論房地產(chǎn)泡沫對策

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房地產(chǎn)泡沫成因與對策

2001年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現(xiàn)負增長。著名經(jīng)濟學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產(chǎn)報道》記者采訪時預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴重。”本文擬就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ)價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結(jié)果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產(chǎn)價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現(xiàn)是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。

3.地價具有虛構(gòu)性。地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象。也就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價是合理的，現(xiàn)實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。“要掙錢，到海南；要發(fā)財，炒樓花”，成為當時海南房地產(chǎn)熱時一些生意人的經(jīng)典。這一點在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發(fā)商擠進這個領(lǐng)域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見這個行業(yè)仍有大的賺頭。許多開發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產(chǎn)市場熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場是不充分市場。由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠，所以房地產(chǎn)市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產(chǎn)交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業(yè)的真實價值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開發(fā)的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu)，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開發(fā)者和消費者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機的教訓(xùn)我們必須吸取；此外，房地產(chǎn)價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經(jīng)濟發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產(chǎn)需求的進一步增加，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，防范房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房。去年，國家計委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟適用房。這將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房的計劃，曾令眾多房地產(chǎn)開發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現(xiàn)在，國家要重舉經(jīng)濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房等政策付諸實施，房價持續(xù)上漲的空間就會被封殺。

2.強化土地資源管理，通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動。

3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時進行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業(yè)銀行應(yīng)認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風險。三要規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設(shè)和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策；二是進一步研究和調(diào)整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費環(huán)節(jié)的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構(gòu)成，鼓勵普通住房消費。

6.加強輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Townhouse（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用；其二是對時令名詞的炒作，如一段時間以來對“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實，消費者之所以會被一些開發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因為他們對這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，最好的方法莫過于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。