房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系分析

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展，改變了許多地區(qū)落后的面貌，成為了地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，城市建設(shè)的中堅力量。那么經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，特別是那些欠發(fā)達區(qū)域的縣級城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間是怎樣的關(guān)系呢？這些地區(qū)又應如何理順它們之間的關(guān)系，促進地方經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展呢？筆者結(jié)合自身的相關(guān)經(jīng)驗，探索經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系，并提出一些相關(guān)的改善建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)；房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟發(fā)展

一、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的作用。近年來，政府部門不斷加大力度發(fā)展經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域的經(jīng)濟與建設(shè)，實施東北振興、西部開發(fā)、設(shè)立自由貿(mào)易區(qū)等區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以縮小區(qū)域之間的差距，力促國民經(jīng)濟總體保持健康、快速地發(fā)展。然而由于欠發(fā)達區(qū)域受政府職能轉(zhuǎn)變、觀念、體制環(huán)境和科技水平等因素的制約，其剪刀差卻呈現(xiàn)出繼續(xù)擴大的趨勢，而且這一形勢在縣級城鎮(zhèn)顯得更加突出。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，與其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)非常多，推動著各行各業(yè)的發(fā)展，繁榮了一方經(jīng)濟。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于區(qū)域經(jīng)濟的增長具有促進和牽制的作用。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)來說，在經(jīng)濟與市場的運行過程中，如果房地產(chǎn)行業(yè)運行有序，處于良好發(fā)展狀態(tài)，所取得的社會效益和經(jīng)濟效益較高，它將會強力地帶動與之相關(guān)聯(lián)的行業(yè)快速發(fā)展，使區(qū)域經(jīng)濟迅速崛起。反之，倘若房地產(chǎn)發(fā)展欠缺科學規(guī)劃和有效監(jiān)管，市場投資泛濫無序，就很容易形成樓市泡沫，危及當?shù)氐慕?jīng)濟，這已不是“牽制”兩字所能承擔得起的了。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開建材、機電、五金、設(shè)備、陶瓷、化工、玻璃等眾多行業(yè)的支撐，反過來，房地產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展，這些行業(yè)也將獲得快速發(fā)展的機遇。根據(jù)一些發(fā)達國家的統(tǒng)計與分析，得出房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個百分點，就能使與之相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加約1.52-2個百分點。從此得知房地產(chǎn)業(yè)對于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)作用大于“1”。房地產(chǎn)業(yè)不僅能有力促進機電、化工、鋼鐵等基礎(chǔ)性工業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮著積極的作用，而且?guī)蛹揖摺⒓译姟⒎铡⒔鹑诘犬a(chǎn)業(yè)的興起和繁榮。（二）欠發(fā)達區(qū)域經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。在欠發(fā)達區(qū)域，特別是欠發(fā)達區(qū)域的縣級城鎮(zhèn)，受經(jīng)濟條件的制約，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深受影響，文中主要從區(qū)域的政策調(diào)控、投資環(huán)境、金融扶持、消費理念四個方面入手進行分析。第一、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響。1998年我國房改政策全面落實以來，隨著住房私有化率逐年提升，以及城市化進程的全面推進，為房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了良好的契機，并使之成為促進經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)。但也由此產(chǎn)生了一系列社會與經(jīng)濟問題，為避免“房地產(chǎn)泡沫”經(jīng)濟產(chǎn)生，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。宏觀調(diào)控政策為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)遏制房地產(chǎn)無序擴張、調(diào)控房價起了決定性作用，卻也給經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)戴上“緊箍咒”，甚至腹死胎中。經(jīng)調(diào)查，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，因宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)業(yè)投資者望而卻步，土地流拍或無人問津已成常態(tài)；然而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的商品房購買者主要為“剛需”群體，勢必造成供需矛盾，讓剛形成的買方市場，再次向賣方市場傾斜，進而加大消費者負擔。第二，投資環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響。一個經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域，其經(jīng)濟發(fā)展必然充滿活力，各行各業(yè)的投資也會更加活躍。投資環(huán)境主要包括區(qū)域經(jīng)濟整體的發(fā)展水平、投資水平、城市基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的建設(shè)水平以及金融發(fā)展水平等。這些因素決定著房地產(chǎn)業(yè)能否穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展，而經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域的投資水平、各種設(shè)施的建設(shè)水平等都無法與發(fā)達地區(qū)相比擬，這一情形對于縣級城鎮(zhèn)而言，更是望洋興嘆，雖有心，卻力不足，這就加大了的項目開發(fā)成本、延長了的開發(fā)建設(shè)投資回報期、縮小了的房地產(chǎn)商投資利潤等也是欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的重要原因之一。第三、消費理念對房地產(chǎn)業(yè)的影響。房地產(chǎn)是一種不可復制、獨一無二的商品，這種特性使房地產(chǎn)商品的供求規(guī)律不同于一般商品的供求規(guī)律，主要表現(xiàn)為供給的無彈性和需求的逆向性。客觀上，一個區(qū)域的收入水平和消費水平為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了支持和保障。而由于欠發(fā)達區(qū)域的縣級城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展較為緩慢，整體水平并不高，人均收入較低，這就使得人們必須先解決“溫飽”與“有沒有”的問題，造成與生活息息相關(guān)的“衣食住行”中“衣”與“食”占據(jù)了人們生活支出中絕大部分，住房支出占比重自然縮減，房屋“剛需”矛盾日益突出。而且不同的消費理念也會對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。因此，從目前我國欠發(fā)達區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展形勢來看，這些區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與發(fā)展是任重道遠，這些區(qū)域經(jīng)濟的崛起和房地產(chǎn)業(yè)的興起還有一條很長的路要走，必須依據(jù)當?shù)貙嵡椋訌姾暧^、微觀調(diào)控，使它們互相作用，共同發(fā)展，欠發(fā)達區(qū)域的縣級城鎮(zhèn)更應如此。第四、金融扶持對房地產(chǎn)業(yè)的影響。區(qū)域的金融環(huán)境往往決定著區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和高度，房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)之間的關(guān)系可以說是相輔相成的，房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展都離不開金融行業(yè)的支持，金融行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極的杠桿作用。例如從房地產(chǎn)業(yè)的流通角度來講，房產(chǎn)預售與信貸按揭方式的出現(xiàn)，有效地解決了房地產(chǎn)供求雙方的資金問題，激活了人們的開發(fā)與購買欲望，釋放了房地產(chǎn)市場的潛在需求。從銀行信貸規(guī)模的大小我們可以大致看出該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況。然而在經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域中金融行業(yè)過分強調(diào)風險防控，將僅有的資金額度集中投入到所謂的“高、大、上”項目中，加上欠發(fā)達區(qū)域其發(fā)展環(huán)境不理想，社會的法律意識、誠信意識和風險意識仍需逐步增強，以及以市場要求相適應的新型的銀企關(guān)系還沒有走上良性發(fā)展的軌道，銀行信貸業(yè)務配套緩慢、額度小，從而制約了這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也制約了經(jīng)濟的發(fā)展。

二、欠發(fā)達區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)促進經(jīng)濟發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的聯(lián)系較為緊密，那么欠發(fā)達地區(qū)，特別是一些欠發(fā)達區(qū)域的縣級城鎮(zhèn)，應如何加強房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的聯(lián)系，解決瓶頸問題，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而推動欠發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展呢？（一）分類調(diào)控涵養(yǎng)市場。政策保障是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的前提，根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況分類調(diào)控，將管控與扶持有機結(jié)合，避免“一人生病，全家吃藥”，方能推動欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與進而促進區(qū)域全面經(jīng)濟發(fā)展。（二）規(guī)范土地市場。房地產(chǎn)之所以不可復制就是因為土地的原因，土地是有限的，是房地產(chǎn)業(yè)的命根。可以這么說在一定的經(jīng)濟條件下土地資源的供應狀況左右著房地產(chǎn)市場的平衡。欠發(fā)達地區(qū)土地資源的開發(fā)嚴重落后于沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，因而土地資源更為有限，在這種情況下若要充分發(fā)揮土地資源的作用，當?shù)馗骷壵捅仨毑扇∮行Т胧鋵嵖茖W發(fā)展觀，加大規(guī)范土地市場的力度，對于土地的規(guī)劃利用更要具備高度的科學性和前瞻性，才能保證土地資源的開發(fā)與利用有序運行，更加的科學。（三）完善融資渠道。在我國城市化發(fā)展和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相當高，但是房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)離不開金融行業(yè)的大力支持，而欠發(fā)達區(qū)域的金融行業(yè)發(fā)展較為保守，為了有效解決資金瓶頸難題，欠發(fā)達區(qū)域的金融行業(yè)可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況進行創(chuàng)新，改變“錦上添花”切實做到“雪中送炭”，改革金融政策，放寬信貸條件，增加信貸額度等支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。當?shù)卣矐涌焱貙捜谫Y渠道，有序地引入民間閑散資金，助力房地產(chǎn)金融，從而促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繁榮當?shù)亟?jīng)濟。（四）合理調(diào)控房產(chǎn)價格。當前我國經(jīng)濟的發(fā)展已進入快車道，但是人均收入水平仍然無法與發(fā)達國家相比，其差距仍然很大，人們在購買房產(chǎn)時都是經(jīng)過百般思慮才做決定的，這里面有經(jīng)濟收入不高的原因，也有房價過高或無力還貸等原因。特別是經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域，人們首先要解決的是溫飽問題，對于改善住房只能停留在美好愿景上而已。為此，相關(guān)的政府部門應加強學習精神，深入實地考察與調(diào)研，扣緊當前社會的主要矛盾，以當?shù)氐膶嵡闉榛A(chǔ)，探尋適合本地經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)定價機制，制定優(yōu)惠政策，從而控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，進而使房價與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相匹配，有效解決民生問題。（五）管控房地產(chǎn)開發(fā)速度。房地產(chǎn)業(yè)能否健康持續(xù)發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著相當大影響，如果政府部門不能有效管控房地產(chǎn)的投資速度，致使其過快或過慢，這對于我國經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是非常不利的。所以，政府部門要以“科學發(fā)展觀”為指導思想，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的管控制度，明確政策保障性用房與商品房開發(fā)建設(shè)的配比，加大“剛需”性購房的扶持力度，引導房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，進而改善當?shù)厝嗣竦木幼l件，拉動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間的關(guān)系是不可分的，它們之間互相作用，互相制約，因此我們務必理順兩者間的關(guān)系，緊密經(jīng)合欠發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟實情，制定科學的評判指標，采取適當?shù)脑u判方法，尋求房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的平衡點，力保兩者都能健康持續(xù)發(fā)展。

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作者:阮明華 單位:順昌縣規(guī)劃建設(shè)和旅游局