計量經濟與技術經濟透析

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本文作者：石小杭田全華工作單位：中國社會科學院對賈經濟研究所

一、思路與方式選擇的核心所在

城市土地作為一個投資領域,其價值完全取決于土地利用,即地上或地下投資的類型、密集程度與效果.事實上沒有一塊城市土地是處于原始狀態的.很明顯,測算土地價值可依據成熟的技術經濟分析方法,對具體地塊的當前與潛在利用形式、費用與收益、風險等因素的清理與量化,將土地利用的一定時期(通常25年左右)內各年度(也可以是季或月)的凈收益貼現并加總,從而得出該土地某種利用類型狀態下的價值量.如果土地被用于非贏利的公共性用途,價值測算時則可進一步借助“成本一效益’分析方法.以技術經濟分析原則為依據的具體土地價值測算方法很多,這里僅簡要介紹其中一種,即“資本化法”.不久前我們在分析城市空間擴張時對農地征用過程中的‘經濟租,曾用“資本化法”對上海市所轄農地價值進行粗略計算,結果如表1.應該說,上述的計算由于并非用于土地價值的準確確定,所以選用的資本化公式十分簡單,數據的處理很粗糙,許多重要因素如資產增值、風險性等均未考慮,故缺陷是明顯的.但這種基于技術經濟分析的土地價值測算可依據一個城市的具體經濟社會環境(如人口、收人、土地供給與需求等)、市場參數(如利率、稅率、折舊率、風險度等)以及土地利用的狀態(如投資類型、邊際成本與邊際收益等)加以細化,從而進行不同規模和不同精度的測算.說明:《l)表中數字來耳:《中國統計年鑒l,89》,第747頁;上海統計局等編.《90年上海房地產市場》,第7‘(2)資本化率選取一年期儲蓄存軟年利卒.O)資本化公式為:獷一號土青其中:V為土地價值;。為當前土地利用平均年收人;,為利*(資本化率);,為預期土地凈收人年增加值.(4)上海所轄農村每畝土地平均分攤的住宅面積為18.2腳氣假設平均重旦價格為300元/.’.那么每畝地住宅補債為,460元.因此考愈農地征用補償價位時.每畝土地應為2‘332.2元.在西方一些市場經濟國家,一個得到公認的關于城市土地價值測算的分析模型是PaulWendt提出的模型獷二Ldt提出的模型:。fx(尸,Y,S尹.,尸‘)一藝(r+O。+I,+D,)其中:土地供給;fx(i,天,c.)獷為城市土地價值;fx表示預期;尸為人口;Y為平均收人;s為競爭性尸.為地區間競爭性拉動;尸.為公共投資;T為財產或財產收益稅;不動產經營成本;I二為不動產再投資的收益;D.為不動產再投資的折舊;i率;R為投資風險;c,為不動產資產增值的可能性.O。為為利息.該模型揭示了現代城市土地價值變動的內在關系,其構成因素被認為是價值測算中不能忽略的.我國城市經濟特征有其獨特性,土地價值測算模型應與國外有所不同.但在方式方法上仍可借鑒國外成熟的經臉.迄今為止我國絕大多數城市級土地價值測算采取的是一種經濟計攝學的方式,即將城市內的燕利性土地使用者(企業)的燕利狀況看成是土地、資金和勞動投人的函數,通過某種經濟計址模型來確定每一種要素的邊際投人對燕利的邊際變動的關系.就土地而言,這種邊際變動關系就反映著土地的‘級差收益’,再對“級差收益,作某種處理就可求出土地的價值.這種測算方式的一個基本判斷是:由于我國基本不存在城市土地市場,缺少市場數據使價值側算的技術經濟方法難以準確甚至無法進行.因此利用現行企業經營實績報送系統的信息,通過計蚤模型的處理賽側算土地價值是唯一可行的途徑.按這種方式進行測算的許多結果都通過了國家和省級技術鑒定.這種方式實際上已得到國家土地局城市土地分等定級與價值測算技術規程的認可和推廣.因此關于這種方式實際效果的探討與論證已成為一個很大的問題.這里我們有必要以南京市的測算為例對這種測算方式予以簡單介紹.這種方式的基本程序是:1.由專家小組通過特爾菲法對影響土地價值的各種因素,如距離商業中心的遠近、交通便捷程度、公共服務完善程度、環境質量等進行選擇和確定各自權數,并對隨距離擴大而導致的因素作用衰減進行量化,計算出各‘因素作用分值表’,表2是南京市土地定級中最簡單的因家作用分值表的例子.再將城市土地按一定原則劃分為若干“單元”(如南京市劃分為699個單元,單元大多在5一25ha之間),并通過如下公式確定各單元的總分位:尸‘二藝W,F‘其中:尸:為各土地單元總分值;甲:為各因素權數;F‘為單元內各因素分值.最后以各土地單元總分值為依據將城市土地劃分為若干等級,從而使土地量化可進人ffi[J算模型;.2.搜集工商企業的經營數據并加以處理,求出各企業的單位用地面積平均利潤盤、單位用地面積平均資金(不包括工資)量和單位用地面積平均工資量等土地效益數據;3.模型與計算.南京市的模型如下:Y二刀。X了,x里,x笙,其中:Y為單位用地而積平均利潤;X,為企業所在土地等級;X:為單位用地而積資金占用量;X3為單位用地而積工資量;夕。、口、、刀2、口3為特定參數.測算結果:Y一o•3320X}‘偽,,x:j,,,x;j,,,模型通過各種檢驗.在此基礎上求出各級土地價值并繪制地價圖.公

二、兩種方式的比較

在城市土地價值測算中,技術經濟分析方式與計量經濟分析方式究競哪一種較優,需要通過比較方能得出結論.以下我們從若干角度來進行一些初步的比較.第一,土地價值的經濟定義是:當土地處于現實的或潛在的最優利用狀態時,其凈收益的資本化值.所謂‘最優利用’的經濟含意可理解為:從宏觀上看,一塊土地的利用符合合理的城市或區域規劃從而單項開發投資的“外差.效應達到最低程度;從微觀上看,一塊土地上的投資規模處于‘邊際成本等于邊際收益‘的水平.現實中,當一塊土地在城市規劃允許的范圍內具有兩種以上投資選擇時,那種能導致更大凈現金收益流的投資方案的收益資本化值就是該土地的價值.技術經濟分析的長處在于對不同投資機會的分析過程中必然考慮各種預期因素,如資產增值、利率變動、費用或收人的變化、風險性等等,因此從方法上講它的測算結果更切合土地價值的經濟定義.計量模型的側算方式則不然,它沒有將土地利用作為一種投資行為處理,而僅看成是現存經濟活動的一種構成要家,試圖通過計算土地質量變動對利潤數量變化的理論上的邊際貢獻來求得土地的實際價值量,這種測算方式無法處理各種預期因素,因而其測算結果會偏離土地價值的經濟定義.第二,土地價值測算的計量經濟分析方式的信息來源完全依賴于贏利性工商企業的經營實績統計與報送系統.因而對于許多非贏利性利用類型的城市土地的價值測算就無能為力.而工商性土地利用在城市土地總面積中往往只占20一30%,更大比重的土地是住宅和公共設施等非直利性用地.然而技術經濟分析的測算方式卻能處理各種類型的用地.以住宅用地為例,由于我國城市房租水平低于成本租金水平,住宅經營收人為負值,即住房系統依靠政府和單位的大量補貼來維持.此時用經濟計量模型來測算住宅用地的級差收人就無法進行.如果城市規劃將這塊地確定為住宅用地,那么用與其毗鄰的工商用地的價值量來推算其價值也不合邏輯.然而我們卻有可能依據技術經濟分析原理奮來測算這塊土地的價值¹V=R一五了一口一T一Hi+S一C其中:V為土地價值;R為年租金收人;M為維修費;O為管理費;T為不動產稅;H為保險費;i為投資利率;S為折舊率;C為住宅每平米造價.在我國現行城市住宅租金水平上,依據這一公式計算出的住宅用地價值很可能是負值.其實這并不奇怪也并不違背土地價值形成的規律.負值反映著不合理政策造成的土地價值扭曲,但是需要指出,如果該住宅用地被明確納人政府的福利政策范圍,那么在確定其價值時就需在上述公式中加人一個依據“成本一效益’分析原則確定的“社會效益,變盤(此時住宅用地價值就可能“轉正”),這同樣是技術經濟分析方法所可能解決的.第三,從測算結果的實際運用效果看,兩種方式也會有很大區別.以技術經濟分析為依據的測算方式由于緊扣城市中每一地塊的實際投資與營運效果以及相關的各種預期,依據其測算結果確定的政府資產管理和收人調節政策不會與實際市場交易與收人形成發生大的偏離.以計量經濟模型推算出的土地價值基木上是“統計數字與技術”的結果,與市場實際交易中的價格與收人會有很大差距,從而形成土地價值的“雙軌制”.經.驗證明,沒有哪個企業或居民在土地交易中會僅僅以政府頒布的價值量成交,并如實通報和納稅.土地作為一種不動產極易成為投機和偷漏稅收的領域.因此從我國實際情況看,以計量模型測算出的土地價值作為政策基礎將會導致實際操作中的問題.第四,我國城市土地價值測算的經濟計量模型大都將土地使用者(工商企業)的利潤看作是三個因素,即土地區位(等級)、資金投人和勞動投人的因變量,將企業的實際數字帶人模型回歸出它們之間的數量關系.問題在于,僅僅以區位、資金和勞動來解釋企業利潤是不符合現代經濟運行規律的,因為管理和技術是不能被忽視的.盡管各城市土地價值測算的計量模型結果最后都通過了檢驗,然而我們知道,計量模型往往會存在實質上的偏差,相比之下,經驗與技術更多結合的技術經濟分析方式在處理這類問題上往往較為周全.在土地價值測算上,技術經濟分析的方式必然要對土地投資的不同技術方案與配置結構的收益流進行比較分析.盡管很難將管理和技術因素變化的效果精確量化,但技術經濟分析畢竟在這方面有其所長.城市土地價值側算的兩種方式還可在更多方面進行比較,限于篇幅就不多談了.總之,城市土地價值測算是關系到我國資源配置與收人分配政策制定的基礎理論問題.測算方式的研討既有學術意義,同時也為實際工作所急需.