論房地產金融企業聯盟注意問題

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摘要文章詳細分析了房地產企業在發展過程中出現的企業聯盟現象，分析了房地產企業聯盟產生的原因及聯盟形式，重點闡述了聯盟中企業的合作內容，同時也指出了在房地產企業聯盟過程中應該注意的問題，對于房地產企業適應形勢的變化，加強彼此間的合作具有重要的參考價值。

【關鍵詞】房地產企業聯盟競合

2005年3月萬科集團下屬的上海萬科公司，萬科浦東公司與南都集團下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協議。萬科集團以總計18.58億元人民幣受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70％的權益和在浙江20％的權益。這是中國房地產行業呈資源整合趨勢以來的標志性事件。近年來隨著宏觀經濟的發展,房地產業也迎來了新一輪的發展高峰。但是房地產投資的急劇擴張也帶來了一系列的問題。為此，政府部門從土地政策以及金融信貸兩個方面加強了對房地產企業的宏觀調控。在此背景下，中國房地產企業如何應對宏觀政策環境及市場環境所帶來的挑戰，是關系房地產行業進一步健康良性發展的重要問題。企業聯盟戰略是當前許多房地產企業謀生存求發展的合眾連橫之道。

房地產企業聯盟是兩個或者兩個以上的房地產企業之間出于對共同市場的預期和企業總體經營目標、經營風險的考慮，為了達到共同擁有市場、交換互補性資源，各自達到特定的戰略目標和最后獲得長期的市場競爭優勢等目的，通過各種協議而結合的優勢特長，風險共擔的利益聯合體。企業聯盟的核心是聯盟中的各個企業從事自身具有比較優勢的領域，通過合作取得比單個企業更高的市場競爭效率。換而言之，參與企業聯盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產企業走聯盟之路也是房地產市場競爭不斷加劇的必然產物。

一、房地產企業聯盟的必然性

企業聯盟已經成為企業之間圖謀發展壯大的重要組織方式。隨著中國房地產市場不斷向縱深領域發展，房地產企業也將不得不走企業聯盟之路。

1、房地產市場環境的不確定性及復雜性是促進房地產企業聯盟的外在因素。中國房地產市場存在許多不確定性因素。房地產企業為了降低市場環境不確定性對企業的沖擊，分散發展過程中的系統風險，不得不走聯盟之路。此外，房地產市場的區域性也是企業尋求聯盟的重要因素區域性是房地產行業的主要特征之一。一般而言，本土企業在公共關系及市場理解等方面具有明顯的比較優勢，從而給房地產企業的跨區域擴張設置了較高的競爭門檻。這樣，不少房地產企業在跨區域發展過程之中選擇了與本土企業合作聯盟，以降低企業的市場風險。

2、房地產企業自身的經營因素要求企業在發展壯大過程之中必須走聯盟之路。首先，從降低企業經營風險的角度而言，房地產市場區域性的特征決定了房地產企業的經營風險相當集中，受制于區域市場的發展。房地產企業必須通過與其他企業不同形式的聯盟，避免將雞蛋放在一個籃子里。另外，房地產企業存在優勢互補的合作要求，許多房地產企業在市場競爭中形成了自身的獨特競爭優勢，如有的企業土地儲備豐富，有的企業現代化的管理水平高等。這樣也為房地產企業的聯盟創造了合作空間。

二、房地產聯盟的內容

企業聯盟在某種程度上而言創造了一個框架，在此框架內聯盟的成員可以針對一定領域采取協議或股權等方式進行合作，如為促進銷售以及獲取市場資源等進行合作。企業聯盟存在的一個重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優勢或能夠形成多贏的利益格局。對于房地產行業而言，企業之間聯盟采取的形式是多樣的，合作的內容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開發等領域。從合作的形式來看，房地產企業聯盟分為戰術型聯盟與戰略型聯盟兩種不同形式。

1、房地產企業在局部領域合作的戰術型聯盟。房地產戰術型聯盟包括行業商會、聯合采購、聯合融資拿地、合作開發及合作推廣銷售等。在此類聯盟中，聯盟成員提供的是各自的資源優勢,通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類聯盟主要是合作各方在局部職能或部分企業資源上的整合，它從事實上并未在很大程度上改變聯盟各方的直接關系及自身的股權結構。聯盟的合作各方仍然保持較大的自主權,在合作框架以外不受有關協議及合作方的約束。房地產是資源性十分強的行業，資金、土地以及建材等對于房地產開發商而言都是極其重要的市場資源。在當前政府對房地產市場加強宏觀調控的背景下，房地產企業通過不同形式的資源性聯盟解決企業在資源上的危機。房地產企業之間的橫向資源型聯盟。房地產企業為了降低市場風險，彌補自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進行行業內部的合作聯盟，如聯合采購、聯合融資拿地、合作開發、整合營銷等諸多方面。通過行業內企業之間的聯盟，房地產企業可以實現優勢互補，整合企業之間的資源，以提高企業的市場競爭力。

房地產企業之間的縱向一體化聯盟。房地產行業是產業鏈十分長的行業，涉及金融、建材、建筑、銷售等諸多領域。因此，房地產企業可以通過與上下游企業結成聯盟，在市場風險和政策風險巨大的房地產市場取得良好的抗風險能力和持續的競爭力。

2、房地產企業以股權為基礎進行戰略型聯盟。北京萬通房地產與天津泰達房地產開發公司的以股權為基礎的戰略型聯盟，深圳萬科巨資購買杭州南都房地產公司的部分股權等行為在房地產行業產生了巨大的影響。戰略型聯盟在合作層次上要高于戰術型聯盟。房地產企業戰略聯盟指房地產企業通過債務、股權、人事及關聯交易等方式建立一定網絡，從而，在產權結構及治理結構等深層次方面改變房地產企業的行為約束，將聯盟組成一個密不可分的聯合體。當然，這些網絡以股權為基礎界定了各個企業在聯盟中的地位及相關的行為約束，也把聯盟各方連成了一個利益共同體。從目前的情況來看，中國房地產企業的戰略聯盟主要的推動力來源于房地產在資源及具有比較優勢的專業性能力的差異性，也就是房地產企業在區域市場或者特定價值鏈上的核心競爭力的差異性。房地產企業發展到一定程度，為了突破自身在持續發展中的瓶頸，通過與其他房地產企業在核心競爭力上的整合，以謀求更長遠的發展。

三、房地產企業聯盟中應該注意的若干問題

1、房地產企業聯盟內部的合作與競爭關系。房地產企業聯盟內部成員的關系本質上是一種競合關系，各成員在局部職能或者局部領域通過合作取得共同的市場利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對特定市場時存在競爭關系。例如，房地產企業在特定區域上實行市場的聯合推廣，但是也要面對在銷售上的激烈競爭。如何處理好競爭和合作的關系呢？關鍵是在聯盟合作的范圍內通過有關協議嚴格規范聯盟成員的行為，并且建立獨立的組織來完成合作的任務，避免相互干涉，影響聯盟的工作效率。

2、房地產企業聯盟內部的文化融合與沖突。企業聯盟必然要求成員企業在人員、管理以及組織等各方面產生交流。這里必然涉及到企業文化的融合和沖突。企業文化的融合程度必然影響企業聯盟的合作效率。如果聯盟內部不同的企業文化產生強烈的沖突，不僅影響聯盟的合作效率，也可能導致聯盟產生不可調解的矛盾，最后導致聯盟的破裂。因此，在聯盟的過程中，房地產企業應該考慮企業文化的融合問題。

3、房地產企業聯盟內部的組織設置問題。房地產企業聯盟的內容十分豐富。同樣，房地產企業合作的組織形式也是豐富的。但是不同的組織形式也關系到聯盟的合作效率。因此，企業應該結合聯盟成員的資源狀況和企業文化等特征，采取有效的組織形式去負責聯盟內部的合作事務。

房地產企業聯盟的合作內容是全方位的，在合作的過程之中聯盟也是以一定的層次不斷發展的。當然，多層次的聯盟形式也是促進房地產市場不斷發展的重要推動力。隨著中國房地產市場的不斷發展，市場競爭也日益激烈，房地產行業也將不斷涌現出波瀾壯闊的合縱連橫之勢。一批優秀的房地產企業將通過企業聯盟的方式在激烈的市場競爭中不斷發展壯大。