住房?jī)r(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響

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改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)時(shí)期，伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，我國(guó)居民收入水平也有了較大幅度提升。收入水平提升導(dǎo)致居民家庭積累財(cái)富越來(lái)越多，如何實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值成為居民面臨的新問(wèn)題。1988年我國(guó)住房制度改革，房?jī)r(jià)進(jìn)入持續(xù)上漲時(shí)期，許多居民將家庭累積資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以尋求財(cái)富的保值增值，因此房產(chǎn)在家庭財(cái)富結(jié)構(gòu)中的比重逐漸提高。房產(chǎn)成為家庭財(cái)富的重要組成部分，而家庭財(cái)富是影響居民收入的主要因素，因此房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)必然對(duì)我國(guó)居民消費(fèi)水平產(chǎn)生顯著影響。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生三種效應(yīng)：其一是擠出效應(yīng)，即房?jī)r(jià)上漲壓縮了居民消費(fèi)；其二是財(cái)富效應(yīng)，即房?jī)r(jià)上漲增加了居民財(cái)富，從而提升消費(fèi)；其三是帶動(dòng)效應(yīng)，即房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶動(dòng)建材、家居、家電等行業(yè)發(fā)展。2010年以來(lái)，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額單邊下行，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸上揚(yáng)，在此背景下本文著重探究住房?jī)r(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)。

相關(guān)文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外有關(guān)住房?jī)r(jià)格與居民消費(fèi)的研究較多，Engelhardt（2009）以加拿大租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)為樣本研究房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)對(duì)租客消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)顯著降低了租客的日常生活消費(fèi)率。Yoshikawa等（2012）探究了日本房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過(guò)大會(huì)導(dǎo)致一些有購(gòu)房意愿的人放棄購(gòu)房轉(zhuǎn)向消費(fèi)，從而提升消費(fèi)率，此外還認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)促進(jìn)房屋所有者的消費(fèi)。Campbell（2015）探究了英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)降低居民當(dāng)期消費(fèi)率，認(rèn)為從長(zhǎng)期牛虎博士（中國(guó)社科院北京100025）中圖分類號(hào)：F274文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠促進(jìn)居民消費(fèi)水平提升。美國(guó)學(xué)者Elliot（2016）得到了與他類似的結(jié)論。我國(guó)學(xué)者宋勃（2007）利用我國(guó)1998-2006年的季度數(shù)據(jù)構(gòu)建VAR模型，探究房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明：短期中居民消費(fèi)支出與房?jī)r(jià)上漲是雙向格蘭杰因果關(guān)系，長(zhǎng)期中房?jī)r(jià)上漲是居民消費(fèi)支出增加的格蘭杰原因，進(jìn)一步的脈沖響應(yīng)分析也證實(shí)了房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的正向沖擊作用。此外，黃靜等（2009）、徐沛東（2011）、李江一（2017）等學(xué)者均認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠增加居民財(cái)富，進(jìn)而提升居民消費(fèi)。而張存濤（2009）基于我國(guó)1987-2007年的數(shù)據(jù)構(gòu)建誤差修正模型，探究房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響，結(jié)果表明房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有對(duì)國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)形成正向作用，反而對(duì)居民消費(fèi)造成擠出效應(yīng)。劉旦等（2012）、李政（2013）、李成武（2014）、黃志龍（2018）等學(xué)者均認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)具有擠出效應(yīng)。學(xué)者們有關(guān)住房?jī)r(jià)格與居民消費(fèi)的研究存在一定爭(zhēng)議，眾多學(xué)者只是利用時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究忽略了內(nèi)部差異。本文基于我國(guó)30個(gè)省市面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，能夠提升實(shí)證分析的準(zhǔn)確度。房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制分析住房房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)具有正向和負(fù)向作用，學(xué)術(shù)界分別稱為財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。 房?jī)r(jià)波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)繁榮和房?jī)r(jià)上漲使得居民財(cái)富增加，提高居民消費(fèi)積極性。財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要有三種對(duì)象：其一是普通住宅擁有者。房?jī)r(jià)上漲使得普通住宅所有者可以通過(guò)住宅抵押的方式獲得更多貸款或者更容易獲取貸款，從而提升其消費(fèi)信心；其二是房屋投資者。房?jī)r(jià)上漲使得房屋投資者可以通過(guò)房屋出售方式獲取更多收益，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲會(huì)引導(dǎo)房屋租金上漲，使得房屋投資者獲取更多收入；其三是貸款買房者，房?jī)r(jià)上升使得未來(lái)收入增加，提升居民消費(fèi)信心。房?jī)r(jià)波動(dòng)的擠出效應(yīng)是指即高房?jī)r(jià)直接減少了購(gòu)房和租房家庭可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出。擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制主要有三種對(duì)象：其一是租房者。房?jī)r(jià)上漲誘發(fā)房租上漲，使得租房者租金支出增加，導(dǎo)致其消費(fèi)資金減少；其二是預(yù)期買房者。房?jī)r(jià)上漲使得預(yù)期買房者需要付出更多資金購(gòu)置房產(chǎn)，壓縮其日常消費(fèi)；其三是貸款買房者。對(duì)于貸款買房者，學(xué)者們認(rèn)為既可能產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)也可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，擠出效應(yīng)的產(chǎn)生主要由于貸款買房透支了消費(fèi)者未來(lái)收入，會(huì)使得消費(fèi)者消減當(dāng)前以及未來(lái)消費(fèi)支出以償還銀行貸款。

房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)“擠出效應(yīng)”的實(shí)證分析

（一）變量設(shè)置與數(shù)據(jù)來(lái)源。本文重點(diǎn)探究房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，有學(xué)者使用社會(huì)消費(fèi)品零售總額度量居民消費(fèi)狀況，此指標(biāo)是從總量上對(duì)居民消費(fèi)水平進(jìn)行反饋。本文使用居民消費(fèi)水平衡量居民消費(fèi)狀況，此指標(biāo)剔除了規(guī)模效應(yīng)的影響，能夠更加精確反映我國(guó)居民消費(fèi)狀況，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。近年來(lái)我國(guó)月度、季度、年度房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，本文使用鏈家研究院和銳思數(shù)據(jù)庫(kù)公布的2010-2017年我國(guó)30個(gè)省、市、自治區(qū)（西藏除外）的房產(chǎn)交易均價(jià)進(jìn)行衡量。收入是消費(fèi)的基礎(chǔ)，因此本文將居民人均可支配收入作為核心解釋變量之一。參考劉英群（2017）、陳訓(xùn)波等（2017）的研究，本文選取了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，使用人均gdp衡量；物價(jià)變動(dòng)狀況，使用cpi衡量；市場(chǎng)化水平，使用樊綱市場(chǎng)化指數(shù)衡量；政府社會(huì)保障狀況，使用政府社會(huì)保障支出衡量。其中，人均gdp、cpi和政府社會(huì)保障支出數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，市場(chǎng)化水平來(lái)源于《中國(guó)市場(chǎng)化指數(shù)》的年度報(bào)告。為剔除通貨膨脹等價(jià)格因素的影響，本文以2010年為基期的GDP平減指數(shù)把貨幣計(jì)量的變量折算成不變價(jià)。（二）核心解釋變量與被解釋變量散點(diǎn)圖。我國(guó)各地區(qū)居民消費(fèi)水平、住房?jī)r(jià)格存在較大差異，為消除異方差性的影響，對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理。本文在計(jì)量時(shí)采用Eviews中的Panel程序，與pool panel相比更加適合處理本文這樣“短而寬”的面板數(shù)據(jù)。為更加精確的設(shè)置模型，繪制了lncost（居民消費(fèi)）與lnfj（房?jī)r(jià)）、lnsr（人均可支配收入）的散點(diǎn)圖，以反映核心解釋變量與被解釋變量之間的關(guān)系，如圖1所示。lnfj與lncost之間基本呈現(xiàn)線性關(guān)系，但是線性關(guān)系并不明顯，而lnsr與lncost之間呈現(xiàn)顯著線性相關(guān)關(guān)系。lnfj與lncost的散點(diǎn)圖仍然呈現(xiàn)較大異方差性，使得二者之間的關(guān)系并不明顯，因此本文使用截面加權(quán)的廣義最小二乘估計(jì)，進(jìn)一步消除各地區(qū)之間的異方差性。（三）模型設(shè)置。綜合圖1結(jié)果，本文選擇面板數(shù)據(jù)模型，該模型能夠更好的分析我國(guó)不同省市時(shí)間序列。本文重點(diǎn)關(guān)注的是房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響，采用基本多元線性回歸模型加控制變量的方法建立面板數(shù)據(jù)模型，如方程（1）所示：lncostit=c+β1lnfjit+β2lnsrit+β3lnpgdpit+β4lncpiit+β5lnmarit+β6lnzfit+εit對(duì)數(shù)，lnsr是居民人均可支配收入的對(duì)數(shù)，lnpgdp是人均GDP的對(duì)數(shù)，lncpi是消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)的對(duì)數(shù)，lnmar是市場(chǎng)化水平的對(duì)數(shù)，lnzf是政府社會(huì)保障支出的對(duì)數(shù)。i指我國(guó)30個(gè)省市，t為時(shí)間跨度，指2010-2017的時(shí)間跨度，β為相關(guān)系數(shù)，ε為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。（四）回歸結(jié)果。數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。非平穩(wěn)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析可能會(huì)出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象，因此需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性分析，結(jié)果如表1所示。LLC檢驗(yàn)和Fisher-ADF檢驗(yàn)均拒絕原假設(shè)，說(shuō)明本文原始數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)序列，所以可以直接進(jìn)行回歸分析。回歸結(jié)果。F檢驗(yàn)和豪斯曼檢驗(yàn)均顯示本文適用固定效應(yīng)模型，對(duì)模型進(jìn)行廣義最小二乘回歸，結(jié)果如表2所示。全國(guó)整體lnfj與lncost之間的回歸結(jié)果為負(fù)，說(shuō)明我國(guó)房?jī)r(jià)上漲與居民消費(fèi)之間為負(fù)相關(guān)關(guān)系，由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)具有一定程度的擠出效應(yīng)。從分樣本結(jié)果來(lái)看：東中西部經(jīng)濟(jì)帶lnfj與lncost之間的相關(guān)系數(shù)均為負(fù)，西部經(jīng)濟(jì)帶回歸系數(shù)并不顯著，但是并不能忽視房?jī)r(jià)上漲對(duì)西部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，結(jié)果不顯著只是說(shuō)明西部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出影響尚未達(dá)到顯著水平。對(duì)比東部和中部經(jīng)濟(jì)帶的回歸系數(shù)可知，房?jī)r(jià)上漲對(duì)中部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)更強(qiáng)，這主要是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，居民收入水平較高，收入來(lái)源廣，房?jī)r(jià)上漲對(duì)其消費(fèi)水平影響有限，而中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，居民收入水平較低，居民收入主要來(lái)源于工資性和經(jīng)營(yíng)性收入，房?jī)r(jià)上漲對(duì)其消費(fèi)水平影響更大。全國(guó)和東中西部經(jīng)濟(jì)帶居民人均可支配收入與消費(fèi)水平之間均為顯著正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明收入水平對(duì)消費(fèi)水平具有重要影響。控制變量中，lnpgdp與lncost為之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升對(duì)居民消費(fèi)水平提升具有正向影響；lncpi與lncost之間為顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明物價(jià)水平提升會(huì)抑制居民消費(fèi)；lnmar與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明市場(chǎng)化水平提升能夠促進(jìn)居民消費(fèi)；lnzf與lncost之間為顯著正相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明政府社會(huì)保障支出增加能夠顯著帶動(dòng)居民消費(fèi)水平提升。

結(jié)論與政策建議

房?jī)r(jià)波動(dòng)的擠出效應(yīng)主要影響對(duì)象是租房者、預(yù)期買房者、貸款買房者。全國(guó)整體lnfj與lncost之間的回歸結(jié)果為負(fù)，說(shuō)明我國(guó)房?jī)r(jià)上漲與居民消費(fèi)之間為負(fù)相關(guān)關(guān)系，可見(jiàn)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)具有一定程度的擠出效應(yīng)。而分樣本結(jié)果表明：東中西部經(jīng)濟(jì)帶lnfj與lncost之間的相關(guān)系數(shù)均為負(fù)，西部經(jīng)濟(jì)帶回歸系數(shù)不顯著，但是并不能忽視房?jī)r(jià)上漲對(duì)西部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)，結(jié)果不顯著只是說(shuō)明西部地區(qū)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的擠出影響尚未達(dá)到顯著水平。對(duì)比東部和中部經(jīng)濟(jì)帶的回歸系數(shù)可知，房?jī)r(jià)上漲對(duì)中部經(jīng)濟(jì)帶居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)強(qiáng)于東部經(jīng)濟(jì)帶。鑒于此，提出以下幾點(diǎn)政策建議：第一，完善房地產(chǎn)金融體系，加快金融工具創(chuàng)新。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融存在很大依賴性，完善房地產(chǎn)金融體系，加速房產(chǎn)流動(dòng)能夠穩(wěn)定和促進(jìn)居民消費(fèi)水平提升。首先，擴(kuò)寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和居民購(gòu)房金融通道。其次，加強(qiáng)金融服務(wù)水平以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)能力。最后，有計(jì)劃的放寬對(duì)中低收階層購(gòu)房貸款約束，區(qū)別對(duì)待房產(chǎn)投機(jī)者和剛需者。第二，合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房?jī)r(jià)上漲迅速對(duì)居民消費(fèi)存在一定的擠出效應(yīng)。為此我國(guó)地方政府應(yīng)當(dāng)合理調(diào)控房?jī)r(jià)，根據(jù)房屋租售比、地區(qū)居民收入水平引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)嚴(yán)厲打擊投機(jī)者炒房行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展，從而逐步穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。第三，轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)信貸觀念。轉(zhuǎn)變居民消費(fèi)信貸觀念可以發(fā)揮房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)。我國(guó)居民很少考慮房?jī)r(jià)上漲后利用房產(chǎn)溢價(jià)辦理抵押貸款從而增加消費(fèi)水平。通過(guò)政府政策引導(dǎo)居民消費(fèi)信貸觀念轉(zhuǎn)變，并適當(dāng)降低居民抵押貸款利率可以增加居民消費(fèi)支出水平，提升消費(fèi)率。

作者:牛虎 單位:中國(guó)社科院