土地增值稅征收研究論文

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內容摘要：房地產開發企業的稅費中，土地增值稅占有較大的比重，它稅率高、稅負重，嚴征土地增值稅對開發商和消費者來說，都是一個不容忽視的問題。清算土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控出臺的新規定，主要目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產市場的健康發展起到積極的作用。

關鍵詞：土地增值稅，清算，預征，累進稅率

根據國稅總局的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，今年2月1日起全國各地將開展房地產開發企業土地增值稅清算。一聽說土地增值稅要清算，全國的開發商都跳了起來，煞是熱鬧。讓人想不明白的是，這本是13年前就該征收的老稅種，何以開發商的反應還會如此強烈？

一、土地增值稅簡介

土地增值稅并不是一個新稅種，1993年中國就開征了土地增值稅。但由于當時房地產還相當不景氣，為了鼓勵房地產流通，一直未對土地增值稅進行嚴格征收。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物(即轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。又有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。在項目銷售面積不到85%的時候，預征土地增值稅(各地稅率不同，北京為銷售收入的1%)，等銷售超過85%后再清算補足。由于當時對房地產開發成本(即可扣除項目)的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用“預征”，在實際操作中，這往往成為開發商拖欠稅款的借口。

土地增值稅是房地產市場利益中政府與開發商的分配，它雖然不是新的政策，但最大的變化在于征收方式由事前的預征改為清算。一般此類稅種大約占公司開發成本的百分之三左右；現在，土地增值稅大約占開發成本的百分之十左右。按過去根據銷售收入預征百分之一計算，到現在的按百分之三十甚至是六十計征，假如北京一家房產商售出一套200平方米的房子，該房產土地和建筑成本是5000元/平方米，售價是10000元/平方米，即總房價為200萬元，其中土地增值稅的除項目總額為100萬元，增值額為100萬元。按四級超率累進稅率計算，增值額未超過扣除項目金額50%的部分(即增值額中的50萬元)，稅率為30%，應繳稅額為15萬元；增值額為扣除金額50%-100%部分(即余下的100-50=50萬元)，稅率為40%，應繳稅額為20萬元。到項目清算時，該房地產商應為該套房產的銷售繳納15+20=35萬元的土地增值稅。但按1%的預征率，該房地產商在銷售該房地產時只需繳納200×1%=2萬元，中間的差額達到33萬元。可見，預征額相對于真正的應繳稅額來說不過是九牛一毛，完全起不到該稅種應有的利潤調節作用。

二、影響稅收環境的因素

目前，影響土地增值稅稅收政策環境的相關因素主要有：

其一，經濟適用房、中小戶型、廉租房總體供應不足，局部供應失衡。

其二，城市住宅建設缺乏合理規劃，對居民住房需求不能合理引導。如廉租房制度，在世界范圍內是解決低收入群體居住的有效辦法，而在我國，一些地方對此興趣不濃。

其三，各地普遍缺乏規范、權威的房地產市場信息披露制度，以及及時、真實的披露平臺，少數開發商與中介機構聯手編報甚至謊報商品房銷售進度，不實價格信息，惡意哄抬房價，人為造成市場緊張。

其四，房地產行業偷逃稅款現象嚴重，缺少誠信納稅的地方合力監管機制，使房地產行業的實際稅負水平、利潤水平出現局部失真。

三、新規定的精神

根據的《通知》精神，以預售起三年為“大限”，無論房地產項目是否銷罄或是否已進行項目結算，都必須對土地增值稅進行清算。從2月1日開始，那些打著“萬年不清算”主意的項目，就會陸續被集中清算，已經裝進口袋里的錢不得不重新掏出來。可以想見，房地產企業的利潤表將受到多大的影響。這就細化了清算辦法，使得以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，進一步明確了房地產開發企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，可以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，也標志著房地產開發項目全面迎來土地增值稅“清算”時代。

新規定嚴重打擊了房地產商的囤地行為。一直以來，“囤地優于囤房”、“面粉貴過面包”，已是發展商的共識。也就是說，以前不少開發商獲得利潤，更多的是來自于土地的升值，因為以幾百元的樓面地價甚至更低的價格獲得土地，等土地的價格上升后再進行開發，彼時的樓面地價已經上千元了，開發商此時以幾千元的價格進行銷售，只要能銷售出去就能獲得高額的利潤。據調查，通過招、拍、掛等正規渠道取得土地的，土地本身價格就高，因此核算土地成本也就拉高，其增值部分就小了，受新規定的影響就小。而拿地越便宜，土地增值稅就越高，特別是那些連片開發、周期長的項目，規模大，開發時間長，最初拿地時較便宜，目前上漲升值快，增值多，因此需交納的增值稅也多，受影響也大。對通過走關系拿到便宜土地指望“捂地”升值的企業來說新規定無疑不亞于一次地震。國家通過完善稅收征管，將房地產土地增值稅依法足額征繳入庫，使房地產企業過去“潛藏”的一大塊開發成本顯露出來。那些通過倒賣地皮抬高市價、囤積地產待價而售的投機商們首先要受到稅收杠桿的“鞭笞”；那些試圖通過分期開發、銷售和出租物業相結合等手段鉆空子的房地產商也無路可走了；那些不設置會計賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂資料不全的，要按不低于預征率的征收率核定征收。也就是說，“清算”土地增值稅，房地產商的利潤將被狠狠地“削”去一大塊。只要國家宏觀調控政策陸續到位，“清算”土地增值稅落實到實處，房地產的暴利時代就將一去不復返。

四、嚴征與房價的關系

但奇怪的是，很多老百姓對這項政策的出臺也沒有表現出多大的熱情，有的反而多了一份擔心，因為老百姓關心的是房價。有人擔心，最后還是“羊毛出在羊身上”，房價不但不會下跌，相反開發商可能還會以此為借口提高房價。

老百姓的這種擔心也不是杞人憂天。從提高契稅、調整營業稅、到征收個人所得稅等等，房地產領域一直新政不斷，但市場并沒完全向政策所預期的方向發展，房價依然不斷上漲。其根本原因就在于賣方把成本轉嫁到了買房人頭上。在一些地方，新政策帶來的交易成本的上揚甚至間接導致房價上漲。

房子的價格是由市場供求決定的，也是開發商參考成本費用等因素決定的。供大于求的情況下與供不應求的情況下價格走勢不一樣。因此，稅收價格起什么作用，取決于不同情況。有些地區房地產價格有所回落，但是有些地區房地產價格還在上漲。對價格的調控，關鍵在于相關政策的協調運用。土地增值稅按累進稅率的征收，會使得建大戶型房甚至豪華型房、開發中心黃金地段房產的成本大大提升，會抑制房產商的開發沖動。但如果經濟適用房、中小戶型房和均衡地段房不能充分供給、均衡供給，群眾對住房需求增長的剛性，又會使房價不降反升。因為，稅負具有很強的“轉嫁性”，當住房需求無法滿足和替代時，稅負帶來的成本自然會轉嫁到消費者身上，這是國家宏觀調控所不愿看到的情形。

但從市場的角度來講，房價是否上漲還要視市場需求而定。如果市場購房需求疲軟，那么把這部分稅收轉嫁到房價上是行不通的。任何一個開發商給房子定價，首先考慮的就是購房者的需求和承受能力。保利集團王希巖稱，嚴征土地增值稅后，開發商很大一塊利潤被政府抽走，為了盡快回籠資金，就必須加快拋盤速度，在這種情況下，房價不可能上漲。相反開發商會加快開發土地的速度，導致市場供應加快，購房者的選擇余地會更大，因此市場將進一步向買方市場傾斜。

一直以來房地產投資高燒不退的原因在于開發成本利潤空間大，尤其是原先土地轉讓采用協議方式，開發商以較低價格拿地，房價又上漲過快，因此巨大的增值利益令開發商趨之若鶩。此次嚴征土地增值稅，壓縮了開發房地產的利潤空間，會導致房地產行業回報率有所下降，按照目前的市場發展態勢，住宅開發的回報率已經不如從前那么豐厚。“土地增值稅政策的實行終結了房地產企業的暴利。”亞洲最大上市地產公司之一的凱德置地總裁林明彥向記者表示，“平均在10%至20%之間，最高不會超過20%的回報率。”與此同時，近期隨著政策力度的逐漸加大，房地產企業紛紛順應時勢進行策略調整。比如萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規定,在房產實現銷售的同時預交了土地增值稅,并按相關規則,在以往年度業績中作了相應的成本預提,同時還在新項目發展中考慮了相關因素。2004至2006年,萬科提留的準備金分別為4000萬元、9000萬元和3億元，因此在其它房產商叫苦不迭時它能維持利潤水平不變，并借機擴大其行業領先優勢。

只要房地產市場的投資開發過熱不緩解、房價飚升不停止以及房地產市場向理性回歸，那么政府對房地產市場不僅會密切關注，而且還有各種各樣的手段與工具來調整房地產市場并讓其朝著健康的方向發展。土地增值稅的嚴征可以讓房地產投資回歸理性，促進房地產企業朝著利國利民、經濟社會效益雙贏的方向發展，這也是建設和諧社會的基本要求。