廉租房的問題與舉措

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廉租房政策，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家普遍推行的一項社會住房政策。

它是指政府對最低收入家庭提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標(biāo)準(zhǔn)。我國正在實施的廉租房政策，實踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問題。

我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應(yīng)體系由計劃向市場轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實力度不夠，過度依賴市場的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實上是房地產(chǎn)市場中的一個利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經(jīng)濟適用房和限價房。但現(xiàn)實情況是，一方面，即使是經(jīng)濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機制尚未完善。

廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計時應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時騰退機制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機制很難得以實行，造成年度復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐摹Ｊ紫仁橇夥慨a(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價土地的提供者。當(dāng)前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進。政府必須調(diào)整財政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國家依據(jù)信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強金融資產(chǎn)的流動性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴大。必須根據(jù)各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設(shè)計要適當(dāng)超前，逐漸擴大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達到更高要求的“應(yīng)保盡保”。

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達到20%。也就是說，為了遏制當(dāng)前過高的房價，為了解決國內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設(shè)1000萬套，2012年建設(shè)1000萬套，2013～2015三年建設(shè)1600萬套。

4.加強對廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復(fù)核，以避免廉租房消費的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對象，當(dāng)住房保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。

通過政策審核制度和配套配租賃制度，使保障性住房資格審核、出售出租更加公開、透明。

以人為本、關(guān)注民生已成為構(gòu)建社會主義和諧社會的主旋律。只有堅持以政府為主導(dǎo)，協(xié)調(diào)各方，建立起完善的社會住房保障體系，才能使不同層次收入的居民都能享受到社會經(jīng)濟發(fā)展的成果，并推動社會和諧、穩(wěn)定發(fā)展。各級政府應(yīng)該把積極推行廉租住房制度當(dāng)做一項民心工程來抓，想方設(shè)法籌集資金，最大限度地多建設(shè)廉租住房，并逐步擴大廉租住房的覆蓋面，最終讓缺房而又買不起高價房的百姓都能為廉租房所覆蓋，提高人民的生活水平，提高國民的幸福指數(shù)。