房貸危機分析論文

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一、美國的房地產金融

美國房地產金融市場發展到現在已擁有成熟的一級市場和二級市場。一級市場是借款人直接向抵押貸款機構以房屋為抵押品獲得貸款的交易市場,二級市場包括抵押貸款機構或商業銀行出售資產抵押債券給二級市場機構和將房地產有機債券再轉讓的交易市場。

二、兩國房地產市場比較

(一)兩國房地產金融比較

美國的房地產金融市場為房地產抵押貸款市場,主體由各大商業銀行、投資銀行和抵押貸款機構、保險公司、擔保和評級機構等組成。發展到現在已形成完善的抵押貸款一級、二級市場。

有別于美國的房地產金融市場,我國的房地產金融體系還不夠完善,在我國房地產抵押貸款一級市場上只有銀行支撐著整個房地產金融體系,因此,銀行系統存在著較大的風險。對于我國的住房金融運作,即住房按揭貸款,事實上和美國的房地產抵押貸款是相同的。運作過程中的不同是:由于我國現在還沒有形成個人征信系統,因此居民向銀行申請住房貸款時,需出具收入證明、房屋預售合同和已付房款發票等證明材料,和美國居民申請住房貸款時出具的個人信用報告有所不同。

我國房地產金融有別于美國的房地產金融的另一點是:我國尚未形成房地產抵押二級市場,個人房貸的資金主要來源依然是居民的儲蓄存款。資金來源的渠道比較狹窄,不利于分散銀行風險。我國的房地產信貸資產證券化比例在整個房地產信貸中所占份額還很小,資產證券化進程還在探索階段:2005年12月15日,中國建設銀行在銀行間債券市場成功發行了首期個人住房抵押貸款支持證券,標志著房地產個人貸款證券化在我國的開端,然而,發展的規模還不足以很好地成為我國房地產信貸融資的主要渠道。

通過比較兩國的房地產金融市場可以發現:美國已發展成擁有成熟的房地產抵押貸款一級與二級市場。而我國的房地產金融體系中一級市場主體機構單一,僅僅靠銀行支撐,在貸款資金來源方面還是銀行儲蓄起到主體作用;沒有形成房地產抵押二級市場,融資渠道單一。

(二)兩國在金融監管態度方面的比較

早在2000年,美國經濟學家、前美國聯邦儲蓄委員會委員愛德華·葛蘭里奇就已經向當時的美聯儲主席格林斯潘指出了快速增長的次貸可能造成的風險,希望美國有關監管當局能夠“加強這方面的監督和管理”。曾一度被美國人認為是“美國歷史上最偉大的聯儲主席”的格林斯潘在2005年5月就曾發表著名論斷:金融市場自我監管比政府監管更有效。然而,就在3年后,2008年10月23日的國會聽證會上,格林斯潘終于承認當初反對金融衍生品監管的做法存在“部分錯誤”,承認缺乏監管的自由市場存在缺陷。

較之美國的房地產金融監管,我國的高層給予了高度重視。在我國對銀行金融業起監督作用的是銀監會,過去的兩年里,銀監部門不斷對銀行業進行風險提示,要求銀行業密切關注房地產信貸風險。2007年9月,銀監會出臺政策對購買首套住房的居民,限制按揭比例不得低于30%,對于購買第二套住房的居民,限制按揭貸款首付比例不得低于40%,用這樣的措施來提高房屋信貸門檻,以應對過高房價。中國人民銀行行長周小川在2008年10月份召開的全國人大常委會上也明確表示:下一階段人民銀行將建立健全房地產金融監測機制,密切跟蹤房地產市場發展態勢。簡化和規范住房貸款制度,理順住房消費貸款政策。可見,我國在金融監管上講求效率和安全的有效結合。

(三)兩國經濟結構特點比較

1.經濟體制。美國是一個擁有悠久市場經濟歷史的國家,從上世紀80年代開始,轉移大量的制造業到拉美和東歐,并把本土造就成為貿易、航運和金融等服務中心。近些年,美國金融業所創造的附加值對GDP貢獻巨大,金融衍生品不斷出新,并逐漸成立成熟的衍生品市場。現在有很多學者用“虛擬經濟”來概括美國目前經濟形式。

較之美國的市場經濟體制,中國從實行改革開放的30多年時間里,經濟增長迅猛。據有關數據顯示,過去5年中國經濟增長速度平均10.8%,2007年更是接近12%,其中“制造業”為GDP所作貢獻巨大,是我國經濟的主要支撐產業。有別于美國的經濟結構,我國的經濟屬于實體經濟,經濟基礎堅實。金融業是第三產業,其發展服務于實體經濟的社會發展職能。

2.經濟結構

(1)兩國房地產投資對經濟發展比重比較

房地產業是美國經濟的三大支柱之一,在國民經濟中占有極其重要的地位,其產值占國民生產總值的10%～15%,1970年以來,美國住房投資占GDP比重在3%～6%之間(均值為4.7%),房地產股票、公債和抵押債券占全國有價證券的相當一大部分,抵押貸款幾乎都是房地產抵押貸款,其規模在世界處于領先地位,

較之美國,改革開放以來,我國的房地產業也飛速的發展。據國家統計局2008年11月8日公布的數據顯示,房地產業增加值占我國國內生產總值GDP的比重超過5%,在國民經濟發展中發揮了支柱產業的作用。

(2)兩國金融業占經濟發展比重比較

通過上面兩表可以看出,在這18年以來雖然我國金融業占國內生產總值比重比較穩定(均值在4.3%左右),然而,較之美國的金融業發展,我國金融業發展還是較緩慢的,比較兩表可以發現,美國金融占國內生產總值比例要遠遠高于我國的金融業占國內生產總值比例。

總結上述兩國房地產業和金融業對其各自經濟發展所做貢獻得出:房地產業和金融業均為在美國支柱產業;我國房地產業為支柱產業,金融業發展落后;美國爆發“次貸危機”的一個間接原因是其經濟發展結構的不合理性,因為一個國家的經濟發展必須建立在以實體經濟的發展基礎之上,而美國自第二次世界大戰以來經濟結構的轉變,錯誤將第三產業作為拉動其經濟增長的主要動力,在這次的危機中,我們可以看到房地產業和金融業作為第三產業,過度的金融支持很容易產生泡沫,泡沫一旦破裂即會產生危機;而我國的房地產市場發展時間較短,并且目前來看還是以第二產業——制造業作為帶動我國經濟發展的中心力量。

三、結論

通過兩國房地產市場等多方面因素進行比較分析,我們可以得出結論:中國和美國的經濟發展模式不同,因此當前中國不會發生類似美國的“次貸危機”的房貸危機。但是針對我國目前還不具備高度發達的資本市場和房地產抵押貸款二級市場的狀況,在未來對規劃房地產金融市場的具體措施上,我們在吸取美國“次貸危機”經驗和教訓的同時,要加大力度發展金融監管制度,鼓勵發展金融創新,逐步規范和完善我國的房地產金融市場,使其朝著健康、穩定的方向發展。

參考文獻:

[1]李哲.美國次級抵押貸款危機對中國房貸市場的啟示[J].中國房地產,200,(10):15-18.

[2]郝會會.房地產金融市場存在的問題及對策研究[J].產業經濟,2008,(6):24-26.

摘要:2007年2月美國爆發了“次貸危機”,針對愈演愈烈的危機,我們應該冷靜地對美、中兩國的房地產金融、金融監管方面的態度、經濟結構特點等三個方面進行比較分析,可發現雖然我國的房地產金融體系還不夠完善,銀行系統存在著較大的風險,但我國尚未形成房地產抵押二級市場,個人房貸的資金主要來源依然是居民的儲蓄存款,并且中國和美國的經濟發展模式不同,因此,當前中國不會發生類似美國的“次貸危機”的房貸危機。,

關鍵詞:次貸危機;房貸危機;房地產抵押貸款