我國房地產企業整體稅負情況分析論文

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【摘要】文章首先利用我國上市公司房地產開發公司財務數據及《中國稅務年鑒》等數據分析了過去幾年來我國房地產開發企業的稅收負擔狀況,之后分析了新稅務政策下的納稅負擔趨勢,在此基礎上提出了房地產開發企業的納稅財務運作對策。

【關鍵詞】房地產開發企業稅收負擔納稅財務運作

一、我國房地產企業整體稅負情況分析

房地產開發銷售公司所涉及的稅種主要有契稅、耕地占用稅、流轉稅及各種附加費、土地增值稅、企業所得稅及印花稅。其中,在房地產投資開發環節,國有土地使用權出讓受讓方必須繳納3%-5%的契稅,同時取得土地若為集體土地則還需一次性繳納耕地占用稅;在房地產的轉讓環節,房地產轉讓方要按轉讓土地使用權和房地產營業額的5%征收營業稅;按實繳的營業稅稅額征收7%、5%、1%不等的城市維護建設稅和3%的教育費附加;按產權轉移書據所載金額的0.05%征收印花稅;在房地產收益環節,轉讓方要按轉讓房地產增值程度征收30%-60%的四級超額累進稅率的土地增值稅;自2008年起按轉讓房地產的收入減去準予扣除的項目后的余額征收25%的企業所得稅,在此之前所得稅率為33%;在房地產取得環節,受讓方需繳納契稅和印花稅,契稅一般按成交價格的3%-5%征收,印花稅按產權轉移書據所載金額的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地產開發銷售類上市公司財務報表數據和2002-2006年中國稅務年鑒相關稅種數據為基礎。根據2002-2006年房地產上市公司財務數據和證券之星的行業分類,屬于房地產開發銷售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后轉型為房地產開發銷售公司等后,選取其中28家公司進行測算,主要測算三個指標(見表1)。

按照會計核算要求,公司利潤表中主營業務稅金及附加項目反映公司經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅和教育費附加等;所得稅項目反映公司按規定從本期損益中扣除的所得稅費用;公司現金流量表中支付的各項稅費項目反映企業按規定支付的各種稅費,包括本期發生并支付的稅費以及本期支付以前各期發生的稅費和預交的稅金。用以上三個指標與主營業務收入對比一定程度可以反映企業的稅收負擔狀況。

從表1可以看出,房地產開發銷售公司稅負呈上升趨勢,主營業務稅金及附加/主營業務收入從2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得稅/主營業務收入從2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各項稅費/主營業務收入從2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根據2002-2006年《中國稅務年鑒》數據,用房地產業的契稅、營業稅、城市維護建設稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅和外商投資和外國企業所得稅等稅種收入合計數與《中國統計年鑒2006年》房地產開發企業經營總收入之比作為分析本指標,則2001-2005年房地產業的稅負情況如表2所示。

從表2可以看出:經營總收入取自《中國統計年鑒2006》中國歷年房地產開發企業(單位)經營情況統計(1991-2005);2001-2005年的房地產業的營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、外商投資和外國企業所得稅、印花稅、土地增值稅均取自《中國稅務年鑒》2001-2006年度全國稅收收入分稅種分產業(房地產業)收入情況表,契稅用《中國統計年鑒2006》中國歷年房地產開發企業(單位)經營情況統計(1991-2005)中土地轉讓收入的2.5%估算。

近年來全國房地產業的稅負水平逐年上升,由于統計數據原因,有些稅如耕地占用稅未計算在內,契稅是大致推算的,將上述因素考慮在內,房地產企業稅負在12%以上,這個稅負水平遠大于許多行業。

二、房地產開發企業新形勢下的稅收負擔分析

從表1和表2中數據可以看出,2005年和2006年年來房地產稅負增加主要是所得稅、土地增值稅及營業稅及附加增加導致的。這與這兩年的稅收政策是一致的。

從增值稅上看,1993年,國務院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,規定自1994年開始征收。1995年出臺的實施細則,規定了四級超率累進稅率。計算增值額時允許扣除的成本,則包括取得土地使用權所支付的金額;房地產開發成本和房地產開發費用。同時,該細則還約定,對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產土地增值稅實行免征。1998年,財政部進一步將免征政策延長至2000年底。至2001年,恢復征收的土地增值稅,卻因沒有配套的成本核算辦法及嚴格征繳時限等原因,一直采取了預征的權宜之計,大部分地區按預銷商品房收入1%-2%的比例繳納,待項目結束后重新核算并多退少補。這種做法應該是合理的,但房地產公司也往往利用這一制度產生的漏洞,通過延長銷售時間、保留項目公司等手段規避最后的稅收清算,實際達到了避稅的效果。2006年12月28日,國家稅務總局了從2007年2月1日執行的《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號),國家對土地增值稅的嚴格征收,對房地產企業所開發項目的增值部分征收累進稅,無疑會給房地產行業帶來直接的影響。

從所得稅上看,房地產項目開發一般要跨越一個以上的會計周期,絕大多數房地產開發企業主要采取預售、項目多期滾動開發的經營方式,由于項目連續滾動開發,項目決算期又有意無意地滯后,導致成本難以理清,企業所得稅應納稅所得額難以確定;正是由于這些原因導致《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》(國稅發[2003]83號,現已廢止,以下簡稱83號文)的出臺,但83號文在有關稅收方面存在界限不明確等問題,這導致諸多房地產企業進行所謂的‘合理避稅’,正因如此,才有《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號,自2007年1月1日起執行,以下簡稱31號文)的出臺。