商品房供需市場分析論文

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內容摘要：本文從城鎮人均住房建筑面積、城鎮化率、房地產開發投資、商品房竣工面積等指標入手，分析安徽省商品房的供需總量。指出在經濟欠發達的安徽省，房地產市場的供給量低于需求量的局面將會長期存在，短期內投資過熱、需求過旺的問題不突出，在國家宏觀調控的形勢下應該采取不同于經濟發達地區的政策措施來發展房地產業。

關鍵詞：房地產需求與供給統計分析

我國的房地產業進入宏觀調控時期已經有數年了，一系列調控政策和措施的頒布實施，引發了社會各界的高度關注。筆者擬以安徽省商品房的供需市場為研究對象，采用統計分析的方法，從定量和定性兩個方面對安徽省的房地產業進行一些探討。

安徽省商品房需求市場的分析

（一）城鎮人均住房建筑面積的測定

根據國家建設部《2005年城鎮房屋概況統計公報》，安徽省城鎮人均住房建筑面積是22.56平方米，低于全國26.11平方米的平均水平，在內地31個省市中處于倒數第八的地位，從這個指標看，安徽省的房地產業相對欠發達。

統計數據顯示，“十五”期間安徽省城鎮居民人均住房建筑面積平均每年增加1.146平方米，年均增長速度為6.035%，增量和增速指標都達到了歷史最好水平。以增量指標1.146平方米來計算，2010年安徽省城鎮居民人均住房建筑面積將達到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依據年均增長速度6.035%計算，則2010年安徽省的該項指標為30.24平方米（低于重慶市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”規劃中將城鎮居民人均住房建筑面積的目標定位于28平方米，應該是客觀實際的，同時也是保守的，沒有過旺的追求。

（二）城鎮住房需求量的測定

安徽省2005年總人口為6516萬人，城鎮化率為35.5%(全國平均水平為40%)，城鎮居民2313萬人。若2010年城鎮居民人均住房面積達到28平方米，產生的主動住房需求為12582.72萬平方米；根據安徽省“十一五”規劃，2010年總人口應當約束在6750萬人以內，城鎮化率達到42%，由此計算該省五年的新增城鎮人口為522萬人，從以往的慣例看，城鎮新增人口中約65%需要購置住房，即應該產生的自動住房需求為9500.4萬平方米；另外，在“十一五”期間安徽省每年安排的城鎮住房拆遷安置約為600萬平方米，五年總共需要拆遷安置的被動住房需求為3000萬平方米。上述三項需求的合計是25083.12萬平方米。

考慮到按城鎮化水平計算的城鎮人口中包含部分非當地戶籍的外來常住人口（安徽省外來常住人口約占15%），而現有城鎮居民人均住房建筑面積是按城鎮戶籍人口計算的，如果按照城鎮化口徑人口數計算，則人均住房建筑面積有所降低。因此，“十一五”期間安徽省城鎮住房的需求量應該是25083.12萬平方米的85%，即21320.65萬平方米。

（三）商品房需求市場的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住類商品房需求量、配套公共建筑需求量三個方面構成。首先，從商品住房需求量來看，隨著住房商品化程度的不斷提高，安徽省城鎮住房中商品住房的比重已經達到70%，用這個比重測定，“十一五”期間安徽省城鎮商品住房需求量是14924.46萬平方米。其次，在正常情況下，各類商品房結構中，商業用房、辦公樓、廠房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省經濟發展水平與住房水平都比較低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面積占商品房面積的比重超過了84%，住房所占比重過大，所以，可以考慮選擇16%的比例來測算，即“十一五”期間安徽省非居住類商品房的需求量是2387.91萬平方米。第三，配套公共建筑面積一般占住房面積的5%，14924.46萬平方米的5%是746.22萬平方米。三者合計，十一五期間安徽省商品房需求總量不低于18000萬平方米。

應當注意的是，上述“十一五”期間安徽省商品房需求總量的分析是建立相對保守的基礎上，城鎮人均住房建筑面積、商品住房占城鎮住房比重、非居住類商品房標準都選擇了最低的水平，由此計算的安徽省商品房需求總量應該是滿足需求的下限值。

安徽商品房供給市場分析

（一）房地產開發投資額的測定

自從1998年全面實行住房制度改革以來，安徽省房地產開發投資額保持了年均增長35%的高速度，房地產開發投資額與地區生產總值的相關性高達0.996，經測算，1998年至2006年期間，安徽省房地產開發投資每增加1億元，能夠促使該省的生產總值增加5.85億元，房地產業的帶動性效能較高，支柱性作用明顯（相關數據見表1）。

考慮到地區經濟的增長要求房地產開發投資產生聯動作用，因此以安徽省歷年的生產總值作為自變量x，房地產開發投資額作為因變量y，使用Excel工具建立有回歸模型A：，有=-433.644+

0.169458GDPi（表示房地產開發投資額的回歸值，置信度α=0.05）。

回歸模型中F檢驗統計值等于813.45，t檢驗統計值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F與t檢驗統計值都大于各自檢驗的臨界值，表明回歸模型具備顯著性。

按照安徽省“十一五”規劃，2010年地區生產總值將達到10000億元，從“十一五”開局之年的發展趨勢來看，這個規劃目標極有可能提前實現。現在假設安徽省提前一年實現10000億元的地區生產總值，即放大自變量的取值，則2007年至2010年各年的生產總值分別為7226、8500、10000、11764億元，由這個放大的自變量預測出來的房地產開發投資額分別為790.85、1006.75、1260.94、1559.86億元。五年累計的房地產開發投資額達到5255.80億元。

（二）商品房竣工面積的供給量

房地產開發投資形成的增量供給直接通過商品房竣工面積這個指標反映出來的，根據1998年以來安徽省房地產開發投資額與商品房竣工面積的數據（表1），以房地產開發投資額作為x變量，商品房竣工面積作為y變量，可以建立回歸模型B：（表示商品房竣工面積的回歸值，置信度α=0.05）

表2、表3表明回歸模型B可以通過顯著性檢驗。以回歸模型A預測的房地產開發投資額作為自變量，則2007年至2010年安徽省商品房竣工面積分別為2696.13、3272.52、3951.17、4749.24萬平方米。“十一五”期間可以供給的商品房的竣工總面積為16736萬平方米。

結論及建議

以上分析表明，按照人均住房面積、城鎮化率等指標，站在遠遠低于全國平均水平的基礎上，可以確定“十一五”期間安徽省商品房新增需求總量為18000萬平方米；而根據1998年以來房地產業快速發展的勢態去推導，“十一五”期間安徽省商品房竣工面積供給總量不足16740萬平方米，即使商品房竣工總面積可以實現100%銷售，供給市場達到最大值，此時距離商品房需求市場的下限值仍然有1260多萬平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期間不可能解決。因此可以認為：安徽省房地產業總體上不存在需求過旺、投資過快、發展過熱的問題。

與經濟發達地區相比，安徽省的經濟增長雖然處于高位，勞動者收入增長也較快，但是由于底子薄弱，城市化水平比較低，廣大的消費者尋求更大的居住空間還缺乏物質基礎，目前尋求的目標是基本的居住空間，所以，安徽省房地產需求在今后若干年中都應該是總需求中的重要組成部分，是促進安徽省經濟增長的主要力量。進入“十一五”之后，為保證總體規劃目標的實現，安徽省房地產業必須堅定發展的信心，不能左顧右盼，不能盲目隨從，不能出現“拐點”。

為此本文就安徽省商品房發展現狀提出如下建議：安徽省應該把國家的宏觀調控政策作為發展的準繩，堅決貫徹節約使用土地資源的基本國策，嚴格執行土地開發建設的總體規劃，把握好土地供應結構、土地供應方式及土地供應時間，提高土地的使用效率，不宜像發達地區那樣緊縮發展的源頭；省內各市要盡快全面推行廉租房制度，正確處理政府與市場的關系，做到有所為有所不為，要借鑒新加坡政府建設“組屋”的經驗，切實解決中低收入家庭的住房問題，防止發達地區房價過快上漲的勢頭向省內蔓延；大力發展節能省地型建筑，加快高耗能建材的淘汰步伐，重視節能建材的研發與推廣，在全省制定節能標準體系，加強住宅產業化的研究，結合地域特征，全面推廣低耗高效的商品房，走可持續發展之路；綜合運用規劃、土地、信貸、稅收等調控手段，充分發揮地方政府的作用，積極調動房地產企業的積極性，保障房地產市場供給與需求的總體平衡，提高房地產業對城鎮化建設和工業化建設的貢獻程度；積極研究符合地域特點的發展房地產業的制度，走制度創新之路，比如在省會與個別中心城市試行“一戶一房”制度，保障城鎮居民的基本住房需求，打擊購房投機行為等。只有把國家的宏觀調控政策作為大海航行中的燈塔，而不是禁行的紅燈，安徽省的房地產業才能更加安全、快速地向前進，經濟欠發達與房地產業欠發達的局面才會得到改觀。

參考文獻：

1.劉霞輝.世界上沒有只漲不落的房地產價格.經濟管理，2006（21）

2.馮.房地產增量市場與房地產存量市場互動機理分析.中國住宅設施，2006（6）