎失去話語權(quán)，排隊都不一定買到房；媒體的言論基本被開發(fā)商控制，同時開發(fā)商商和當(dāng)?shù)卣g有著某種默契，因為當(dāng)?shù)卣彩欠績r增長的既得利益者。當(dāng)中央政府意識到房價瘋漲對社會、對產(chǎn)業(yè)的危害時，出臺較強硬政策打壓樓市。銀行在房地產(chǎn)信貸中處于壟斷地位，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產(chǎn)泡沫的形成和擴(kuò)張過程中扮演了推動危機(jī)的負(fù)面角色。

三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境失衡主要體現(xiàn)幾個方面：（1）內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)缺失。國有商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)虛置狀態(tài)，從公司治理的角度看產(chǎn)權(quán)虛置直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場交易主體之——銀行的治理結(jié)構(gòu)的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，過度的行政干預(yù)導(dǎo)致內(nèi)部人控制盛行等弊病。（2）監(jiān)管部門制衡機(jī)制缺失。政府與銀行、中央銀行與商業(yè)銀行之間盤根錯節(jié)的關(guān)系更強化了商業(yè)銀行信貸的順周期傾向。政府對商業(yè)銀行“大而不倒”的隱形承諾、對商業(yè)銀行資本金一而再再而三的彌補，中央銀行在宏觀調(diào)控中多方顧及商業(yè)銀行的利益，弱化了商業(yè)銀行的自我責(zé)任意識。房地產(chǎn)市場的多重監(jiān)管缺乏協(xié)調(diào)機(jī)制，甚至出現(xiàn)相反的調(diào)控政策。

四是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的外部環(huán)境主要包括法律環(huán)境、信用環(huán)境和體制環(huán)境等方面。首先，從法律環(huán)境來看，關(guān)鍵問題是缺乏有關(guān)房地產(chǎn)法制法規(guī)建設(shè)滯后市場的發(fā)展。其次，信用環(huán)境建設(shè)嚴(yán)重滯后，造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)侵害消費者現(xiàn)象嚴(yán)重。第三，體制環(huán)境問題。由于我國是一個行政主導(dǎo)型的國家，體制環(huán)境是直接影響我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的重要外部因素。多次調(diào)控后，房價不將反而不斷攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信譽和公信力受到國民的普遍質(zhì)疑。

六、優(yōu)化中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的路徑選擇

我國怎樣優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)路徑選擇，提高房地產(chǎn)行業(yè)的運作能力，確保房地產(chǎn)業(yè)安全呢？筆者可以幾個方面入手：

一是加快房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。要解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)失衡問題，必須加快推動以銀行為主導(dǎo)的融資體系逐步向以市場為主導(dǎo)的融資體系轉(zhuǎn)變。銀行產(chǎn)權(quán)多元化、加強銀行信息披露和提高透明度改善銀行結(jié)構(gòu)治理。改革現(xiàn)行的金融體制，允許信托、基金、擔(dān)保、證券、保險等一攬子金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場，形成風(fēng)險分散承擔(dān)和利潤平均化的競爭性融資環(huán)境。打破市場封鎖和壟斷，促進(jìn)房地產(chǎn)資源在各市場之間的合理有序流動。改革“城鄉(xiāng)分割”的土地制度，減少政府對土地一級市場的壟斷，實行土地的“同地、同權(quán)、同價”，確保農(nóng)民以土地參與工業(yè)化和城市化的權(quán)利。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。

二是加快房地產(chǎn)市場交易主體完善步伐。要解決房地產(chǎn)交易主體失衡問題必須從對房地產(chǎn)市場交易參與主體的培養(yǎng)與改造入手。一要加強市場開放程度，豐富市場參與主體的數(shù)量與類型，促進(jìn)參與主體行為的市場化與需求的多元化，防止行為趨同導(dǎo)致市場缺乏活力或波動太大。二要大力培育房地產(chǎn)市場信息透明度，讓房地產(chǎn)市場的需求者——消費者群體及時了解到房地產(chǎn)市場信息、增強其風(fēng)險分析與預(yù)見能力。三要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場交易主體的外延，采取措施使打擊炒房者和投機(jī)者。

三是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)內(nèi)部制度環(huán)境的安排。一要加快土地市場轉(zhuǎn)讓制度。房地產(chǎn)的最基本我國土地屬國有，缺少一個公開、透明、有效的土地交易市場，地方政府“以地生財”的公司化經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)價格從其價格鏈的最始端就被扭曲。二要進(jìn)一步房地產(chǎn)交易主體的公司治理結(jié)構(gòu)，建立起有效的績效激勵、風(fēng)險控制和資本約束機(jī)制，促進(jìn)銀行健全經(jīng)營機(jī)制。三要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)監(jiān)管體制，協(xié)調(diào)土地市場調(diào)控與金融調(diào)控之間關(guān)系，提高房地產(chǎn)監(jiān)管效率。

四是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)外部環(huán)境的培育。首先要抓緊修訂和完善以物業(yè)稅法等為代表的一系列基本法律法規(guī)，以保護(hù)投資人、貸款人等金融市場參與主體的合法權(quán)益；其次要建立完善統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場規(guī)章制度，包括會計、審計、稅收以及信息披露制度等，保證市場公正性，提高市場透明度。再次，要建立和完善信用評級機(jī)制，引導(dǎo)與培育信用評級機(jī)構(gòu)，加強市場參與主體信用記錄和數(shù)據(jù)的積累和管理等；此外還應(yīng)該加強信用宣傳，增強市場參與主體的信用意識，培養(yǎng)市場信用文化。最后，要加快政府職能的轉(zhuǎn)變。把政府職能轉(zhuǎn)變的重點放在制度化、程序化、規(guī)范化建設(shè)上，使依法治國方略真正落到實處。

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