樓盤開發中優質教育配套問題研究論文

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內容摘要：近年來我國樓盤開發紛紛尋求與優質教育的配套開發，這種模式符合各方面的利益，受到社會的普遍推崇。但是教育和地產屬于兩個不同的領域，其目的和規律都各不相同，因此，需要積極引導和規范這種合作模式，使樓盤開發與優質教育既能相互配合，又能各自獨立健康的發展。

關鍵詞：優質教育樓盤開發教育地產合作模式

近年來，我國房地產業紛紛尋求與優質教育的配套開發，這種優質教育與樓盤開發配套的形式被業界稱之為“名校+名盤”的教育地產模式。樓盤開發與優質教育的牽手確實符合了開發商、消費者和名校幾方面的利益，這種多贏的局面自然造成了教育地產的興旺，因而眾多房地產開發商都在尋求與優質學校的聯姻。盡管這種合作模式有其積極之處，但教育和地產各有其自身的規律。地產的頭等大事應是建筑質量，教育的關鍵應是提高教育教學質量，況且開發商配套優質教育的目的是為了銷售樓盤，而名校的公辦性質決定了辦學應堅持公益性原則，如果這種合作模式不加以規范和引導，勢必會出現愿望與現實背道而馳的局面。本文主要針對樓盤開發與優質教育合作的教育地產模式，就筆者的一些分析和看法與大家交流。

優質教育與樓盤開發配套的原由及其現狀分析

（一）優質教育與樓盤開發配套的原由

隨著中國房地產業的發展，不少購房者在買房時首先考慮的是孩子的教育問題，為了讓孩子有個理想的學習環境，不惜花重金買房，以方便孩子就近上學。一些精明的開發商正是瞄準了家長的心態，大打教育牌，游說中小學名校與其樓盤開發配套合作。正是這種龐大的市場需求促成了教育與地產的聯姻，催生了教育地產。

這種“名盤+名校”的房地產模式，預示著人們對居住條件的高層次追求，符合人們心理需求層次逐步提高的實際。這種模式不僅滿足了購房者對人文居所的愿望，尤其是實現了業主家庭子女接受優質教育的愿望，同時也滿足了開發商借此提升樓盤檔次，以賺更多的利潤。經過多年的實踐，筆者總結教育地產模式的目的主要在于：完善樓盤教育配套，方便業主子女就讀，從而增加樓盤附加值。如果開發商不考慮教育配套，既不符合政府對教育配套的要求，也不利于順利銷售樓盤，影響企業發展。在重慶，凡是已經與名校聯姻的樓盤一路銷售勢頭旺盛，主要原因是名校成了樓盤吸引購房者的最大賣點。因此，眾多大型房地產項目無不希望借助這種理念開發樓盤，但是，開發商投資辦學也會遇到學校在運轉、生源、收費等多方面的問題，需要對此進行全面的反思和專門的研究。

（二）優質教育與樓盤開發配套的現狀分析

樓盤與名校“聯姻”主要有公辦民助、民辦公助、國有民辦、國有民辦公助等不同性質，而“聯姻”的形式也是各不相同，目前主要有這樣幾種形式：開發商把學校建在自己的小區里，開發商出地出錢興建校舍、購買和維護設備設施，而名校則主要出品牌、出師資，負責日常教育教學管理，教學和人事權不受開發商干涉。這種模式對開發商的實力、信譽和聯姻學校的美譽度、師資力量等要求較高，并且常常是按合約利潤分成；力邀名校到樓盤開設分校，即將小學、初高中或者某一年級放在樓盤內。這也是開發商盡義務為開發樓盤配套修建學校，建好學校后交給當地教育主管部門，由教育主管部門引入名校教育資源，開發商不再染指；就近模式，即樓盤建在名校附近以吸引人居。這種模式的教育配套由政府提供，樓盤占據“與名校比鄰”、“家有芳鄰”的稀缺地段優勢，由于各項設施配置齊備，且教育收費較為便宜，因而受到學生家長的一致追捧，這也是筆者最為認可的模式；開發商直接拿錢向名校買業主子女就讀資格，即樓盤對學校經費支持，學校對樓盤教育配套支持。這是一種雙方粗放型的樓盤與名校的聯動模式，業主的子女可以在指定合作學校就讀；學校和開發商對現有教育資源進行重組；開發商自建學校自我經營，貼名校牌。

這種優質教育參與樓盤開發的做法，被認為是創造了開發商、政府、教育界、業主及子女“多贏”的局面，開發商通過教育配套使樓盤易于銷售；政府不用花錢而擁有一流的教育硬件設施，緩解了教育經費不足；業主子女能享受到更多的名校優質教育資源，為其前途做好了鋪墊；而學校通過此舉則可創造利潤。因此，以“名盤+名校”的教育地產模式一時間受到了社會的廣泛贊譽。實際上，房地產商開發教育地產，凸現居住的人文特征，不僅對地產企業的文化營造和品牌價值提升有較大的推動作用，而且建設學校也并非概念炒和托市借詞，不少開發商在學校建設上確實花了許多心思。對樓盤開發中的教育配套應持積極的肯定態度，但目前眾多的配套模式也是爭論不斷、褒貶不一，尤其是“名盤+名校”的模式爭論最多，問題最為突出，這就需要我們充分反思優質教育與樓盤開發配套的種種問題。

優質教育與樓盤開發配套的突出問題及改進建議

（一）教育地產開發模式的主要問題

從開發商來看，爭取教育配套的真正目的并不在教育，意在提升樓盤的附加值和檔次。盡管眾多開發商搞教育配套并非托市借詞，但小區里需要接受中小學教育的孩子數量有限，多年以后業主們會逐漸脫離這個教育體系，到時生源從哪里來？有些小規模的樓盤也搞教育配套，資金與生源問題就更加突出。甚至個別開發商為了讓房子好賣，隨意許諾建學校，到時學校沒建成，引發業主和開發商產生矛盾。有的開發商學校沒辦好，小區里的孩子都盡量到其它學校上學，這顯然也影響了開發商房子的銷售。此外目前許多配套學校的建設標準較高，收費的問題尤為突出。

從業主來看，出于對孩子教育的考慮，普遍看好有優質教育參與的樓盤，如果有兩個類似的樓盤，學校的因素就舉足輕重。許多樓盤不只是關注房子本身，同時關注人文居住、教育環境等因素，這對于業主非常有益。但是，現實中“名盤+名校”的配套學校收費過高，作為大多數工薪階層的業主來講承受不起，只能“望名校而興嘆”。

從優質學校來看，名校的心態最樂觀，把辦學當成是品牌輸出，既不用花錢投入，又有一定生源，學校的風險很小。但是，學校品牌是幾代人努力和長期積淀的結果，還離不開優秀生源的保障，僅靠移植名校的品牌，教育質量難有保障，因為孩子的成長，除了學校的條件和氛圍之外，與孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等也不無關系。用教育帶動地產，以地產張揚教育，有助于社區的文化建設，但必須充分注意的是，“名校”原本屬于全民所有的公共教育資源，參與樓盤開發而贏得經濟利益，有悖于公辦學校的公益性原則，“名盤”的業主靠金錢擁有“名校”資源，這就存在不公平之嫌，因此許多地方政府不再審批“名盤+名校”的合作模式。

（二）對優質教育與樓盤開發配套的改進建議

從以上分析可知，對教育地產概念需要理性看待，樓盤開發沒有教育配套不行，但地產與教育各有其自身的規律，決不是孩子只要進了這種“名盤名校”，就一定能考上名牌大學，就一定能成大器，這需要改進我們對該問題的諸多認識。首先，政府要關注或參與樓盤開發規劃。雖然開發商有義務配套建學校，但教育畢竟主要屬于社會公共物品，樓盤配套的義務教育也應由政府來負擔，不能把費用轉嫁給業主身上，政府參與配套學校的建設，可以更有效地規劃學校，有助于學校的長遠發展。其次，開發商無論是否允許與名校合作，都必須要有配套學校，作為對“名盤+名校”的改進方式，所建配套學校必須考慮校址、規模、生源和教學質量等問題，而且應主要采用義務教育就近入學方式，這也比較符合學生公平發展的原則，把樓盤建在學校（包括名校）附近是一種值得稱道的模式，能夠在樓盤附近扶持一所薄弱學校更應該鼓勵，單獨建一所學校則需要慎重。再次，名校雖即使不與“名盤”合辦分校或與房地產開發商合作辦學，還是應該關注樓盤開發中的教育配套問題，既可以為政府提供建議，也可以用公共資源的優質教育去扶持其它薄弱學校，還可以在政策限度內幫助解決業主子女的教育問題。

參考文獻：

1.習竹.重慶教育地產合作模式解讀[N].重慶晚報，2006

2.張利娟.教育地產微笑著走來[J].重慶建筑，2005