房地產(chǎn)價格的政策因素影響論文

導語：房地產(chǎn)價格的政策因素影響論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產(chǎn)發(fā)展的最主要的三個方面是土地、房地產(chǎn)金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格土地房地產(chǎn)金融市場交易費用制度安排與建設

房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，它是一項綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價格的形成十分復雜，要受自然、經(jīng)濟、社會、區(qū)域、個體等多方面的影響，據(jù)測算，在房地產(chǎn)價格構成中，各種費用所占比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；“大市政”配套約占15％；各種稅費約占10%-15％；開發(fā)企業(yè)的利潤約占15％-20％。

本文試圖從土地、房地產(chǎn)金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產(chǎn)價格，尋求新的制度安排。

與土地問題相關的制度安排與制度建設

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經(jīng)濟的發(fā)展卻與日俱增。我國的土地所有制屬于全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產(chǎn)，這種產(chǎn)權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：

在現(xiàn)行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。現(xiàn)行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由于時間跨度很大，開發(fā)商們可以將這種介于“租”與“售”之間得來的土地進行抵押貸款，并將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產(chǎn)權的錯位與侵犯；

目前土地轉讓的市場化程度很低。協(xié)議出讓土地不僅所占的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現(xiàn)實發(fā)展同步；

房地產(chǎn)投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種“經(jīng)營城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已經(jīng)成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最后的買單者。

在現(xiàn)實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與征收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發(fā)商發(fā)生關系，改變土地“批租”的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態(tài)更新；政府要做好并認真執(zhí)行土地供應和使用計劃，規(guī)劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發(fā)的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據(jù)土地市場行情適時收購或者供應土地。今后中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。

與房地產(chǎn)金融市場問題相關的制度安排與制度建設

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果它是一輛戰(zhàn)車的話，金融就是它的發(fā)動機。從近年信貸超常增長來看，房地產(chǎn)信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房地產(chǎn)之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產(chǎn)業(yè)具有很強的回彈效應有關，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資的回報率相對于其他行業(yè)高些。銀行也把住房貸款當成是新的業(yè)務增長點，但現(xiàn)實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資于房地產(chǎn)，開發(fā)商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產(chǎn)價格的泡沫才會產(chǎn)生，并且隨時可能破裂。

我們的房地產(chǎn)金融市場存在著發(fā)育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發(fā)展，運行管理機制、風險分散機制、監(jiān)督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產(chǎn)融資多元化勢在必行。

在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力。大力發(fā)展房地產(chǎn)信托。從信托產(chǎn)品總體來看，呈現(xiàn)出地方政府基礎設施建設、房地產(chǎn)業(yè)融資和證券投資三分天下的格局。為房地產(chǎn)基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產(chǎn)重要融資渠道的地產(chǎn)基金不得不由幕后走向前臺，它為房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了新的融資渠道，而且對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風險。

房地產(chǎn)金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸準入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創(chuàng)新與我國的國情實際相結合，促進房地產(chǎn)金融市場健康、快速的發(fā)展。只有這樣，才能有效的防范房地產(chǎn)價格泡沫的產(chǎn)生與破裂。

與交易費用問題相關的制度安排與制度建設

房地產(chǎn)市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建筑施工單位、政府、監(jiān)理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平臺應考慮以下幾個方面：

合理的稅費安排

在房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的征收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發(fā)商一次征收，而直接向業(yè)主逐年征收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產(chǎn)品價格被理順后應該自動退出歷史舞臺；對于一些具有明顯攤派性質(zhì)的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬于全民受益的范圍，那么也就不應該僅僅由開發(fā)企業(yè)來繳納。

項目審批中的交易費用

房地產(chǎn)業(yè)在許多權力部門的眼里仍是一塊“肥肉”，誰都想沾點“油水”，而且項目審批環(huán)節(jié)過多也是我們計劃經(jīng)濟體制留下的后遺癥之一。開發(fā)企業(yè)來回奔波于公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多“跑路錢”，這些交易費用也計入了房地產(chǎn)價格之中。

招投標中的交易費用

在管理混亂的建筑市場上“黑白合同”已經(jīng)成了公開的秘密了。所謂“黑合同”，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（“白合同”）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建筑“掮客”混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。

工程造價管理中的交易費用

做為房地產(chǎn)市場重要組成部分的監(jiān)理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質(zhì)參差不齊，監(jiān)理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發(fā)建設工程中只重視了施工質(zhì)量的監(jiān)理卻忽視了造價監(jiān)理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監(jiān)理制度，完善激勵機制與監(jiān)督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建筑市場的健康規(guī)范。

與媒體有關的交易費用

媒體是提供房地產(chǎn)交易信息的主要工具。瘋狂的房地產(chǎn)廣告說到底是開發(fā)商在為業(yè)主們燒錢，而媒體們更熱衷于概念炒作，從“奧運”概念到“世博”概念，從“親水景觀”概念到“別墅豪宅”概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產(chǎn)交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產(chǎn)的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業(yè)主的利益，更是在保護房地產(chǎn)的未來。

我們要理性的看待房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的各種問題，當前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了住宅市場化進程加速和制度建設滯后的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防范和解決房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產(chǎn)才會走向輝煌！

參考資料：

1.謝經(jīng)榮等，地產(chǎn)泡沫與金融危機[M]，經(jīng)濟管理出版社，2002

2.劉福垣，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源在于流通體制[J]，城鄉(xiāng)建設，2003(4)

3.卲謙謙、王洪，日本房地產(chǎn)泡沫的成因分析及對我國的經(jīng)驗借鑒[J]，中國房地產(chǎn)金融，2003(5)

4.張銳，房地產(chǎn)業(yè)緣何這般熱[J]，中國經(jīng)濟信息，2003(6)