地區房地產金融論文

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一、臺灣地區房地產市場發展的主要特征

（一）平均每戶住宅面積達42坪（約140平方米）。

2012年臺灣地區每戶平均住房面積達到平均每戶42坪，相當于140平方米，較上世紀80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度臺灣地區新購置住宅者購買房屋面積來看，25坪至未滿35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未滿45坪的占17.8%。

（二）房價收入比超過8倍。

20世紀80年代中后期，臺灣地區房價漲幅較大，房價收入比例較高，1989曾年達到12倍。90年代初期之后，伴隨泡沫經濟的破滅，臺灣地區房地產市場開始步入10余年的不景氣時期，然而房價收入比仍比較高，1991-1997年平均達到9倍以上。在1998年亞洲金融危機的影響下，臺灣地區房價有所下跌，但由于居民收入也相對下降，導致房價收入比指標并沒有明顯下降，2002年仍然達到8倍，普通家庭購買住房的壓力依然較大。根據臺灣地區“內政部營建署”2013年第3季度統計數據，房價收入比達到9.2倍，較2008年末（7.1倍）明顯提高。

（三）購房均價達到23.5萬元新臺幣/坪。

根據臺灣地區“內政部營建署”2013年第3季的統計數據，2013年第3季新購置住宅者中，有27.4%的購房價格集中在600-900萬元新臺幣，較2012年同季（29.1%）下降1.7個百分點。平均購房總價（960.8萬元新臺幣）與單價（24.1萬元新臺幣/坪），較2012年同季（925.4萬元新臺幣、23.5萬元新臺幣/坪）增加3.8%、2.6%。各地區中，臺北市平均購房單價較其他縣市高，為56.2萬元新臺幣/坪，購買5000萬元新臺幣以上的房屋比例（4.1%）同樣最多；臺南市平均單價低于其他地區，約11.4萬元新臺幣/坪。（六）住房空置率達到19%。20世紀90年代初以來，臺灣地區由于住宅供給與市場需求失衡，住宅空置率不斷走高。1990年房屋空置率為13.34%，2000年達到17.62%。2010年底臺灣地區無人經常居住且未供其他用途的空閑住宅，合計156萬宅，占比達到19.3%。比較2000年至2010年這10年間住宅居住情形的變動情況，有人經常居住住宅增加63.1萬宅，增長11.5%，而無人經常居住且未供其他用途的空閑住宅計增加32.7萬宅，增長26.6%，空閑住宅率較2000年的17.6%提高1.7個百分點。

二、臺灣地區房地產市場調控的政策措施

臺灣“行政院”于2010年推出“健全房屋市場方案”后，相關部門紛紛推出配套政策，以加強房地產市場的調控、促進房地產市場健康發展。

（一）臺灣地區“行政院”出臺房地產調控政策。

臺灣地區“行政院經濟建設委員會”于2010年4月“健全房屋市場方案”，提出以“安定社會民心及穩定市場”、“優先照顧弱勢及相對弱勢者”及“確保中低收入及受薪階級的照顧與滿足居住需求”為目標，堅持“因地因人制宜”、“溫和有效”、“健全穩定”、“社會公平”、“信息透明”等基本原則，就“臺北都會區住宅供給與需求均衡”、“協助輔導中低收入戶及受薪階級提升購（租）屋能力”、“住宅信息”、“不動產貸款風險管理”、“社會公平”等主題提出21項處理原則及44項具體措施。其中，與不動產信息揭露、金融及租稅有關的內容主要包括“住宅信息”及“不動產貸款風險管理”兩項措施，以及“社會公平”等有關房屋稅及土地稅措施。

（二）臺灣地區“財政部”推行奢侈稅政策。

奢侈稅的課征與自用住宅的認定具有密切關系。自用住宅的認定依據是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶”。在此定義下，擁有的第二套以上的房子都屬于非自用住宅（含買進、受贈）。自有住宅在1年內移轉或銷售者，其稅率為15%，在1-2年內移轉者，課稅10%。臺灣地區“財政部”為了防止納稅人的不當逃稅，配合奢侈稅的實施，針對買房大戶進行個別查稅?；朔绞街饕ǎ阂皇抢谩暗卣睓C關的全島土地總歸戶系統；二是利用各“地稅捐稽征處”每周匯入財稅數據中心的土地及房屋異動數據庫；三是利用綜合所得稅申報租金收入前后年度差異數據；四是其他佐證性或強制性的查證等數據。

（三）臺灣地區“內政部”建立實價登錄制度。

為提高不動產交易信息透明化水平，臺灣地區“內政部”根據“立法院”通過的“實價登錄地政三法”，于2012年8月開始實施“實價登錄”制度，即“不動產成交案件實際信息申報登錄”，將不動產實際的交易價格登錄于臺灣地區“內政部”所屬的“地政”機關網上，避免相關主體不實登錄而造成房價哄抬現象。實價登錄的數據主要分為交易標的、價格信息及標的信息等三類。

（四）臺北市試點房地產分區課稅。

2013年，臺北市以房價與漲幅作為“分區課稅”的依據。所大安、信義、中正及松山等4個豪宅林立地區列為“一級重稅區”，將其售房所得稅率從2012年的42%調整為2013年的48%，其他地區仍維持在42%的水平。

三、臺灣地區房地產金融調控的主要措施

為配合“健全房屋市場方案”的實施、加強房地產信貸風險管理、保障存款大眾權益，臺灣地區金融管理部門制定和實施了多項針對房地產市場的宏觀審慎政策措施。具體包括：

（一）臺灣地區“中央銀行”實施不動產信用管制政策。

臺灣地區“中央銀行”對房市的調控措施主要采取選擇性的信用管制，主要包括三個階段的信用調控：1、第一階段信用管制。2010年6月，臺“中央銀行”針對房價高漲的實際推出信用管制措施，對臺北市及新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊等十區進行房貸信用管制，貸款比例最高為七成；另外，臺“中央銀行”實行針對性審慎措施，調控特定地區房貸及土地抵押貸款。2、第二階段信用管制。2012年4月，臺“中央銀行”邀請九大行庫研究降低房貸比例，要求金融機構針對“豪宅”訂出貸款成數限制最高五成。同年12月，臺“中央銀行”實施第二階段的信用管制措施，新新北市三峽、林口、淡水等三區房貸比例降至六成，土建融資比例則以六成五為限。3、第三階段信用管制。2013年3月，臺“中央銀行”為避免形成房價飆漲的態勢，臺“中央銀行”計劃進一步擴大房市管制區，除桃園縣中壢、蘆竹、八德等地外，將高雄美術館、臺中七期等地區納入房地產信用管制的范圍。

（二）臺灣地區“金管會”實施不動產融資約束政策。

1、對存款性金融機構的調控。為抑制城市地區房價的不合理高漲，臺灣“金管會”要求島內金融機構的不動產貸款，必須符合相關規定，包括貸款對象、貸款額度、貸款利率、貸款年限等，以便抑制寬松資金流入房地產市場。除臺“央行”外，臺灣地區“金管會”對銀行辦理不動產也列出三大管制標準，即：房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%；前十大銀行土地及建筑放款不能超過總放款的10%，其余銀行15%；所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的70%。2、對非存款性金融機構的調控。不動產市場的購房資金除了金融機構的貸款數額外，保險公司的介入房市投資也是重要的資金來源。因此，臺灣地區“金管會”對非保險公司等存款性金融機構的資金運用加以規范。2012年11月，臺灣地區“金管會”推出“新八條”，成為調控壽險業購買不動產的重要規定。具體內容如下：一是收益率須超過2.875%；二是投資商用大樓5年內不得移轉；三是收益標準立即適用；四是投資素地10年內不得移轉；五是須經董事會審查；六是自用不動產5年內不得移轉；七是禁買預售房；八是配套放寬措施的規范。

（三）臺灣房地產金融調控措施的特點。

總體來看，臺灣針對房地產實施的金融調控政策呈現以下特點：1、注重金融政策與財稅政策和其他政策的協調，要求銀行針對非自用的投資者在貸款成數、利率及寬限期等方面采取差別化授信條件的同時，實行奢侈稅政策、建立實價登錄制度、試點房地產分區課稅等措施。2、實行差異性房地產金融調控政策，對重點地區實行更加嚴格的房地產貸款管制政策，并針對房價上漲情況，不斷加大調控范圍。3、對不同房貸規模的銀行實行不同的調控政策，如要求房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%。4、完善房地產金融調控的配套措施，圍繞“健全房屋市場方案”，構建房地產征信信息平臺，建立交易價格申報制度，成立住宅信息專責機構，建立不動產交易安全保障機制等。5、加強對市場主體的引導，在金融調控過程中，注重房地產市場景氣分析和未來一段時間景氣變化趨勢的總體把握，加強對房地產市場主體的引導。

（四）房地產金融的措施調控效果。

臺灣采取的各項房地產金融調控措施，已取得初步成效。主要表現在：1、金融機構不動產放款集中度下降。購置住宅貸款余額增長趨緩，占總放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%；特定地區房貸集中度有所改善，新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融機構辦理不動產放款的貸款成數顯著下降，利率水平上升。特定地區受限戶房貸成數下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%，貸款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%；銀行新承做土地抵押貸款成數由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%，貸款利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。

四、對大陸房地產金融調控的啟示

臺灣地區的發展環境與大陸較接近，尤其是與大陸東南沿海省份相近，其房地產金融調控經驗可供大陸借鑒。

（一）堅持以金融政策調控促進房地產業穩健發展。

促進房地產業發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。金融政策調控房地產市場的總體思路和根本立足點，應是確保房價穩定，防止市場劇烈波動。由于當前眾多房地產市場主體存在各自的利益，主體之間的利益博弈導致各方行為存在非理性的現象，各主體對調控目標的認同、調控手段配合等方面出現差異，從而制約了金融政策調控效果。為此，在實施房地產金融調控過程中，要通過多種渠道增強對房地產相關利益主體的約束，確保金融調控政策達到預期效果。

（二）注重金融政策與相關政策相互協調。

房地產業具有系統性和綜合性的特征，相應的調控手段應該是系統的、綜合的，涉及金融、財稅、產業、土地等多個部門的調控政策。只有這些部門之間相互協調配合，才能產生政策協同效應，實現調控效果的最大化。為實現房地產金融調控政策與其他政策的協同效應，要以系統思維實施調控，加強金融與財政等政策在房地產調控中工具在調控方向、重點和力度上的協調配合，注重金融政策與財政等政策運用時機的選擇。要根據經濟發展整體狀況及市場環境變化制定政策調控的總體目標，并在總體目標之下確保相關目標按同一調控方向發揮作用。

（三）實施差別化的房地產金融調控政策。

房地產市場發展具有不平衡的特性，必須根據不同類型、不同地域的情況實施差異性的調控政策，在調控政策上避免強調統一性。從不同類型房地產項目來看，對于開發中小戶型的普通商品房建設用地，應采取積極穩妥的金融措施給予支持；對于開發高檔住宅或別墅項目，則須適當提高開發商的融資條件和成本。從不同地區來看，對于房價上漲過快的一線城市和典型地區應實施嚴格的調控政策，而對于房價上漲緩慢的二線、三線和四線城市采取相對緩和的調控措施。同時，利用差別化金融政策有效引導各類住房消費，對于正常、合理的住房消費需求應給予充分保護，維護住房需求合理、均衡增長；對于投機性住房需求則應嚴格抑制，避免房地產市場出現大起大落，促進房地產市場的平穩、持續、健康發展。

（四）加快建立多層次房地產金融調控目標制。

實施金融調控目標制有助于避免金融調控行為的表面化、單一化和短期化，在調控目標制下，政策目標能夠更好地細化并更具有可操作性。因此，為保證房地產調控政策效果，必須加快建立金融調控目標制。首先，必須明確房地產調控的數量指標，根據年度居民收入平均水平和整體經濟發展狀況，劃定房地產價格指標的波動區間，明確規定房價波動區間的上下限，據此運用相關操作工具實施金融調控，防范房價劇烈波動，確保調控效果；其次，必須建立多層次的房地產調控目標，有針對性地將房地產市場調控目標劃分為短期目標、中期目標和最終目標，使各階段的調控目標更加具體、更具可操作性?；诜康禺a調控的時效性，短期調控目標應是抑制房價的短期異動，維護房地產市場整體穩定運行。針對房地產存在的供需數量與市場結構的雙重失衡，中期調控目標應是實現房地產市場結構均衡。最終調控目標應是建立和健全社會住房保障體系。

（五）完善房地產金融調控的配套措施。

一是大力推進征信體系建設，在當前運行的征信體系基礎上，進一步征集涉及房地產開發與交易的信用信息，為金融機構和調控部門提供參考。二是加快完善擔保、保險、拍賣處置、信托、評估等房地產金融相關中介機構，推動中介機構的規范性運營，提高房地產金融市場的風險防范和控制能力。三是加強房地產市場“軟”環境建設，制定比較系統的房地產市場法律法規和配套政策，為監管部門有效履行職責提供法律保障。四是構建房地產調控部門之間的信息共享平臺，良好的信息共享平臺能使房地產調控部門獲取一致的信息，實現信息共享。五是健全市場信息披露制度，全面、實時、準確地市場供需與價格信息。

作者：楊少芬吳湧超單位：中國人民銀行福州中心支行