小議青島寫字樓市場的空置率

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1選題背景及依據

通常來說，由于使用性質及收益回報的差別，一個城市的辦公類物業價格要比住宅高。但據筆者研究發現，在青島市同類型區域，寫字樓價格比住宅低很多。房地產市場的價格規律跟供求關系是分不開的，而供求關系可以用空置率來分析，空置率也是反映市場運行情況的風向標。因此，研究當前市場下的空置率成為分析房地產業發展狀況的重要環節。

本文從青島市寫字樓市場的現狀出發，通過對寫字樓市場空置率情況的簡單分析，綜合評價青島市寫字樓市場的運行情況。

2研究現狀及相關定義

由于經濟發達、存量較大，西方發達國家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新舊房屋與全部可用新舊房屋之比。G．D.Jud等在1990年提出，自然空置率可界定為不會給房主帶來調整租金誘惑的空置率；也可表述為在保證買方充分的選擇權利的同時，又能保證賣方有足夠的投資積極性情況下的房屋空置率水平。按國際通行慣例，商品房空置率的合理區為5％~10％。

國內由于住房改革比較晚，關于空置率方面的研究是從20世紀90年代開始的。目前，我國的相關研究主要集中在市場波動狀態下，商品房空置率的定義、計算以及房地產市場的監測等環節。寫字樓不同于住宅，國際通行的空置率慣例不適用于我國商品房市場，更不適用于寫字樓市場。

綜上，本文將自然空置率定義為供需平衡條件下使得供方和需方都對當前價格滿意的空置率。空置率計算方法為全部可待售的面積與總存量面積之比。本文通過對近幾年來青島市寫字樓空置情況及價格上漲情況的監測，分析寫字樓市場的供求情況，評價寫字樓市場的運行情況。

3實證分析

筆者搜集并分析了2003－2009年青島市統計局的寫字樓市場相關數據（見表1）。

簡單分析表1中的數據，僅看歷史吸納率一欄，2004-2007年，吸納率都是大于1的，這也從一個側面反映了青島市積極向好的經濟形勢，在這個階段寫字樓空置率是逐年下降的。2008年，受到全球金融危機的影響，吸納率大幅下降，也就是從這一年開始，空置面積逐漸上升，但由于存量基數也大幅上升，空置率上升得并不很明顯。2009年至今，由于國家經濟刺激政策使得經濟形勢逐漸好轉，帶動了經營環境的轉好，使得空置率隱隱有下降趨勢。

從理論上來講，適度的空置率是房地產市場的一種緩沖器。當市場上需求上升時，通過降低空置率，增加供給，可以減緩房價的上升；當需求下降時可以通過增加空置率來減少供給，進而減緩房價的下跌。分析表1中的數據，可以看到銷售價格基本是逐漸上升的，僅有小幅波動，每年的價格波動都與上一年的空置情況密切相關，這也驗證了其緩沖器作用，空置率的反周期性質無疑會減輕房地產市場的供需沖擊，從而起到穩定市場的作用，這也是供求規律作用的結果。

4市場分析

從表面上來看，青島市的寫字樓市場在比較有效地運行。自2003年起，青島市寫字樓的空置率逐漸下降，至2008年，空置率開始小幅上升，但總體情況是穩定的。這也意味著，青島市寫字樓的總體供應略大于需求，總體情況比較平衡，寫字樓的價格總體也處于正常波動范圍內。雖然空置率相對于北京、上海偏高，我們認為仍處于符合青島市經濟發展狀況的合理空置率區間內。

青島市寫字樓缺乏統一布局和客戶群細化與定位。在青島寫字樓市場上，存在著與寫字樓經濟所應具有的聚集性、關聯性、高端性等特點不符的現象。青島早期寫字樓自我發展成分較大，全市缺少統一的規劃布局，致使目前青島寫字樓經濟的聚集程度較低，在空間布局上相對分散。青島能夠達到甲級寫字樓水準的物業匱乏，導致缺少有分量的大集團區域總部在青島設點。因此，在青島目前房地產業發展中，很難體現寫字樓在長期性和穩定性上的優勢，無法吸引足夠的投資者。

青島房地產市場投資力量傾向于住宅。對于寫字樓投資者來說，投資金額數量偏大，投資周期長，物業管理風險大。這也是寫字樓價格低于住宅價格的原因，具體表現為租金明顯偏低，銷售不暢，空置率明顯偏高。除了產品品質低、市場定位模糊等結構性原因外，也和青島的經濟總量及對周邊地區的輻射能力有關。在量的供需上青島寫字樓市場基本平衡，但在產品結構上供需卻與市場脫節。

5對策

據筆者調查研究，青島市寫字樓空置率長期處于較高的水平上，空置率達20％~25％。對此，提出如下對策：

首先，要加強房地產市場的整合。目前青島市場小開發商偏多，導致競爭開發成本過于高昂，市場布局混亂。所以應加快房地產企業的整合，利用市場機制優勝劣汰，發展出一批專業性強、經營理念先進的房地產企業，促進市場的統一布局。

其次，要改變很多地方政府過度依靠土地出讓金收入的財政收入模式。一方面，拿地成本過高是造成我國房價上漲最重要的原因之一，要降房價，必須將地價降下來；另一方面，我國人多地少的矛盾決定了地方政府依靠土地出讓金的財政收入模式不可持續，必須加以改革。

再次，金融機構在貸款時要謹慎，適當抑制房地產市場的“不均衡”發展。

最后，在整個調整中，核心是政府的相關行為、政策。除了改變財政收入模式、促進房地產行業整合、調整宏觀經濟環境外，安撫消費者、穩定市場也離不開政府的參與。只有當“有形的手”與“無形的手”很好地配合起來，才能保證房地產市場的有效運行。

6結語

通過以上分析，我們不僅簡單了解了空置率的相關理論，更利用青島市近年的相關數據分析了青島市寫字樓市場的運行情況與特點。本文存在以下不足：首先，我國的相關統計數據的可信度較低。其次，本文一些結論源于筆者的從業經驗，而且過于關注中高端市場，忽略了部分低端市場，造成統計方面存在部分偏向性。第三，本文只是大概分析了空置率的變化，沒有細化分析，具體分析還有待進一步討論。