房貸新政策的制作過程

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一、解決房價高漲問題刻不容緩

“上海的房價已超過法國巴黎!”“中國的房價已超過美國!”隨著房改后買房浪潮的增加,近年來房價的過快上漲已經成了社會各界普遍關注的問題經過了一場大的金融海嘯,中國的房價在少許歇息后又大踏步的前進了北京上海南京等地,新房價格已經達到了每平米3,4萬,二手房每平米1.8萬的讓老百姓瞠目結舌的高價居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價水平的關系中國目前的房價收入比嚴重惡化,已經超過了部分發達國家據大部分學者的研究,房價與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7但就當前來講以南京為例,房價收入比高達12,居民已經不具備購買房屋的能力房價與居民購買房屋能力之間的關系的惡化程度,已經到了不得不解決的地步

二、政府面對“兩難”何去何從

我國現在調控房價,遭遇“兩難”,一方面想把高房價調下來,但又怕傷害了房地產業的健康發展,對銀行的業務和企業的投資都有影響,影響整個經濟的增長,但如果不把房價壓下來,那廣大人民群眾會不滿

房價政策遭遇兩難正常現象這協調開發商,地方政府和廣大人民群眾的一個過程所以在政策的制定過程中還要牢牢把握政策的根本問題:房價太高,老百姓買不起在公共政策的制定過程主要任務發現公共問題,擬定解決問題的方案以及分析評估方案和最終選擇方案一項決策的背后總在某種程度上蘊涵了價值的判斷和選擇,以何種價值作為決策的依據決策方案的倫理基礎我國正處于社會轉型期,階層的分化和利益多元化,必然形成社會群體價值觀念多元化這為政策制定者從社會角度統籌公眾利益提出了難題,政策主體需要平衡不同的需求,既能保證公眾一致性的利益,又能顧及少數公眾的特殊利益因此,決策者在決策活動中應時刻提醒自己,代表的并不一部分人的利益和要求,而廣大人民群眾的根本經濟與政治利益,這樣制定的政策方案才最優質的

在制定政策之前首先要分析一下房價為什么會過快上漲遠遠脫離了居民的支付能力房價上漲關系到三個利益群體:居民,政府和開發商一居民買不起房,二許多城市中的大企業,甚至大型國有企業,天價購買土地,成為“地王”,進一步推高了房價的預期

一般來說,政府以權力來分配土地,與土地和房產有關的企業主要利用資本、政策機會等等,獲得其中的利益,特別利用需求遠大于供給來分配房地產商也采取囤地的措施,使供給始終小于需求而作為買方的居民,在需求大于供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權這房價不健康上漲的重要原因

1.“國十條”的頒布

2010年4月17日,國務院就有關房價問題下發國發〔2010〕10號通知這就“國十條”“國十條”總共設立了十項措施,從各個方面抑制房價上漲涉及房屋貸款利率,首付份額的重新規定,限制購買,增加住房有效供給,加快保障性安居工程建設,加強市場監管等內容其中最重要的以下幾點:實行更為嚴格的差別化住房信貸政策對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平地方政府可根據實際,在一定時期內采取臨時性措施,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策

2.房產稅的爭議

為了要解決房價過快上漲這個問題,除了對房屋貸款利率和首付房款的比率,以及對購房者的購買套數進行規劃和限制,公共政策的選擇還有一個備選方案:房產稅在適當的時候推出“房產稅”這無疑對一些投機商和炒客又一個重擊,形成房貸政策與房產稅的“組合拳”

通過征收房產稅來抑制炒房,愿望好的,但實際效果恐怕難如人意首先稅負不能轉嫁通過稅收拿走炒房者的一塊收益,炒房者得利少了,投機性購房需求才會減弱也就說,房價上漲不明顯時,征收房產稅對樓市的影響會更明顯一些然而,在需求旺盛尤其房價上漲預期明確的情況下,征稅雖然增大了房產的持有和交易成本,但增加的成本可以轉嫁出去的這時,即使開征房產稅,炒房者也會以更高的價格售出房產,把這部分稅負轉嫁給購房者,反而可能進一步推高房價

如果把房產稅作為調控房價的政策“組合拳”,將征收范圍擴大到個人非營業用房,那么征收對象如何劃分,征收方式否可行等,將政策制定過程中面臨的新課題開征房產稅,對所有住宅征收還只對投資性房產征收,人們最關心的問題如果對居民的基本住房也征稅,意味著將加重廣大群眾的負擔如果只對投資性的房產征稅,要達到抑制房價的目的,就要苛以重稅,使炒房者在等待房價上漲過程中無法承受,無利可圖對此,一些專家擔心,對于稅負過重引發的逃稅、抗稅現象,稅務機關的征管手段如果不能及時跟上,就很難確保應收盡收,政策的嚴肅性和執行力就會大打折扣

房產稅改革關系到百姓切身利益,關系到房地產市場的健康發展這樣一個牽涉廣、影響大的政策何時出臺、如何征收需要政府和有關部門綜合考慮,審慎抉擇,逐步推進

三、結語

房價問題的復雜程度使政策制定成了一個非常艱難的過程,他綜合了政府,企業投資人和居民三方面的博弈和沖突,還涉及到銀行等金融機構的利益,因此解決房價問題不能操之過急同時政策的制定應該考慮政策的執行力與政策的異化行為等方面只要政策制定的方向與執行的力度到位,解決房價問題也許只一個時間問題