物權法對房地產權屬登記影響論文

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我國現行房地產權屬登記基本沿用舊的行政管理模式,這種模式已不能滿足房地產市場的發展對登記職能的要求,存在諸多缺陷。諸如登記的法律依據不統一;登記機關不統一,內部登記機構分設;房地產登記效力不統一、不規范。針對這些存在的問題,2007年10月1日正式實施的《物權法》對不動產登記制度專門設立了一個章節,對上述問題的解決做了統一規定。因此,《物權法》的實施必將對現行不動產登記制度帶來一定的影響,應正確應對《物權法》對房屋權屬登記帶來的影響和考驗。

一、強化了權屬登記部門的審查責任

對于不動產登記的審查,《物權法》第十二條規定了登記機構應當履行的職責。雖然沒有明確提出必須進行實質審查,但“詢問申請人”、“必要時實地查看”等要求賦予了登記機關對有關事項進行調查的權利,表明實質審查應成為登記機關的主要傾向。在受理申請時,查驗申請人提供的權屬證明和其他必要的材料,并就有關登記事項詢問申請人。登記機構認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關聯或者房地產的有關情況需要進一步證明的,可以要求申請人補充材料。

二、明確界定了房地產的權利人

《物權法》從維護經濟秩序和市場交易安全出發,規定誰是該房地產的權利人,首先看該房地產有無辦理登記。比方說,房地產權利人甲將房屋賣給了乙,兩人只簽訂了房地產買賣合同,而并未到登記機構辦理轉移登記。過了一段時間由于房價上漲,甲生了悔意,背著乙又將該房屋賣給了丙,兩人在簽訂了房地產買賣合同后,到登記機構辦理了轉移登記。這時該房地產的真正權利人是丙而不是乙。乙受到的損失,只能按照簽訂的房地產買賣合同要求甲給予賠償。由此可見,登記具有物權效力。物權法也對登記日進行了規定。

三、明確了房屋權屬登記的效力

《物權法》對不動產物權的變動采用了登記生效辦法,規定經依法登記后發生效力。同時,規定不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據,不動產權屬證書只是權利人享有該不動產物權的證明,所記載的事項如果與不動產登記簿不相符則以登記簿為準。這理順了房產登記簿與房屋權屬證書之間的關系,使得房產登記簿具有了較強的公信力。

《物權法》規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的,不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。也即是登記始終是與物權的設立和變動聯系在一起的。不動產的登記,就是要把不動產物權設立和變動的事實登記在登記簿上。

《物權法》對何時該付清二手房房款,也做了規定。房地產登記機構受理二手房買賣雙方的轉移登記申請后,并不代表產權轉移已經生效。登記機構完成審核程序并將登記事項記載于登記簿后,產權轉移才能正式生效。審核的規定時限是20天,在此期間,產權可能會因為司法機關的查封,權利人提出更正、異議等原因,中止轉移登記的辦理。所以買方在沒有領取房地產權證之前,盡量不要付清全部房款。

四、關于“預告登記”

為適應我國不動產交易的市場需要,解決不動產登記過程中可能出現的爭議,《物權法》確認了更正登記、異議登記和預告登記這三種新的登記制度。更正登記、異議登記和預告登記制度則可以有效防止不動產交易中出現的“一物二賣”現象,保護買受人的合理期待。

為杜絕“一房二賣”現象,《物權法》規定:簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。房地產登記引進了“預告登記”的新環節。預告登記可以保證登記人的優先購買權,也可以有效抑制房屋買賣中“一房二主”的欺詐現象。要注意的是,“預告登記”是有期限的。根據《物權法》第二十條規定:“預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的,預告登記失效。”

五、關于地役權登記

所謂“地役權”,指的是按照合同約定利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。根據《物權法》的最新規定,“地役權”自合同生效時設立,當事人要求登記的,可向登記機構申請地役權登記;未經登記不得對抗善意第三人。根據《物權法》第一百五十八條、第一百六十九條規定,當事人訂立地役權合同后,可以向登記機構申請地役權登記。已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅,應當及時申請變更登記或者注銷登記。

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