金融杠桿與房地產(chǎn)觀調(diào)控論文

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摘要：本文通過利用金融手段參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效的評(píng)價(jià)分析，指出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主要原因是忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性。筆者建議實(shí)施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，即按照我國600余個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五種類型，因地制宜，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。

關(guān)鍵詞：金融；房地產(chǎn)；調(diào)控；區(qū)域差異

2004年以來，金融杠桿與行政手段、財(cái)稅手段、土地手段一道共同參與對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然取得了一定進(jìn)展，但從總體上看，效果遠(yuǎn)不盡如人意。

一、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià)

在本輪國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，金融調(diào)控手段不斷在強(qiáng)化。自2004年10月至2007年9月不到三年內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)9次加息，僅2007年就5次加息。為抑制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中過多的流動(dòng)性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將存款準(zhǔn)備金率由8%調(diào)升至13.5%。2007年9月27日，央行與銀監(jiān)會(huì)又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)[2007]359號(hào)，下稱“359號(hào)文”）。文件對(duì)申購第二套（含）以上住房的，作出了嚴(yán)格的規(guī)定。如此頻繁的金融調(diào)控措施，但效果并不理想，主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)投資繼續(xù)升溫

自1998年以來，我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)都在20%以上。2007年1

—9月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16814億元，同比增長(zhǎng)30.3％，比上年同期加快6個(gè)百分點(diǎn)，比全部固定資產(chǎn)投資高4.6個(gè)百分點(diǎn)；1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為25379億元，增長(zhǎng)37.9%。上述數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然在高位運(yùn)行，溫度不斷攀升。

（二）房?jī)r(jià)居高不下

近幾年來，我國許多城市的房?jī)r(jià)都翻了一番。2007年房屋銷售價(jià)格繼續(xù)較快上漲，部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅居高不下。2007年11月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲12.2%，漲幅比上月高1.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月低0.9個(gè)百分點(diǎn)。深圳已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月同比漲幅超過10%，其中10月份為21.1%；北京連續(xù)18個(gè)月同比漲幅超過8%，10月份達(dá)到17.8%。

（三）房貸風(fēng)險(xiǎn)加大

我國商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房消費(fèi)貸款快速增長(zhǎng)。從1998年的3106億元增加到2007年上半年的25720億元，占同期人民幣貸款余額的比重從3.3%上升到10%左右，年均增速超過40%。

9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元，比年初增加9410億元，同比增長(zhǎng)29.6%，增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬億元，比年初增加3491億元，同比增長(zhǎng)26.9%，增速比上年同期降低2個(gè)百分點(diǎn)；購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)人住房消費(fèi)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)已有攀升趨勢(shì)。據(jù)19家銀行的不完全統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款中，違約客戶高達(dá)18萬戶；工行、中行、建行2006年末個(gè)人住房不良貸款已接近200億元。

上述情況說明，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重的問題，滋生著一定泡沫。雖然形勢(shì)總體發(fā)展?fàn)顩r還是可控的，但是如果房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲下去，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)逐步加大，加之我國流動(dòng)性過剩的格局并沒有發(fā)生根本變化，當(dāng)前銀行體系流動(dòng)性過剩形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然十分緊迫而艱巨。

二、金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的成因分析

盡管金融杠桿頻頻出手，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)仍然不見根本好轉(zhuǎn)，金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，甚至處于失靈狀態(tài)。究其原因，大體上有客觀原因和主觀原因兩種情況。

從客觀上看，第一，由于城市化發(fā)展迅速，商品房供不應(yīng)求；第二，貨幣流通嚴(yán)重過剩；第三，世界性的資產(chǎn)重新定價(jià)潮流影響。上述三個(gè)因素推動(dòng)著我國房?jī)r(jià)不斷走向高處。除掉上述客觀原因外，主觀原因有以下幾點(diǎn)：

（一）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控往往處于兩難境地

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，占據(jù)了舉足輕重的重要地位。房地產(chǎn)業(yè)貸款，在我國銀行信貸占據(jù)了很大的比重。房地產(chǎn)業(yè)的這樣一個(gè)重要地位，使得決策者進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，往往會(huì)處于投鼠忌器的兩難境地。這有點(diǎn)像媽媽懲戒犯錯(cuò)誤的孩子，打輕了孩子不當(dāng)回事；打重了，又怕傷害了孩子的身體。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控一直處于這樣兩難之中：下手輕了往往不起作用；但是下手重了，又怕傷害了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至損害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，這個(gè)尺度非常難以把握。近期“359號(hào)文件”就是一個(gè)例證：出臺(tái)了“359號(hào)文件”，但看到一些城市的劇烈反應(yīng)，又不忍心下重手，導(dǎo)致市場(chǎng)仍對(duì)其中的“第二套房”如何認(rèn)定爭(zhēng)論不休，政策難以執(zhí)行，調(diào)控效果也就不了了之。

（二）地方利益的制衡

在我國絕大多數(shù)城市中，房地產(chǎn)業(yè)都是地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。土地出讓金收入和房地產(chǎn)開發(fā)交易的稅收收入，是各個(gè)城市地方財(cái)政的主要進(jìn)項(xiàng)。有專家曾做了初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)的收入約占全國多數(shù)城市地方財(cái)政收入的51%。因此有人又把城市財(cái)政直稱為“土地財(cái)政”。如果在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，嚴(yán)格執(zhí)行國家的相關(guān)政策，就可能嚴(yán)重?fù)p傷地方財(cái)政的財(cái)源。這是絕大多數(shù)地方政府所不愿意看到的，也是他們對(duì)宏觀調(diào)控措施執(zhí)行不利的最根本的內(nèi)在因素。

（三）地方銀行的消極抵制

房地產(chǎn)貸款，一直是各商業(yè)銀行的重要貸款，個(gè)人房貸一直被銀行業(yè)視為“優(yōu)質(zhì)蛋糕”。以交行為例，2007年以來雖然在不斷地壓縮開發(fā)性貸款，但是卻在謹(jǐn)慎擴(kuò)展個(gè)人房貸，先后推出了“安居貸”個(gè)人住房貸款以及“輕松安居貸”個(gè)人住房循環(huán)貸款產(chǎn)品。建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的2007年中報(bào)數(shù)據(jù)，其個(gè)人貸款平均余額由2006年6月30日的48906億元，增加至2007年6月30日的6337億元。“高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)”的個(gè)人房貸是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)，面對(duì)“房貸新政”的實(shí)施，各商業(yè)銀行的態(tài)度并不積極。

“359號(hào)文件”出臺(tái)以來，各類銀行誰也不愿明確制定嚴(yán)格的“第二套房”細(xì)則，生怕因自己的細(xì)則過嚴(yán)而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客戶的流失。結(jié)果是調(diào)控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”，調(diào)控功能大多被化解了。

（四）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念的“一刀切”

當(dāng)前我國正處于社會(huì)主義的初級(jí)階段，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡是一個(gè)最基本的特點(diǎn)。由于歷史及多種原因，各區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距相當(dāng)懸殊。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策只有充分地考慮到這一現(xiàn)實(shí)，才會(huì)是有效的政策，才能達(dá)到預(yù)期的目的。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的一個(gè)重要原因，在于宏觀調(diào)控指導(dǎo)理念上過多地強(qiáng)調(diào)政策的全國統(tǒng)一性，往往忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性。

我國600余個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是極不平衡的，大體上可以分為五種類型：第一類區(qū)域是發(fā)達(dá)地區(qū)，包括上海、北京、廣州、深圳。這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒房比例很大，外資進(jìn)入量大，房?jī)r(jià)很高，漲幅很快。第二類區(qū)域是比較發(fā)達(dá)地區(qū)，如東莞、珠海、杭州、南京、蘇州、寧波、溫州、福州、廈門、天津、大連等地區(qū)。他們集中在以珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)為主的東部沿海地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較活躍，投資炒房比例較大，外資進(jìn)入量比較大，房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，漲幅較快。第三類區(qū)域是發(fā)展中地區(qū)，俗稱二線城市，如武漢、重慶、成都、沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安、鄭州、南寧、太原、蘭州、烏魯木齊、銀川等中部、東北、西南、西北地區(qū)的城市。它們的特點(diǎn)多是房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)相對(duì)較晚，近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)得以較快發(fā)展，居民自住性購房占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，房?jī)r(jià)運(yùn)行相對(duì)比較平穩(wěn)。第四類區(qū)域是剛啟動(dòng)地區(qū)，主要體現(xiàn)在中部、東北、西南、西北地區(qū)的一些省屬城市。它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)化水平不高，地價(jià)較低、房?jī)r(jià)也比較低。第五類區(qū)域是滯后地區(qū)，除東南沿海個(gè)別縣級(jí)市，全國絕大多數(shù)的縣級(jí)城市房地產(chǎn)業(yè)處于剛剛起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)相對(duì)滯后，房?jī)r(jià)較低。由于忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性，實(shí)施全國統(tǒng)一的調(diào)控政策，結(jié)果出現(xiàn)了該調(diào)控的沒能很好調(diào)控，不該調(diào)控的也跟著調(diào)控的結(jié)果，導(dǎo)致有病者吃藥的劑量不足，沒病的也得跟著吃藥。在第一、二類地區(qū)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有下挫，調(diào)控政策就立即出現(xiàn)折扣現(xiàn)象。迄今為止，很難有一項(xiàng)宏觀政策能夠一貫到底。

綜上所述，可以看出：其一，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主客觀原因相比，外因是條件，內(nèi)因是根據(jù)，主觀原因應(yīng)該是主導(dǎo)的；其二，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失靈的主觀原因中，忽略了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性，這是最主要的原因。

三、實(shí)施區(qū)域差異的金融調(diào)控政策建議

依據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)狀況和金融杠桿失靈的成因分析，為破解金融杠桿參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩難境地，筆者提出如下的金融政策建議：根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的實(shí)際狀況，建議實(shí)施考慮區(qū)域差異的宏觀調(diào)控措施，即按照各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同歷史階段、當(dāng)前存在的問題以及宏觀調(diào)控的任務(wù)，因地制宜，實(shí)行有差異的金融調(diào)控措施。

對(duì)第一類地區(qū)和第二類地區(qū)，它們是宏觀調(diào)控的主要對(duì)象，因此，應(yīng)該采取相對(duì)比較嚴(yán)厲的金融措施。例如，第二套住房的首付應(yīng)該嚴(yán)格按照以家庭為單位進(jìn)行界定，無論是國內(nèi)銀行還是外資銀行都應(yīng)該執(zhí)行統(tǒng)一的從嚴(yán)調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)。利用嚴(yán)格的金融杠桿，從嚴(yán)控制上述地區(qū)的炒房風(fēng)潮，囤地風(fēng)潮，下大決心保證房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

對(duì)于第三類地區(qū)（往往俗稱為第二線地區(qū)），房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也有一些這樣或那樣的問題，但問題多是苗頭性的，所以對(duì)這類地區(qū)宏觀調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬。例如，本次“房貸新政”中，第二套住房可以界定為按個(gè)人為單位。通過宏觀調(diào)控措施，對(duì)這類地區(qū)起到警示作用，既促使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展，又防止過熱和房?jī)r(jià)過快上漲的弊端產(chǎn)生。

對(duì)于第四類和第五類地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)剛剛起動(dòng)，甚至是啟動(dòng)不足，因此應(yīng)該對(duì)它們采取扶持和支持的態(tài)度，所以宏觀調(diào)控中，對(duì)這類地區(qū)應(yīng)該是網(wǎng)開一面。例如，“房貸新政”中，第二套住房的規(guī)定在上述地區(qū)可以不實(shí)行；甚至對(duì)于該類地區(qū)的購房貸款的首付款比例采取更加優(yōu)惠的政策，以鼓勵(lì)和支持第四類和第五類房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系有一個(gè)遞減規(guī)律在起作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段有著不同的作用。當(dāng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)處于騰飛的初期階段，房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)收入是各個(gè)城市地方財(cái)政的主要收入。但是，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的地位和重要性逐漸發(fā)生變化，呈現(xiàn)遞減形態(tài)，其支柱型產(chǎn)業(yè)地位會(huì)逐步由其他產(chǎn)業(yè)取而代之。這一規(guī)律在廣州、深圳和上海都有明顯的體現(xiàn)。因此，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中，實(shí)施區(qū)域差異調(diào)控政策，不會(huì)對(duì)一、二類區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的不良影響。

總之，采用上述區(qū)域差異政策，有壓有保，既可以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，房?jī)r(jià)無限制地攀升，化解房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又促使后進(jìn)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、快速增長(zhǎng)。區(qū)域差異政策有利于縮小全國各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距，從而解決決策層和管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的兩難境地，可以把房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)，使其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用擴(kuò)大到最大程度，確保國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康地快速運(yùn)行。

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