論中國物業管理發展

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21世紀中國物業管理發展思路初探

我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展,人們對生活、工作環境的要求不斷提高,派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構;相對房地產開發商而言,它是一個終端服務單位,但對業主和物業管理企業本身而言,它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業,物業管理誕生伊始,便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望,開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點,政府主管部門又將之作為規范社區管理,提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視,成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀,我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后,正從幼稚走向成熟,并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明,在這一前進過程中,物業管理企業必然向著規模化、區域化、專業化的方向發展。

一、新世紀物業管理將向規模化方向發展

(一)規模化經營的必然性

物業管理的規模化經營早就是業內人士談論的熱點問題。我認為新世紀的規模化經營,就是物業管理企業充分利用自身資源,最大限度地擴大管理面積和管理領域(當然這個最大限度不是無節制,而是根據自身的實際情況),科學地確立自身的管理成本和經營目標,在一個適度界定的市場競爭中,最大化的占有市場份額。經濟學理論告訴我們無論是企業競爭的絕對業績,還是企業競爭的相對地位來說,市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們,企業僅僅達到經營規模還不行,它還必須在市場份額總量上居于首位,才能優于別人。

當然,物業管理企業的規模化經營并不是指簡單的擴大再生產,從企業的追求效益最大化的經營行為來說,規模化經營還充分考慮其投入產出比率,也就是隨著投入的增加,規模的擴大,其單位增量所產出的效益應逐量增高,這才是我們所追求的真正意義上的規模經濟效益。

由此可見,規模化經營能為管理企業降低成本,充分利用有限資源,獲取更多的經濟效益。

(二)規模化經營的途徑

擴大市場份額占有率,實現規模化經營是現代物業管理企業不變的主題,但在市場份額總量有限的情況下,物業管理企業如何實現規模化經營呢?

兼并重組,充分利用小企業資源。

目前,無資質等級、小而全的物業管理企業較多,許多房地產開發商為了肥水不流外人田,自已成立物業管理公司管理共開發的樓盤,但由于面積較小,造成大量重復投資及資源浪費。顯然,這種狀況對物業管理行業整體進步不利,由于這部分公司服務的不規范,也使本應享受正常服務的業主(住戶)的利益受到損害,使業主投訴增多,這極大地損害了行業的整體形象。從長遠來看為促進行業健康發展這些小物業管理企業宜通過兼并重組,實現生產要素的優化組合,共享企業資源如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業整合,建立產業規模促進行業健康發展。規模化經營也可推動這些要素的流動和優化組合,促進行業的共同發展。2、抓住時機,適時介入內地物管市場,擴大物業管理面積。

新世紀民伊始,物業管理市場的競爭便呈現出白熱化趨勢。內地物業管理市場的巨大潛力,吸引了眾多實力公司的目光,有品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。一段時間以來,物業管理市場呈現出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應該意識到,任何一家物業管理企業要到異地發展都具有一定的難度。在占領內地市場的初期階段,對當地的政策法規的熟悉了解需要一個過程,在這一過程中,企業會出現水土不服以及由于管理鏈拉長而導致管理成本增加,管理效率下降的現象。同時,內地物業管理消費意識不夠,收費標準較低,造成管理過程中矛盾多、風險大,稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業,使其在進軍內地之初,很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。對此,任何一家進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備,摒棄急功近利的念頭,潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做準備。

我們還可以看到,物業管理企業進軍內地市場的初期階段,正是其與本化磨合的關鍵時期,也是傳播自已品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當地的物業市場狀態,適應當地風土人情,積累本地物業管理經驗。內地物業管理市場起步較晚,對沿海等地先進的物業管理經驗十分重視,他們需要有一個相互認識、相互了解、相互學習、共同提高的契機。我們進入內地市場,恰恰為其提供了一個學習、交流的機會。因此,只要我們堅持“服務第一”的指導思想,把自身積累的經驗和沉淀的理論充分運用于物業管理的實際工作之中,我們就完全能夠得到當地市場的認可。例如,福田物業便是在1999年進入蘇州市場之初,我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務”的指導思想。經過一年多時間的艱苦努力,“福田物業”這一品牌已經得到了當地政府主管部門的充分認可,廣大業主也將“福田物業”作為他們享受舒適生活的依據之一倍加信賴,當地開發商已將“福田物業”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下,我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來,福田物業已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業管理面積。以蘇州為根據地,“福田物業”的美譽度還傳播到附近城市,如昆山市高新技術開發區房地產公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀佳園”。使福田物業成了蘇州乃至周邊城市及地區的物業管理金字品牌,為實現規模化經營積累了豐富經驗。

二、新世紀物業管理將向區域化方向發展

所謂區域化物業管理就是利用城市管理理論、系統論及可持續發展理論,對轄區物業實行綜合管理。它是以市政社區規劃為基礎,以城市規模的生產、生活為規模,條塊結合,組合成若干適度區域,使之成為能全面推行物業管理的小區。例如深圳的華僑城片區、新洲片區、東門商業區、華強北商業區等。

隨著社會的不斷進步,城市功能劃分越來越細,小政府、大社會的發展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序,從具體事務中抽身出來制訂宏觀政策,必將部份服務職能讓社區和企業來承擔,由此,區域化物業管理初見端倪。

區域化物業管理同單一的物業管理有著許多不同的地方。我們知道,任何單一物業都與其周邊環境、公共市政、公用事業、配套設施有著必然的聯系;從這個意義上說,單一物業管理是區域綜合型物業管理的組成部分。前是是單一專業型,后者則是綜合網絡型,后者更貼近城市管理的核心,并具有社會職能和企業職能的雙重性。如區域型物業管理企業必然會承擔相當的社會責任,直接介入和參與政府組織的相關活動。區域化物業管理最大的特點是轄區集中成片,具有一定的規模,服務的內容和對象比較廣泛,配套齊全,軟件建設思路明晰。有利于個業倡導以人為本,便于合理處置城區建設與可持續發展的關系,有機、有效、合理地配置資源,并不斷回報社會,從而促進物來管理在可持續發燕尾服理論指導下健康、穩步發展。

區域化物業管理的企業會根據區域(片區)物業管理的需要,科學、合理地對區域內輔助配套設施進行規劃,最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費,為后續管理打好基礎。同時,區域化物業管理要求把區域內分散的物業集中起來進行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區域壟斷經營和管理,而是要實現整個區域的資源共享,優勢互補,共同發展。現代化生產的重要特征之一是集約化,即資源的優化組合與專業化管理和規模化經營相集合,這在21世紀物業管理中將表現的更為突出。

由此可見,區域化物業管理具有比分物業管理更多的優勢。首先,區域化物業管理有利于社區的綜合管理,人們的日常生活和工作,可以通過區域化物業管量單位提供的全方位的服務來實現;其次,區域化物業管理還有利于社區的治安管理。物業管理企業處于社區管理的第一線,對轄區內工作、生活的業主比較熟悉,對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區域化物業管理還有利于社區整體環境的治理和建設,從區域化大環境的角度綜合考慮生態環境與人文環境的治理、建設、保護,這樣起點高、效益好;第三,區域化物業管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區域化物業管理的規模、容量都大大高于單一的物業管理,可以做到資源共享,為物業管理公司降低管理成本,實現經濟效益、社會效益、環境效益的“三豐收”,為企業規模化發展提供了可靠的物質保障。綜上所述,區域化物業管理為物業管理的總體目標得以實現提供了廣闊的空問。主要表現在,能繼現代人創造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環境,能最大限度地提高物業的價值,提升物業的檔次,能提升物業管理品牌聲譽,增加公眾對物業管理的信心,促進物業管理總體目標的實現。

三、新世比物業管理將向專業化方向發展

隨著社會的不斷進步,城市發展水平必然會越來越高,城市功能劃分將越來越細。對于物業的日常管理維護保養的要求越來越高,物業公司將起到統一組織、調度和資源整合與分配的作用。

如果物業公司一味追求小而全,過分地添置各種專業設備及相關專業人員,必將大大增加管理成本和自身負擔,且這些專業設備無法充分發揮其潛在的使用價值,造成大量的資源浪費,這不符合資源共享、集約經營的原則。相反,如果組織專業公司對業主服務,則可大大避免這些矛盾,如房屋維護與保養請專業公司,他們可以科學規范地制訂詳細的維護保養計劃,達到預想的維護保養效果,大大減少物業公司的工作量;衛生由專業的清潔公司負責;綠化由專業綠化公司承擔,綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等。現在物業公司的保安人員只有負責小區安全的職責,沒有負責周邊地區治安的職責。如果由專業公司負責治安,這些公司必然會在技防、人防方面下功夫,按照規范成片的現代化管理方式運作,這必將大大加強小區(大廈)的治安防患能力,提高廣大業主的安全感和舒適感。

專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言,不是以職業化為目的,持證上崗只是物業管理的普及教育,而不是職業化隊伍的培養。隨著物業管理專業化時代的到來,物業管理從業人員必須經過專業化才能執證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位,才能夠有效地組織、協調和指揮各專業公司規范化的工作,并最終使物業管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。

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