商品住宅待售面積影響分析

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空置商品房與待售商品房聯(lián)系與區(qū)別

有關(guān)空置商品房的問(wèn)題一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的熱點(diǎn)問(wèn)題，從房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)角度講，空置商品房是指商品房屋竣工驗(yàn)收并達(dá)到可交付使用的條件，經(jīng)初始登記后在一定時(shí)期內(nèi)，尚未出售或出租的房屋。2009年之前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾長(zhǎng)期全國(guó)商品房空置面積，2010年8月初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次將商品房空置面積改稱“待售面積”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)曾對(duì)此表示，待售主要是指商品房在開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后處于滯銷或出租狀態(tài)，而空置除了反映待售狀態(tài)外，還包括已出售但處于閑置、無(wú)人使用狀態(tài)的商品房。由此可見(jiàn)，待售商品房是空置商品房的“子集”，其數(shù)據(jù)易于準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，充分反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況，是研究房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的重要參考數(shù)據(jù)。

商品住宅待售面積的影響因素分析

鑒于指標(biāo)的可量化程度，參考國(guó)內(nèi)相關(guān)問(wèn)題的研究成果，筆者主要從宏觀經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)供給因素、市場(chǎng)需求因素3個(gè)方面選取8個(gè)度量指標(biāo)［2－5］，以沈陽(yáng)市2001年至2010年相關(guān)數(shù)據(jù)為分析樣本，所選指標(biāo)及其量化數(shù)值如表1、表2所示。沈陽(yáng)市歷年商品住宅待售面積如表3所示。

灰色關(guān)聯(lián)分析方法

事物、因素之間關(guān)聯(lián)性的“量度”即為關(guān)聯(lián)度。設(shè)有指標(biāo)X0受到m個(gè)因素X1，X2，…，Xm的影響，時(shí)間跨度為n，定義時(shí)間序列數(shù)據(jù):x0:x0(1)，x0(2)，…，x0(n);x1:x1(1)，x1(2)，…，x1(n);x2:x2(1)，x2(2)，…，x2(n);…;xm:xm(1)，xm(2)，…，xm(n)。其中，固定指標(biāo)X0，分析因素Xi(i=1，2…，m)與它的相關(guān)程度，定義X0為參考序列，Xi(i=1，2，…，m)為比較序列，則因素Xi與指標(biāo)X0的關(guān)聯(lián)度Γi定義為［7］Γi=1nΣni=1Li(t)(1)式中:Li為因素Xi對(duì)指標(biāo)X0在t時(shí)刻的關(guān)聯(lián)系數(shù)。Li(t)=Δmin+ρ•ΔmaxΔi(t)+ρ•Δmax(t=1，2，…，n)(2)其中:Δi(t)=|x0(t)－xi(t)|;Δmin=minimint|x0(t)－xi(t)|;Δmax=maximaxt|x0(t)－xi(t)|，0＜ρ＜1，為分辨系數(shù)，根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義可以證明，ρ越大，對(duì)應(yīng)關(guān)聯(lián)值將越大。通常情況下，取ρ=0.5。對(duì)于不同的因素，其單位往往不同，不能直接相比用來(lái)量化關(guān)聯(lián)度，因此涉及到對(duì)不同量綱數(shù)據(jù)的無(wú)量綱化處理［8］。對(duì)應(yīng)不同類型的數(shù)據(jù)，主要有兩種去量綱化方法:(1)初值化x''''i(t)=xi(t)xi(1)(3)初值化通常用于時(shí)間序列數(shù)據(jù)或經(jīng)濟(jì)序列數(shù)據(jù)。筆者對(duì)數(shù)據(jù)的去量綱化采取這種方式。(2)均值化x''''i(t)=xi(t)xi，xi=1nΣni=1xi(t)(4)式中:t為不同的觀察期，均值化常用于抽樣序列數(shù)據(jù)。

計(jì)算結(jié)果

依靠EXCEL，對(duì)表2、表3中的數(shù)據(jù)做無(wú)量綱化處理、計(jì)算得出比較數(shù)列對(duì)參考數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)和灰色關(guān)聯(lián)度，如表4、表5所示。由上面的計(jì)算結(jié)果可以得到灰色關(guān)聯(lián)度由大到小的排序:X6＞X8＞X5＞X1＞X7＞X2＞X3＞X4。由此可知，影響沈陽(yáng)市待售商品住宅面積的諸多因素中，按關(guān)聯(lián)程度大小排序:居民人均儲(chǔ)蓄存款，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入，地區(qū)生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)人口數(shù)量，商品住宅價(jià)格指數(shù)，商品住宅竣工面積，商品住宅開(kāi)發(fā)投資額。

(1)市場(chǎng)需求因素是影響沈陽(yáng)市商品住宅待售面積的主要因素。居民儲(chǔ)蓄存款是各類家庭可以用于房地產(chǎn)購(gòu)置或租用的資金額度，決定市場(chǎng)購(gòu)買力。從房?jī)r(jià)收入比衡量，目前商品房對(duì)于廣大家庭而言是奢侈品，存款的增長(zhǎng)可以提高家庭的購(gòu)買力，增加商品住宅的市場(chǎng)有效需求，使城市家庭改善性購(gòu)房需求及固定資產(chǎn)投資需求不斷提高，促進(jìn)了待售商品住宅的市場(chǎng)消化。同時(shí)需要注意的是，儲(chǔ)蓄與消費(fèi)又是相互矛盾的，存款增加促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)，但“持幣待購(gòu)”會(huì)使待售面積增大。所以刺激消費(fèi)，引導(dǎo)居民將潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨螅瑢?duì)于降低商品房待售面積至關(guān)重要。城鎮(zhèn)居民人均住宅面積反應(yīng)購(gòu)房者的居住需求，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入代表購(gòu)房者的支付能力，兩者結(jié)合構(gòu)成商品住宅的有效需求，提高居民收入水平是降低商品住宅待售面積的重要手段。(2)宏觀經(jīng)濟(jì)因素和房地產(chǎn)供給因素是影響沈陽(yáng)市商品住宅待售面積的次要因素。地區(qū)生產(chǎn)總值反應(yīng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大環(huán)境”。房地產(chǎn)供給因素反應(yīng)了商品住宅供應(yīng)量，要堅(jiān)持“按需供給”，合理控制開(kāi)發(fā)數(shù)量，防止投資過(guò)熱;保證“合理定價(jià)”，使房?jī)r(jià)水平控制在居民消費(fèi)能力可及的范圍內(nèi)，以此降低商品住宅待售面積，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。(3)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“需求主導(dǎo)型”市場(chǎng)。居民改善自住條件及新增城市家庭是商品住宅的主要消費(fèi)群體，市場(chǎng)需求因素對(duì)沈陽(yáng)商品住宅待售面積的影響強(qiáng)于宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)供給因素，反應(yīng)了沈陽(yáng)商品住宅“剛性需求”的旺盛，也揭示了近年來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展勢(shì)頭的內(nèi)在特點(diǎn)。

本文作者：張巧紅張曉慶工作單位：長(zhǎng)治學(xué)院數(shù)學(xué)系