區域經濟高質量發展思路

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摘要：文章對目前納入江蘇省吳中區發改委樓宇平臺監測的20幢樓宇的發展現狀進行了客觀的優劣勢分析，同時結合蘇州、上海等周邊發達地區樓宇經濟發展好的經驗做法，提出了思考。

關鍵詞：樓宇；發展；措施

黨的十八大以來，我們對經濟發展階段性特征的認識不斷深化，提出我國經濟發展進入新常態，隨著經濟發展的環境、條件、任務、要求等發生新的變化，正在加快倒逼經濟發展要做到“四個轉”，即增長速度要從高速轉向中高速，發展方式要從規模速度型轉向質量效益型，經濟結構要從增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并舉，發展動力要從主要依靠資源和低成本勞動力等要素投入轉向創新驅動?？倳浿赋觯骸艾F階段，我國經濟發展的基本特征就是由高速增長階段轉向高質量發展階段?！苯K省吳中高新區（以下簡稱“高新區”）作為蘇州市中心城區的重要組成部分，根據蘇州城市總體規劃和吳中區“中心城市核”的城市發展定位，面臨著目前的存量工業遲早都要退出城市中心城區的形勢，而目前的樓宇和未來要規劃建設的樓宇就成了承載城市經濟、城市產業的唯一物理空間，高新區的樓宇發展水平在吳中區各板塊中遙遙領先，但是對標國內乃至蘇州市區其他商務區，產業水平、經濟貢獻的差距非常明顯，因此如何規劃、利用、發展好樓宇經濟顯得極為迫切，尤其在經濟由高速增長轉向高質量發展的關鍵階段，作為一個新籌建不久的省級高新區更要緊緊把握發展大趨勢、與時代的發展合拍，甚至要先人一大步，及早謀劃好經濟結構調整，科學布局產業，久久為功，力爭登上“后來者居上”的臺階。

一、樓宇經濟的概念及發展意義

樓宇經濟，指的是利用城市里的新樓盤或者閑置用房進行銷售、出租、產業培育等各種活動，從中獲得的不動產權相關收益及培育的新稅源。樓宇經濟的興起和發展不是偶然現象，而是隨著經濟和社會發展而出現的必然結果，是城市或鄉鎮土地集約利用的要求，是經濟發展的必然結果。樓宇經濟是產業經濟的重要組成部分，樓宇經濟的集聚促進區域現代服務業的發展，加快經濟結構調整。樓宇經濟有利于改善城區的空間布局，促進產城融合發展，培育城市新的經濟增長極。樓宇經濟能加速產業的融合互通，滿足更多高層次產業人才的發展需求，提升綜合投資環境。

二、商辦樓宇建設運營基本情況

截至2019年9月底，納入吳中區樓宇經濟信息監測平臺的共有規模以上（商務面積≥5000平方米）的商辦樓宇20幢，建筑面積82.7萬平方米，商務面積46.1萬平方米；樓宇內入駐企業近1400家。（一）樓宇資源較為豐富現有樓宇均勻分布在京杭大運河（吳中段）的南、北兩側區域，其中國有樓宇4幢，建筑面積12.3萬平方米，商務面積9.2萬平方米；集體樓宇9幢，建筑面積20.2萬平方米，商務面積15.3萬平方米；民營樓宇7幢，建筑面積50.2萬平方米，商務面積21.6萬平方米。

（二）樓宇周邊配套較全

城區占地面積小，開發強度大，擁有商務、醫療、教育、公共交通、文體設施等配套資源的比較優勢，所有的樓宇周邊生活等配套總體比較便利，為項目的引進提供了良好的基礎配套環境。

（三）樓宇產業主題探索

高新區樓宇經濟業態呈多元化發展，已初步形成了傳統商貿和以新零售、文化創意、商務服務、金融創投、科技服務、軟件和信息服務等為代表的現代服務業為主導的產業結構。在高新區管委會的統籌下，對現有的樓宇發展定位探索實行差異化，主要定位在科技服務類（1幢，占比5%）、綜合類（9幢，占比45%）、電子商務類（2幢，占比10%）、軟件和信息服務類（3幢，占比15%）、人力資源類（1幢，占比5%）、其他類（4幢，占比20%）。入駐的1400余家企業主要集中在商貿（占比16.3%）、商務服務（占比18.6%）、科技服務（占比16.6%）、軟件和信息服務（占比12.5%）、建筑（占比7.15%）、金融創投（占比4.43%）、房地產（占比2%）、物流（占比1.79%）、其他（占比20.7%）。（四）經濟效益日益提升截至2019年9月底，空置面積為約3萬平方米，空置率約8%。2018年庫內納稅超億元的樓宇共有1幢，為城龍大廈。納稅1000萬元（含1000萬元）~1億元的樓宇共有12幢，納稅100萬~1000萬元的樓宇共有6幢，納稅100萬元以下的樓宇共有1幢。2019年1~9月納稅超億元的樓宇共4幢，納稅1000萬元（含1000萬元）~1億元的樓宇共有9幢，納稅100萬元~999萬元的樓宇共有7幢，納稅100萬元以下的樓宇0幢。

三、樓宇經濟發展中存在的主要問題

前面所述的樓宇數量占到高新區目前建成樓宇的60%，在吳中區的樓宇經濟中綜合實力遙遙領先，但結合高新區的城市功能和資源配套等因素，特別是對照高質量發展要求的涉及人才、經濟效益、質量水平等細化指標，在發展中也客觀存在以下幾個嚴重不足及根本原因。

（一）樓宇產業同質嚴重,產業集聚度不夠高

綜合類的樓宇較多，近9幢，占到產業樓宇的40%，目前僅有2幢樓宇被評定為區級專業特色樓宇。還有部分樓宇開始定位專業性，但運營一段時間后又變成了實質上的綜合性，入駐企業良莠不齊，小微企業居多，更缺乏從事價值鏈高端環節的科技研發企業、上市公司、總部企業等，從而產業之間協作弱、集聚效益不明顯。究其原因有：有的產業主題的樓宇運營方不是產權所有者，作為運營方因為運營時間不及時或是運營水平不高等因素，主題樓宇的特色發展很快變了味；還有國資樓宇因為時間“等得起”、無長期規劃等因素造成項目進駐及把關松懈；部分私人所有的樓宇在運營過程中“重租金不管產業”的逐利本能降低進駐項目質量等等。

（二）樓宇建管水平不高，品牌影響力不夠強

一方面目前樓宇本身的建設管理水平總體偏低，布局還比較分散，甲級以上寫字樓屈指可數，提供的服務還是主要偏向普通的安保、保潔等傳統服務，缺少樓宇規劃、咨詢培訓、投融資、法律和項目申報等現代物業的商事服務。目前區內樓宇中國家一級資質物業單位僅占總數的5%，難以滿足高檔寫字樓、高科技企業、總部型企業等所需的高品質服務要求。而部分樓宇產權單位對樓宇采用自營物業進行管理，其管理水平相對更低。另外部分樓宇存在的智能化、自動化、信息化程度不高、停車位配備不足等現象，也制約了商務樓宇經濟的提升空間。另一方面，從區域統籌角度出發，樓宇之間的管理方橫向溝通較少，而經濟發展職能部門對樓宇經濟發展目前雖然出臺了《科技園運營評價管理辦法》，也確定了專人對接，但由于各部門人員的管理水平參差不齊和樓宇產權的多元化因素影響，評價辦法尚未能對整個樓宇管理指導有效的全覆蓋。

（三）產城融合度不夠強，支撐水平不夠高

產業和城市之間共生共長。產業發展需要有與之適應的城市教育、商業、醫療等其他要素支撐，高科技產業、國際化、大公司等對這些要素的需求會更強烈，就是所謂的一流的環境支撐一流的產業。首位制約高科技產業一流團隊發展的將是優質教育和人才居住問題，目前進駐的很多人才型項目成長后馬上面臨諸多需要政府協助解決的問題。另外高端商務配套的建設、城市更新的速度、城市的管理及政府的服務水平與國際化項目的需求還有一定差距，即所謂的“門當戶對”。

四、進一步推進樓宇經濟發展的思路和舉措

樓宇經濟是近年來我國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，是加速現代服務業發展、拉動區域經濟增長的重要載體，對于高新區發展而言，樓宇將是承載產業發展的唯一物理空間，對發展的支撐重要性更是不言而喻，根據高新區樓宇經濟發展現狀和蘇州建設國際化大都市的發展定位，借鑒周邊發達地區先進做法和經驗，現就推進樓宇經濟發展提出以下措施和建議：

（一）注重培育招引并重，加快經濟轉型升級

經濟結構調整是經濟轉型升級的重要內容，要注重創新驅動引領，從增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并舉。首先是統一思想，嚴格高標準招商。切實瞄準科技含量高、成長性好、稅收貢獻大的要求從源頭上招引好項目，建立樓宇招商共享機制，由管委會經發等職能部門引導把關，同運營單位，合力而為，特別是要發揮好目前的武漢大學、蘇州大學、中科院納米所等大院大所合作的科技園平臺作用，集聚更多的人才、項目等創新要素，最大程度的發揮科技對區域經濟的輻射和引力作用；其次是盤活資源，開展二次招商。用好空置樓宇資源，對部分納稅產出、產業層次較低的商務樓宇加快騰籠換鳥；再次是精準服務，加快做大做強。對入駐的項目進行分類輔導，了解具體的不同需求，真正急企業之所急，想企業之所想，最大程度的幫助企業解決問題，扶持企業做大做強。

（二）注重樓宇載體運營，做強樓宇品牌引力

一是實施分項考評。對現有的科技園管理評價辦法進行完善，明確樓宇分類管理模式，引導樓宇業態和發展質量的雙提升。根據特點區分產業園（孵化器）樓宇與高端寫字樓的差異化管理與支持，產業園（孵化器）樓宇注重專業化服務能力的提升，高端寫字樓注重高品質物業管理提升。二是支持樓宇升級。老舊樓宇更新改造，對設施陳舊、智能化低的樓宇，從樓宇外立面、智能化管理及辦公配套、網絡系統、停車場等方面進行升級，鼓勵有條件的樓宇建設會議室、商務洽談室、商務中心等公共設施，進一步提升樓宇硬件水平和載體功能。三是加強對專業運營機構和優質物業企業的引進，提高樓宇精細化管理水平，提升樓宇經濟服務能力，鼓勵有條件的樓宇建立企業服務中心，開展咨詢、金融、技術支持等專業化、個性化增值服務。

（三）注重產城融合共生，做強做優產業配套

隨著長三角一體化等國家戰略的深入推進，高新區面臨著難得的發展機遇，要牢固樹立一流的環境才能發展一流的產業思維，要特別重視加快未來總部經濟、科研片區的規劃、建設，更多的從承載項目的角度去思考周邊的學校、居住、交通、商務、休閑等配套需求，高水平規劃建設一批高端產業載體、學校、醫療等配套設施，從而最大程度的滿足優質項目的硬需求。樓宇經濟不僅僅是單純的一幢樓裝進幾個企業或項目的概念，還包含了更多人的需求概念，因此同時還要加快提升城市管理和政府部門的專業化服務能力水平，不斷適應項目的軟要求。

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作者：方針 單位：唐麗麗