房地產(chǎn)金融監(jiān)管探討

導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)金融監(jiān)管探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

搭建“三端共治”房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架

房地產(chǎn)金融不僅關(guān)系金融穩(wěn)定，也與城市建設(shè)和民生保障密切相關(guān)。只有把房地產(chǎn)金融自覺(jué)融入上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展之中，對(duì)內(nèi)強(qiáng)化金融業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的定力，對(duì)外加強(qiáng)多部門(mén)綜合治理的協(xié)同配合，才能避免出現(xiàn)無(wú)序信貸投放引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，形成金融、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的良性循環(huán)發(fā)展。從實(shí)踐看，上海銀保監(jiān)局近年來(lái)已初步形成資金端、需求端、供給端“三端共治”房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作框架。

（一）抓牢資金端，保持強(qiáng)監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)

上海銀保監(jiān)局持續(xù)加大對(duì)貸款資金用途的排查工作，打好檢查、處罰和整改“組合拳”，督促轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)提高信貸管理水平，切實(shí)防止信貸資金脫實(shí)向虛，回歸服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源。在全國(guó)首創(chuàng)“一梁三柱”房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)分析框架，前瞻預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)30項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)、150個(gè)預(yù)警條件，以及高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警分析、房地產(chǎn)壓力測(cè)試、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)三項(xiàng)工作，前瞻預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，緊盯信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。積極開(kāi)發(fā)EAST監(jiān)管數(shù)字化模型，其中“房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)智能分析工具”獲2020年銀保監(jiān)會(huì)EAST勞動(dòng)競(jìng)賽創(chuàng)新類(lèi)模型二等獎(jiǎng)。嚴(yán)查重罰消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域情況。2021年初，上海銀保監(jiān)局率先開(kāi)展消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域排查。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》后，上海銀保監(jiān)局聯(lián)合上海市相關(guān)部門(mén)持續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)用途貸款綜合整治，嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)挪用于購(gòu)房、外部助貸機(jī)構(gòu)協(xié)助走賬等行為。2021年以來(lái)，就信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域問(wèn)題已處罰銀行機(jī)構(gòu)33家次，罰沒(méi)金額合計(jì)2355萬(wàn)元，是去年同期涉房貸款處罰金額的5倍，處罰銀行責(zé)任人員16人次，責(zé)令銀行內(nèi)部問(wèn)責(zé)數(shù)百人。同時(shí)，將消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入日常現(xiàn)場(chǎng)檢查和監(jiān)測(cè)重點(diǎn)，嚴(yán)守監(jiān)管紅線。建立多部門(mén)協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管。聯(lián)合上海市規(guī)劃資源局、中國(guó)人民銀行上海總部等部門(mén)持續(xù)開(kāi)展土地交易資金來(lái)源審核，擔(dān)任土地拍賣(mài)觀察員，從土地拍賣(mài)源頭進(jìn)行治理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效協(xié)同管理。優(yōu)化土地交易資金來(lái)源監(jiān)管流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源進(jìn)行延伸檢查，嚴(yán)肅查處轄內(nèi)某集團(tuán)企業(yè)套取多家銀行信貸資金違規(guī)挪用于土地出讓金的問(wèn)題。

（二）抓好需求端，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性

上海銀保監(jiān)局緊盯房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，不斷補(bǔ)齊制度短板，在全國(guó)主要城市率先印發(fā)加強(qiáng)住房信貸管理工作通知，建立跨部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理要求。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱苗頭快速反應(yīng)。2021年初，上海銀保監(jiān)局與上海市住建委等八部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，要求轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。緊跟聯(lián)合發(fā)文，又迅速印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加大首付款資金真實(shí)性和償債能力審查力度、嚴(yán)格信貸資金發(fā)放以及用途管控、將違規(guī)借款人與違規(guī)中介列入黑名單等具體監(jiān)管要求，形成對(duì)需求端的警示降溫效應(yīng)。與政府部門(mén)打好“協(xié)同戰(zhàn)”。上海銀保監(jiān)局聯(lián)合上海市地方金融監(jiān)管局、房管局等部門(mén)建立違法違規(guī)線索移送機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)違規(guī)類(lèi)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等的協(xié)同監(jiān)管。通過(guò)深入調(diào)查，向經(jīng)偵部門(mén)移送涉嫌“包裝貸款”的犯罪團(tuán)伙線索并開(kāi)展聯(lián)合行動(dòng)，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。積極擴(kuò)大監(jiān)管政策宣傳成效。通過(guò)發(fā)新聞稿、答記者問(wèn)等多種形式主動(dòng)聯(lián)合媒體做好金融監(jiān)管政策宣導(dǎo)；通過(guò)媒體宣傳轄內(nèi)部分銀行向違規(guī)借款人發(fā)送《個(gè)人貸款提前收回告知函》的典型案例，放大宣傳效應(yīng)，強(qiáng)化廣大市場(chǎng)主體對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款不得違規(guī)流入房市的意識(shí)。加強(qiáng)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)輿情監(jiān)測(cè)，聯(lián)合上海市委網(wǎng)信辦約談違規(guī)自媒體，凈化房地產(chǎn)信貸輿論環(huán)境。

（三）抓實(shí)供給端，保障民生建設(shè)人民城市

上海銀保監(jiān)局堅(jiān)決貫徹落實(shí)“人民城市人民建，人民城市為人民”的重要理念，以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管控，引導(dǎo)信貸資金流向舊區(qū)改造、城市更新等領(lǐng)域，做到“有控有扶”雙向發(fā)力。一方面，督促銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。對(duì)轄內(nèi)法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度提出“三個(gè)不高于”要求，采取“壓、降、優(yōu)、化”“三檔三控”“一行一策”措施實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。采取按業(yè)務(wù)分類(lèi)“拆包分解”方式，提出壓降目標(biāo)，并按月監(jiān)測(cè)落實(shí)情況，對(duì)落實(shí)不到位的機(jī)構(gòu)開(kāi)展督導(dǎo)約談。今年以來(lái)，上海轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款集中度明顯下降。截至2021年6月末，房地產(chǎn)貸款增量占各項(xiàng)貸款增量比重較年初下降9.12個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，大力引導(dǎo)金融支持民生工程建設(shè)。一是推動(dòng)建立“總銀團(tuán)+子項(xiàng)目銀團(tuán)”籌組機(jī)制，引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)將信貸資金投向舊區(qū)改造領(lǐng)域。截至2021年6月末，上海銀行業(yè)支持提供舊區(qū)改造貸款余額3554億元，同比增長(zhǎng)52%。二是與上海市房管局建立信貸支持保障房項(xiàng)目名單管理機(jī)制，向轄內(nèi)銀行下發(fā)需信貸重點(diǎn)支持的保障性住房項(xiàng)目名單。截至2021年6月末，轄內(nèi)保障性安居工程貸款余額1654億元，較年初增長(zhǎng)8.53%。三是推動(dòng)完善住房租賃制度。2021年初，上海銀保監(jiān)局聯(lián)合上海市住建委等部門(mén)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)》，維護(hù)本市住房租賃市場(chǎng)秩序，保障租房群眾的合法權(quán)益。截至2021年6月末，轄內(nèi)住房租賃開(kāi)發(fā)貸款余額227億元，較年初增長(zhǎng)48%。

加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的著力點(diǎn)

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是房地產(chǎn)金融監(jiān)管的關(guān)鍵，要持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。上海等超大城市是全國(guó)資金、人口的匯聚之地，棚改貨幣化增加了資金供給，家庭規(guī)模小型化釋放了住房需求，通脹預(yù)期推動(dòng)潛在需求提前釋放，這些因素都為住房市場(chǎng)增添了熱度。而金融資源高效流動(dòng)，隱蔽性、逐利性很強(qiáng)，隨著地價(jià)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲、投資房地產(chǎn)“只賺不賠”預(yù)期的不斷加強(qiáng)、限貸政策的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)金融監(jiān)管將面臨越來(lái)越強(qiáng)的周期性壓力。同時(shí)，一些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化和金融化傾向嚴(yán)重，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的“供不應(yīng)求”，社會(huì)資金裹挾銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為房地產(chǎn)亂象產(chǎn)生的重要原因。所以當(dāng)前，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，是房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作的主導(dǎo)方向。房地產(chǎn)金融調(diào)控是銀行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，要加快推動(dòng)銀行經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前，部分銀行“重貸前、輕貸后，重風(fēng)險(xiǎn)、輕合規(guī)，重績(jī)效、輕規(guī)劃”的管理思想未得到根本轉(zhuǎn)變。一是考核指標(biāo)設(shè)置不合理。忽視與實(shí)體經(jīng)濟(jì)互利共生，放松對(duì)借款人融資需求的審核，弱化業(yè)務(wù)質(zhì)量管理和產(chǎn)品設(shè)置要求，只追求當(dāng)期績(jī)效、只看重抵押擔(dān)保。二是資金監(jiān)管意識(shí)不足。貸后管理過(guò)度依賴于總行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)控平臺(tái)，對(duì)貸款用途審核不嚴(yán)，對(duì)資金跨區(qū)域、跨銀行流轉(zhuǎn)檢查意識(shí)不足，欠缺制度執(zhí)行力。三是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力與市場(chǎng)需求仍有差距。拓展業(yè)務(wù)未走出原有路徑依賴，貸款投放上堆規(guī)模、壘大戶，在支持制造業(yè)、普惠型小微企業(yè)發(fā)展上缺乏多元化金融產(chǎn)品和手段。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)違規(guī)手段復(fù)雜多樣、違規(guī)主體多元，要建立多部門(mén)聯(lián)合治理長(zhǎng)效機(jī)制。近年來(lái)，在監(jiān)管部門(mén)大力督促下銀行機(jī)構(gòu)在加大普惠金融支持力度、提升貸款便利性方面取得較大進(jìn)步，但也面臨信貸資金被違規(guī)挪用的風(fēng)險(xiǎn)。檢查發(fā)現(xiàn)，上海市場(chǎng)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域占比總體不高，但需警惕違規(guī)主體多元化、違規(guī)手段復(fù)雜化現(xiàn)象。例如，借款人通過(guò)多次轉(zhuǎn)手等方式騰挪資金；大集團(tuán)企業(yè)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)獲取低利率貸款混入資金池；“黑中介”通過(guò)協(xié)助借款人虛構(gòu)材料等方式，幫助借款人獲取貸款資質(zhì)，繞過(guò)銀行監(jiān)控和監(jiān)管檢查。在上述違規(guī)行為中，失信借款人和“黑中介”利用信息不對(duì)稱(chēng)優(yōu)勢(shì)套取貸款，應(yīng)當(dāng)是貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域問(wèn)題的主要責(zé)任者。但是，目前對(duì)這些違規(guī)主體的懲戒力度不足、震懾效果不佳，在打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作、建立協(xié)同長(zhǎng)效機(jī)制方面需要進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主導(dǎo)作用，形成聯(lián)合治理、聯(lián)合懲戒的工作格局。

“嚴(yán)”字當(dāng)頭持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管

道阻且長(zhǎng)，行則將至。上海銀保監(jiān)局將繼續(xù)堅(jiān)持黨對(duì)金融監(jiān)管工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院各項(xiàng)決策部署和銀保監(jiān)會(huì)工作要求，堅(jiān)定不移地做好房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作，推動(dòng)從根本上解決超大城市住房問(wèn)題，健全具有高度適應(yīng)性、競(jìng)爭(zhēng)力、普惠性的現(xiàn)代金融體系。壓主責(zé)，督促銀行機(jī)構(gòu)堅(jiān)守合規(guī)底線。一是推動(dòng)轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)有效發(fā)揮考核指揮棒作用。優(yōu)化績(jī)效考核指標(biāo)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)質(zhì)量管理，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，充分發(fā)揮普惠金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的巨大作用，杜絕普惠貸款“注水”。二是督促銀行機(jī)構(gòu)優(yōu)化制度流程。建立違規(guī)案例警示通報(bào)機(jī)制，將監(jiān)管要求內(nèi)化于銀行機(jī)構(gòu)制度、流程和發(fā)展理念之中，確保消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款用途與合同約定一致，確保調(diào)控政策有效落實(shí)。三是試點(diǎn)監(jiān)管部門(mén)與機(jī)構(gòu)紀(jì)檢部門(mén)溝通聯(lián)系機(jī)制。加強(qiáng)與銀行機(jī)構(gòu)紀(jì)檢部門(mén)的信息共享和聯(lián)合行動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的懲戒力度。嚴(yán)監(jiān)管，持續(xù)保持監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)。一是加大檢查處罰力度。對(duì)信貸資金違規(guī)流入樓市“零容忍”，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)機(jī)構(gòu)及管理人員實(shí)施“雙罰”，堅(jiān)決防止違規(guī)問(wèn)題反彈。二是深挖典型案例。聯(lián)合經(jīng)偵、檢察部門(mén)對(duì)組織化、集團(tuán)式涉嫌違法犯罪的資金中介團(tuán)伙開(kāi)展深入調(diào)查和打擊。三是指導(dǎo)行業(yè)探索建立自律懲戒機(jī)制。統(tǒng)一銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)用途貸款全流程管理要求，強(qiáng)化對(duì)違規(guī)借款人的警示威懾作用，提高違規(guī)成本，營(yíng)造誠(chéng)信守法的健康信貸文化。強(qiáng)科技，向監(jiān)管數(shù)字化要生產(chǎn)力。上海銀保監(jiān)局啟動(dòng)監(jiān)管數(shù)字化“一號(hào)工程”，力爭(zhēng)在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)監(jiān)管實(shí)時(shí)化、風(fēng)險(xiǎn)可視化、計(jì)量自動(dòng)化、監(jiān)測(cè)預(yù)測(cè)科學(xué)化的“四化”目標(biāo)。一是大力推進(jìn)監(jiān)管數(shù)據(jù)質(zhì)量建設(shè)，研究建立客戶關(guān)聯(lián)關(guān)系自主識(shí)別、資金流向輔助分析等自動(dòng)化平臺(tái)。二是提高檢查智能化水平，根據(jù)市場(chǎng)上的違規(guī)行為動(dòng)態(tài)更新設(shè)計(jì)EAST模型，持續(xù)開(kāi)展“短平快”資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的線上稽查。聚合力，完善協(xié)同治理長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)金融治理是一項(xiàng)全局性、跨領(lǐng)域、龐大復(fù)雜的系統(tǒng)性工程。上海銀保監(jiān)局將繼續(xù)推進(jìn)與房屋管理、土地資源、市場(chǎng)監(jiān)督、網(wǎng)絡(luò)信息、公安、司法等部門(mén)的聯(lián)合行動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、類(lèi)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、貸款資金中介等市場(chǎng)主體的監(jiān)管和引導(dǎo)。在前期個(gè)案經(jīng)驗(yàn)和良好做法基礎(chǔ)上，不斷完善制度機(jī)制，推動(dòng)建立健全違法違規(guī)信息共享、線索移交、協(xié)同檢查、聯(lián)合懲戒等機(jī)制，在政策供給、推動(dòng)區(qū)域平衡發(fā)展、消除住房投機(jī)屬性等方面實(shí)現(xiàn)供給側(cè)協(xié)同共治，力爭(zhēng)從根本上解決大城市住房突出問(wèn)題。

作者：韓沂 單位：中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)上海監(jiān)管局黨委書(shū)記