房地產市場管理經(jīng)濟發(fā)展思考

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摘要:招投標是市場經(jīng)濟條件下運用越來越廣泛的一種交易方式,是參與國際競爭的重要手段。它具有公正、公平、公開的鮮明特點,在我國房地產行業(yè)中的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與房地產建設有關的設備、材料的采購等方面得到了普遍運用,而且經(jīng)過實際的推廣和實施取得了明顯效果。房地產市場招投標的規(guī)范與否,直接影響到我國房地產市場的建筑秩序,關系到招投標工作能否順利開展?？梢娙绾瓮ㄟ^加強招投標管理,規(guī)范房地產市場招投標是一個十分值得研究的課題。

關鍵詞:房地產市場;招投標;管理

1前言

招投標是一種特殊的、運用較普遍、比較成熟交易方式。招投標在國際上應用于工程發(fā)包和貨物采購的歷史,可追溯到200多年前,早已被公認是一種科學合理利用資金、減少項目投資風險的行之有效的采購方式。我國的招投標實施僅十幾年的歷史,尚處于初級階段。目前房地產市場工程項目在我國建筑工程項目中占有很高的比例,根據(jù)招投標法律法規(guī),絕大多數(shù)工程都必須通過招投標的方式進行實施,這對工程投資、進度和質量進行有效控制,達到預期投資效益至關重要。作為一種重要的市場行為,招投標對規(guī)范房地產行業(yè)市場競爭,促進相關行業(yè)健康發(fā)展具有重要作用。

近年來,隨著國家房改政策的全面落實,房地產業(yè)已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時,在整個產業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。由于目前房地產開發(fā)市場缺乏有效的市場規(guī)范,市場參與資格不具有平等性等種種原因,使得房地產招投標不但在實際工作中起不到明顯作用,而且成為一種浪費人力、物力,以及消耗項目時間的無效工作。有些招投標形同虛設,嚴重影響了建設市場的正常秩序,引起了社會廣泛地關注。為了保證工程項目的質量,建設的進度和利潤,必須嚴格落實房地產項目招投標工作。

因此,加強和完善我國房地產市場招投標管理勢在必行。

2有形房地產市場招標投標發(fā)展

從我國工程建設招投標發(fā)展過程來看,招投標從無到有,發(fā)展的時間只有短短的二十幾年,而且主要是在不斷的學習借鑒國外經(jīng)驗中逐步建立和完善起來的,這是個循序漸進的過程,必然存在與我國的國情、特點逐步適應的問題。尤其是近些年我國城市建設突飛猛進,在房地產建筑市場遇到了許多新的情況、新的問題,招投標機制必須要隨著環(huán)境的發(fā)展變化逐步完善,在這一過程中也必然會產生不適應的問題。

首先,由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響,有形房地產市場現(xiàn)階段還未完全建立起與市場經(jīng)濟發(fā)展相適應的經(jīng)濟體制和法律體系,缺乏統(tǒng)一、平等競爭的市場環(huán)境,觀念和體制上,也還存在許多不適應的地方。

其次,房地產市場目前的招投標工作由于受諸多因素的影響,還有諸多不完善的地方。如招標投標監(jiān)管體制不順;完整的工程交易市場,由于種種原因,有的受到肢解;由于保障體制未建立,有的企業(yè)采取不正當競爭手段,惡意降低投標報價,造成一些弊端;有的工程項目利用多頭管理打擦邊球,不進入有形房地產市場開標、評標、定標;有的工程不按建設程序辦事,個別工程招標完成以后,還未辦理報建手續(xù)等等。

但是,我們應當用發(fā)展的眼光來正確對待招投標中出現(xiàn)的問題,在發(fā)展中不斷研究解決這些問題,科學有效的招投標機制不可能是一蹴而就、一成不變的。近些年來我國的招標投標法律、法規(guī)和規(guī)章不斷完善和細化,招標程序不斷規(guī)范,必須招標和必須公開招標范圍得到了明確,招標覆蓋面進一步擴大和延伸,工程招標已從單一的土建安裝延伸到道橋、裝演、建筑設備和工程監(jiān)理等。招標投標管理全面納入建設市場管理體系,特別是房地產市場的管理手段和水平得到全面提高,各級建設行政主管部門認真貫徹執(zhí)行《建筑法》、《招標投標法》等法律法規(guī),不斷加強法規(guī)制度建設,進一步健全和完善有形房地產市場,依法規(guī)范招標投標活動,工程招投標率大幅度提高。

3招標、投標活動的現(xiàn)狀

隨著招投標制度的廣泛實施,招投標制度在房地產市場產生的作用日益明顯,在利益的驅動下,一些規(guī)避招標、虛假招標等違反《招標投標法》的現(xiàn)象增多,而且有愈演愈烈的趨勢,導致項目工程質量得不到保證,工期延誤,而且逐漸成為滋生腐敗的溫床,造成房地產市場招投標中不規(guī)范現(xiàn)象屢屢發(fā)生,一些房地產工程招投標未能堅持公開、公正、公平的基本原則,具體體現(xiàn)如下文所述。

3.1招標投標中的不正當競爭

一般來說,在招投標過程中,投標人為提高自己的中標率,總是在贏得招標項目的可能性上和投標交易中能獲取的利益之間進行權衡,依據(jù)自己的生產成本制定最有競爭力的標價。然而,一些投標人為了迅速獲取利益,在招投標過程中往往實施一些不正當?shù)母偁幮袨?其負面效應,就是在市場經(jīng)濟條件下,一定程度上抑制了招投標這種競爭機制的形成與作用的發(fā)揮,破壞了市場經(jīng)濟的統(tǒng)一性和運行規(guī)則,阻礙了市場經(jīng)濟體制的形成進程,不但嚴重地破壞了招投標領域的競爭秩序,還侵害了相關市場主體,甚至會危及整個社會的合法利益。

《招標投標法》第十八條規(guī)定,招標人不得以不合理的條件限制或者排斥潛在投標人,不得對潛在投標人實行歧視待遇?！墩袠送稑朔ā愤@條規(guī)定明確賦予潛在投標人對不同地區(qū)不同部門的招標投標活動享有公開參與競爭的權力。

但是房地產市場招投標活動中的公平競爭受到了各方面的干涉。地方保護、部門封鎖及要求投標人墊資、高資質承包等不公平條件變相歧視,排斥潛在投標人等現(xiàn)象大量存在。目前存在的突出問題有兩種:一是招標人要求投標人以高資質承包低類別工程;二是有些地方和部門為了保護自身的利益,在招標活動中搞政策傾斜,或在招投標過程中限定投標人范圍,或在評標過程中加入不公正條件傾向本地投標企業(yè),客觀上造成了歧視其他潛在投標人的行為。在招投標過程中,項目常常受到地區(qū)領導、基建主管部門、行業(yè)主管部門、業(yè)主單位等各方面的干涉,使招標失去公平性。總之,來自各方面的干涉違反了市場經(jīng)濟規(guī)律和市場競爭法則,對建筑業(yè)的發(fā)展及建筑市場的規(guī)范都是不利的。

3.2招標機構招標行為不規(guī)范

現(xiàn)目前招標機構已走上前臺,承擔了大量的工程招標業(yè)務,據(jù)統(tǒng)計,已占整個招投標業(yè)務的三分之一之多,他們在服務于業(yè)主的同時,配合招標辦的管理,為招投標事業(yè)的發(fā)展,為建筑市場的規(guī)范做出了很大貢獻。但目前仍然存在一些機構招標行為不規(guī)范,存在投標機構的違規(guī)操作現(xiàn)象。在資格預審時擅自更改合格條件,如更改施工企業(yè)的施工經(jīng)驗、現(xiàn)場登記人員要求、費用標準、開標時間,甚至以上級通知“材料漲價”為由,更改工程招標控制價等,在開標前未按法定時日及時告知投標人,導致眾多原符合招標公告規(guī)定條件的投標單位,在資格預審中就被排除在中標可能性外。而且非法中介現(xiàn)象也大量存在,為招投標工作的規(guī)范化管理帶來了難度。

3.3評標專家只以標書為準欠合理

評標專家是招投標過程中極其重要的一環(huán),對招投標工作能否順利科學的進行起到了十分重要的作用。但是,目前在評標過程中,有一些評標專家未能履行自己作為專家的職責,主要有以下幾個方面:

3.3.1應廢標的投標人成為中標人。投標單位存在不良記錄的劣跡,不符合招標文件要求,但是在標書中造假,評標專家在評審過程中未能發(fā)現(xiàn),沒有以廢標處理,導致其成為中標人。

3.3.2未認真履行相關法規(guī)及招標文件的規(guī)定。有些項目在評審過程中,出現(xiàn)評委看法不同時,未能根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則,執(zhí)行評委的投票表決結果,以書面形式連同評標報告一并提交招標人作出合規(guī)的裁定,導致本應廢標處理的投標單位或明顯存在惡意報價的投標單位中標,結果是施工過程中要求設計變更花樣百出,工期延誤,糾紛不斷。