房地產金融市場發展分析及判斷

導語：房地產金融市場發展分析及判斷一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

指出當前房地產金融存在的問題，判斷今后一段時期房地產金融的發展趨勢。強調在發展房地產金融時既要堅持商業信貸原則，又要努力改進金融服務，拓寬服務領域，要加大對土地儲備中心的信貸營銷工作，設立風險預警機制，加強對個人住房貸款的管理。

1房地產金融形勢分析

由于房地產市場的巨大容量和發展潛力以及蓬勃發展的良好勢頭，為商業銀行拓展房地產金融業務提供了巨大的商機。房地產金融對房地產市場發展的促進作用日益明顯。1998年以來，隨著城鎮住房制度改革的深入，我國房地產信貸業務得到快速發展，對商業銀行調整信貸結構，支持城鎮居民購房，拉動住房投資，擴大國內需求，推動國民經濟發展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個方面對房地產業進行支持：一是直接支持企業的房地產開發投資，二是通過個人住房信貸擴大房地產需求。由中國人民銀行的《2002年第三季度貨幣政策執行報告》指出：近年來，我國各家商業銀行發放的個人住房貸款遠遠大于房地產開發貸款，且差額逐年增大。到2002年12月底，四大國有商業銀行發放的個人住房貸款和房地產開發貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是，在房地產金融快速發展的同時，也的確存在一些不容忽視的問題。

1.開發企業過于依賴金融機構的信貸支持，給銀行帶來很大風險。據國家經貿委提供的數據顯示，2002年前三個季度房地產開發資金來源中，國家預算內貸款占0.1%，國內貸款占22.7%，自籌資金占30.3%，其他資金占45.2%，其中定金及預收款占38%。考慮到自籌資金中相當部分并非企業的資本金，企業的資產負債率超過70%。這些數字說明，中國目前的房地產公司普遍存在規模偏小，自有資金不足的現象。另外，空置的房地產給金融機構帶來潛在的風險，開發資金沉淀在未售出房地產中，資金不能按時收回，直接影響銀行經營的流動性和安全性，會造成嚴重后果。2.個別銀行為了爭奪房地產金融市場，存在違規經營現象。2002年底，人民銀行對部分城市商業銀行發放的房地產貸款進行了檢查，結果發現，個別銀行違規經營的情況比較嚴重。從貸款的種類看，違規貸款主要集中在房地產開發貸款和個人商業用房貸款。從行別看，股份制商業銀行和城市商業銀行違規現象比國有獨資商業銀行相對嚴重。主要表現為：一是對“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》)不齊全的項目發放房地產開發貸款，或逃避人民銀行“四證”規定，以流動資金貸款替代房地產開發貸款；二是在開發商自有資金尚未達到開發項目總投資30%的情況下發放房地產開發貸款；三是放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，以個人住房貸款名義發放個人商業用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規定；四是違反現房管理規定，對期房發放個人商業用房貸款，違反個人商業用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規定。

近期，國務院總理（圖片-新聞-網頁）對一些地區和城市出現房地產過熱現象表示了關注，并強調指出：“運用何種工具，掌握何種尺度來進行化解，已經是擺在我們面前的緊迫問題。”2003年1月，中國人民銀行指出，2003年要督促商業銀行加強房地產信貸管理，防范長期信貸風險，進一步完善房地產信貸政策和辦法，監督商業銀行嚴格按照國家房地產政策及其信貸政策要求，加強房地產信貸管理。

2房地產金融發展的判斷與對策

2.1對房地產金融發展趨勢的判斷

1.房地產金融市場競爭日趨激烈。近年來，由于國內房地產業發展迅速、房地產金融業務效益可觀，各商業銀行均加大了房地產金融業務的投入力度，房地產開發類貸款和個人住房貸款數額連年穩步上升。目前，已形成建行、工行并駕領先，其他各家商業銀行各有所長、緊緊跟上的格局。2.土地儲備機構成為市場新熱點。隨著國家土地收購儲備制度的建立，各地先后成立了土地儲備機構，對城市土地實行統一收購、儲備、規劃、開發和供應，這一政策將對住房金融業務的市場格局產生重大影響，對土地儲備中心的貸款逐漸成為各家商業銀行的營銷重點。

3.個人住房貸款業務已成為爭奪的焦點。由于個人住房貸款業務的質量和效益在各項信貸品種中居于前列，其不良率遠低于其他信貸品種，收益率也居各項貸種前列。同時，個人住房貸款在銀行信貸占比的提高對于銀行優化信貸結構、提高資產質量、創造效益發揮了重要的作用，因此，目前國內銀行業紛紛加大對個人住房貸款業務的投入。

4.各家商業銀行都在努力根據市場發展趨勢和潛在需求，借鑒國外先進經驗，多層次、多角度地深化產品及服務的創新。2002年，建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩步推進，為這項業務的最終開展創造了十分有利的條件。近期，建行與德國施豪銀行共同出資籌建住房儲蓄銀行的籌備工作也在順利進行。此外，由于個人住房貸款期限較長，各家商業銀行及時通過客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務、理財服務或其他金融服務，鞏固客戶，拓寬服務品種。近年來，個人住房貸款個人住房貸款政策性貼息業務、個人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個人住房貸款與儲蓄存款等新業務都已推出。有些銀行還通過與發展商、擔保機構和保險公司的合作，提供多種形式的按揭計劃，進一步提高購房者的支付能力。

2.2房地產金融發展對策長期以來，建設銀行在房地產金融領域具有一定優勢，經過多年的摸索和實踐，積累了一定的經營管理經驗，有效地推動了房地產金融業務的健康發展。中國建設銀行行長張恩照在建行2003年工作會議上指出：“盡管個別地區、個別城市出現了房地產開發過熱的現象，但從總體來看，目前我國房地產的發展還是比較理性的。”張恩照行長強調說，對于前一段時間出現的關于房地產市場是否過熱的爭議，中央領導十分關注，建設部和國家計委也作了及時調查。盡管個別地區和城市土地開發增幅過大，價格上漲過快，外行、外資、外幣違規進入房地產開發領域，造成房地產開發過熱，但從全國總體來看，房地產發展是理性的。他表示，應充分肯定住房消費對于拉動經濟發展的龍頭作用，發展房地產應積極、穩妥、健康地推進以經濟適用房為重點的中低檔次的房地產項目，對于高檔住房、寫字樓、別墅等超前消費，應予以控制。

的確，雖然房地產金融存在著一些問題，但我們不能因噎廢食，止步不前。根據十六大和中央經濟工作會議精神，住房仍然是當前以及今后一段時期國民經濟中的消費熱點，要把住房消費作為擴大內需、拉動國民經濟增長的重要推動力。因此，發展住房金融支持住房消費仍面臨有利的政策和市場形勢。同時，中國房地產市場發展到今天，無論是開發商還是消費者都對銀行的服務提出了更高的要求，單一品種的服務已不能適應激烈的市場競爭，銀行只有根據客戶的需求，不斷創新產品，進一步挖掘房地產信貸業務的金融附加值，才能在激烈的市場競爭中占得一席之地。與“市”俱進，還要結合各行的自身特點，找準市場定位，合理確定業務發展空間。因此，金融機構信貸資金既要支持房地產市場發展，為全面建設小康社會做出積極貢獻，又要切實加強房地產信貸風險管理，警惕房地產泡沫的出現，保障信貸資金安全，維護金融體系穩定。要嚴格按照中國人民銀行等國家主管部門的一系列要求，規范房地產金融業務發展。1.既要堅持商業信貸原則，又要努力改進金融服務，拓寬服務領域，促進房地產金融的快速發展。作為支持房地產業發展的房地產信貸支持部門要保證貸款質量，防范金融風險，以國家產業政策為導向，結合實際情況，堅持有效發展的原則，運用信貸杠桿，大力拓展優質房地產信貸市場，逐步提高市場份額，優化信貸結構，增強信貸資產的安全性、流動性、效益性。優質客戶是指在國內、地區和行業中占有舉足輕重的地位的大企業或企業集團，因此具有較好的經濟效益、穩健的資本結構及財務結構，是商業銀行經濟效益增長的重要來源。房地產信貸支持部門應本著統籌規劃、重點突出、區別對待、擇優扶持的原則，要針對市場需求特點，發揮優勢，在信貸政策、信貸規模、資金調撥等方面重點傾斜，重點支持那些實力雄厚、運作規范、在當地綜合實力排名靠前、擁有一定開發業績、知名度較高、開發資質和信用等級較高的房地產開發企業；同時，實行積極穩健的退出戰略，加大從高風險、低效益客戶的信貸退出力度，對不具備房地產經營資質、無合法批文、自有資金達不到規定比例的房地產開發企業和項目，不發放貸款；在貸款投向上，房地產開發類貸款的重點是向優質住房項目發放住房開發類貸款，特別要積極支持設計優良、區位優勢較明顯、能保證按時還本付息的城鎮普通住房類項目，利用住房開發貸款與個人住房貸款業務的上下游關系，加強封閉運作，積極為個人住房貸款業務儲備充足的房源，因此要特別對優質住房項目提供住房開發貸款的支持力度，嚴格控制樓堂館所項目，嚴禁對不符合地方政府財力的“形象工程”和“政績工程”項目發放貸款；嚴格審查住房開發貸款的發放條件，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》)；要盡量提高抵(質)押貸款的比例，選擇優質資產抵(質)押，確定合理的抵(質)押率，盡量避免由施工企業作為貸款保證人；對住房開發貸款實行統一的會計和統計科目管理，防止房地產開發企業將流動資金貸款用于住房開發項目；要加強貸后檢查，嚴格跟蹤和控制貸款用途，按照開發項目工程進度合理掌握貸款的發放，確保資金專款專用，發現企業挪用資金等問題要及時采取措施收回貸款；要通過賬戶管理等多種手段嚴格控制住房開發企業銷售回籠款項，及時收回住房開發貸款本息；要加大住房按揭貸款的營銷力度，把住房按揭貸款作為發放住宅開發項目貸款的條件之一，確保個人住房按揭業務的后續跟進，實現資金的體內循環；要嚴格審查住房開發企業售房合同及有關業務憑證，有效防范騙取信貸資金的行為。總之，房地產信貸支持部門應根據房地產企業的金融需求和實際情況，適時地爭取一批有市場價值的客戶；通過集中配置信貸資源，提高對優質客戶的服務質量和效率。在努力鞏固和發展高素質的客戶群體的基礎上，獲取收貸收息、存款、結算、收益、信譽等聯動效益。

2.加大對土地儲備中心的信貸營銷工作。要高度重視這項業務的發展，積極介入，在經濟比較發達、投資環境較好的大中城市，選擇規劃具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開發項目，積極穩健的開展貸款營銷工作，并要把握住土地儲備、土地開發、房屋建設、房屋銷售、二手房轉讓的上下游關系，促進資金的良好循環，拓展房地產金融業務的發展空間。

3.設立風險預警機制。要廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，加強房地產的政策研究、市場研究和客戶研究，提高風險預警能力；要建立健全房地產信貸資產風險預警機制，在加強對貸款風險的監測考核力度、認真做好企業信息反饋工作的基礎上，通過采取先進的計算機技術，建立企業檔案查詢系統，來連續記錄企業基本生產經營情況、貸款使用情況、經濟效益情況；并結合當前的宏觀經濟政策、區域經濟政策、市場供求關系，運用計算機對上述資料進行分析，形成定期對一些行業或地區進行預警通報、確定高風險貸款范圍的風險預警機制，以便及時采取防范化解風險的對策，避免銀行損失。

4.加強對個人住房貸款的管理。個人住房信貸所形成的金融資產，正在日漸成為各商業銀行的支柱。它如同一股活水，稀釋了整個銀行系統的不良貸款。但當前在進一步發展個人住房信貸業務的同時，要重視“假個貸”問題帶來的危害；要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統；要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險；嚴格遵照人行的有關規定，在發放個人住房抵押貸款時，嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物的實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴禁對借款人發放“零首付”個人住房貸款，嚴禁違反規定降低首付款比例，借款人申請個人住房貸款購買期房時，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二，其中借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房；嚴格執行個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為。

為了有效地防范“假個貸”風險，應建立個人住房貸款業務定期檢查制度、通報制度、“假個貸”重點聯系行制度、重大風險事項報告制度等；要加強對個人住房貸款項目的審查，嚴格審查擬合作樓盤項目開發及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場銷售前景等，從源頭上遏止“假個貸”的產生。最后，要加強對個人客戶的資信審查，及時做好風險預警工作。

可以預見，經過不懈地努力，在不久的將來，一個更加健康、繁榮的房地產金融市場將有力地促進我國房地產業和金融業的共同發展，并對我國國民經濟的快速發展起到重要的支持作用。