工業不動產價格的影響因素透析

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關鍵詞：工業不動產價格價格影響因素特征價格

內容摘要：國外工業不動產價格研究著重于運用實證分析方法研究工業不動產價格的影響因素，這些因素包括工業不動產物理特征、區位、總體市場因素和其他因素等。本文對上述國外研究成果進行歸納與總結，并進行相應評論。

工業不動產研究最早開始于1909年德國經濟學家阿爾弗雷德•韋伯（WeberA.）的《工業區位論》，他在書中系統闡述了工業區位和企業選址問題。而工業不動產的價格研究則始于從20世紀80年代末，學者們采用實證分析方法，著重于從價值評估視角探討工業不動產價格的影響因素（或決定因素）。本文將這些研究成果進行梳理，以期對我國工業不動產價格的理論研究和管理實踐有所幫助。

研究方法與數據選擇研究

國外研究工業不動產價格所用的方法大多沿用特征價格模型（HedonicPriceTheory）理論，將工業不動產價格作為因變量，影響工業不動產價格的可能因素作為自變量，建立相應的價格特征模型，應用多元回歸方法配合最小平方法（OLS）或加權最小平方法（WLS）等方法對各變量參數進行檢驗（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影響工業不動產價格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，為減少回歸分析中變量含誤差（多元回歸假定觀測變量不存在測量誤差）等問題，其選用多元因素分析型線性結構關系模式（LISREL）作為研究模型，通過聯立方程式來研究工業不動產價格與及其假設決定變量的關系；此外，William與Ronald（1993）采用的多元格蘭杰因果方法和Akaike最終預測準則，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的網絡層次分析法（ANP）在工業用地不動產價格研究上有所應用。

在數據選用方面，主要選用實際交易數據和詢問數據，由于工業不動產價格交易數據缺乏（交易價格很難獲得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用詢問價格代替實際交易價格，他指出這種替代在以前的研究中有先例，且用一定樣本數據運用回歸方法證明了詢問價格與實際交易價格相關性很強。

工業不動產價格的影響因素研究

（一）工業不動產物理特征與價格的關系

Ambrose(1990)研究結果顯示75%的工業不動產詢問價格是由工業不動產物理特征所決定的，包括工業不動產的面積、可供辦公用面積、塢高入口數、鐵路。Fehribach等（1993）延續Ambrose（1990）研究，對影響工業不動產價格的假設變量擴展后，仍確定了工業不動產本身特征與工業用地價格顯著相關性，這些特征包括不動產面積、辦公面積、塢高入口數、鐵路、天花板高度、房齡。由于選用的數據和研究區域的差異，Ambrose（1990）與Fehribach等（1993）的研究結果在鐵路、天花板高度和房齡這三個物理特征上相異。Lockwood和Rutherford（1996）的研究結果也顯示工業不動產本身特性（不動產面積、辦公面積、土地總面積）與工業不動產價格顯著相關。

（二）工業不動產區位與價格的關系

Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察區位特性對美國底特律工業區地價的影響，研究結果顯示臨街深度、地區交通路網的便捷程度、與地方市場的鄰近程度對土地價格產生顯著正影響，在這些影響因素中地方市場的鄰近程度較距離市中心對地價的影響力更為顯著，而地區交通路網的便捷程度甚至可影響地價差異至50%以上；Fehribach等（1993）研究確立區位變量（離達拉斯/沃斯堡機場距離、是否位于郡內）與工業不動產價格顯著相關；Lockwood和Rutherford（1996）的研究同樣顯示區位變量（離CBD距離、離達拉斯/沃斯堡機場的距離、離主要干道的距離、離鐵路的距離）與工業不動產價格顯著相關；Saz-Salazar（2005）應用西班牙巴倫西亞自治區343工業用地實際交易價格數據，分析結果顯示區位因素（包括距高速公路的距離、離城市商業中心的距離、距政務中心的距離）是工業土地價值的重要影響因素。

（三）宏觀市場因素與工業不動產價格的關系

Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明銷售日期與工業不動產價格顯著相關；Lockwood和Rutherford（1996）研究認為地區市場因素（得克薩斯州就業率、州所得、州生產額）與工業用地價格顯著相關；William和Rutherford（1993）分析結果顯示部分經濟和財政變量（貨幣基數、工業建設量）與當前工業物業價值是存在相關關系的，且過去價格與當前價格也存在顯著相關性。

（四）政府干預政策與工業不動產價格關系

政府干預政策主要是土地用途分區管制政策，這里筆者把工業用地所有者類型也納入其中。Asabere和Huffman（1991）探討土地用途分區政策對工業用地價格的影響。實證結果證明工業用地價格有58%的折損，指出美國費城土地分區管制政策使工業用地供給過剩進而導致土地價格的下跌。Saz-Salazar和Garcia-Menedez（2005）等將研究視角集中于工業用地不同的來源主體（即私人提供還是政府提供）對工業用地價格的影響，研究顯示公私部門在出售同等面積土地情況下，區位因素（尤其是離高速公路的距離）對私部門的工業用地價格的影響比對公共部門提供工業用地價格影響大。此外，尤其在亞洲，政府主導建立的工業園區以及工業集聚對工業不動產價格也有相當的影響。

（五）環境污染與工業不動產價格的關系

近些年來，隨著人們對可持續發展中環境問題的關注，有國外學者特別討論了環境污染與工業不動產價格的影響，如Guntermann（1995）、Bell（1998）和Jackson（2002）等。其中Bell指出受土壤污染的影響，工業不動產和商業不動產價格下降10%至50%；Jackson（2002）利用1995—1999年美國南加州工業不動產數據研究發現，受不可逆轉型環境污染的工業不動產的價格較其他未受污染地區或已從污染中恢復的地區相比，其工業不動產價格至少低30%。

為便于對比分析，本文按作者、研究對象、選用變量和研究結果四項將國外工業不動產價格主要研究成果總結為表1。

結論

從前述分析看，國外工業不動產價格影響因素研究主要集中在美國，且有如下特點：

首先，研究方法不斷發展。從多元回歸到線性結構關系模型，再到網絡層次分析法，這些方法的應用無疑有助于我們進一步把握工業不動產價格的價值內涵和變化特征。其次，研究變量選擇得到不斷拓展。從最初僅選用物理特征和區位變量，擴展到選用反映宏觀經濟特征變量，再到選用反映政府政策管制以及環境污染等因素的變量等，這些假設變量的擴展在實證分析中得到了驗證，進一步細化和充實了研究結果。最后，研究內容具有較強傳承性。