房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

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一、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式影響的實(shí)證分析

（一）理論構(gòu)想

根據(jù)理論分析可知，當(dāng)宏觀調(diào)控政策趨緊時(shí)，貨幣供應(yīng)量M2的增量會(huì)相對(duì)減少，房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款這個(gè)渠道進(jìn)行融資的方式會(huì)受阻，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)相對(duì)減少使用貸款融資方式的規(guī)模，轉(zhuǎn)而擴(kuò)大企業(yè)自籌資金和其他資金的規(guī)模，選擇其他融資方式，拓寬融資渠道；當(dāng)宏觀調(diào)控政策寬松時(shí)，貨幣供應(yīng)量M2的增量會(huì)增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模會(huì)明顯擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款也會(huì)相對(duì)增多，企業(yè)會(huì)傾向于貸款融資的方式。因?yàn)樵谀壳拔覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式中，上市融資、房地產(chǎn)信托投資基金等融資方式要用數(shù)據(jù)來進(jìn)行實(shí)證分析宏觀調(diào)控變化對(duì)其的影響比較困難，所以在實(shí)證部分，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源：國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資、其他資金來源，來有針對(duì)性的分析宏觀政策調(diào)整時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以及融資方式的變化。

（二）變量和數(shù)據(jù)

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站選取1999年至2013年廣義貨幣M2供應(yīng)量的同比增長(zhǎng)量以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)量的數(shù)據(jù)以及1998年至2013年國(guó)內(nèi)貸款占本年實(shí)際到位資金比例以及自籌資金占本年實(shí)際到位資金比例的數(shù)據(jù)建立模型。

（三）模型分析

利用Eviews3.1軟件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款相對(duì)增量（GNDK）和廣義貨幣供應(yīng)量M2增量之間的關(guān)系進(jìn)行回歸分析，可以初步建立線性回歸模型。

（四）實(shí)證結(jié)果

由模型分析可得，當(dāng)廣義貨幣供應(yīng)量M2增量增加即宏觀政策寬松時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款增量隨之增加，表示房地產(chǎn)企業(yè)采用貸款融資的方式較多；反之，當(dāng)廣義貨幣M2增量減少就是加強(qiáng)宏觀調(diào)控時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款增量隨之減少，房地產(chǎn)企業(yè)選擇其他融資渠道和方式進(jìn)行融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占本年實(shí)際到位資金比重增加時(shí)，其自籌資金占比會(huì)減少，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占比減少時(shí)，其自籌資金占本年實(shí)際到位資金比例增加。也即，當(dāng)宏觀政策寬松時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)傾向于利用貸款進(jìn)行融資，而減少自籌資金的比重；當(dāng)宏觀調(diào)控趨緊時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)利用貸款進(jìn)行融資的行為就會(huì)相對(duì)減少，減少間接融資，轉(zhuǎn)而增加自籌資金的比重，拓寬融資渠道，選擇其他直接融資的融資方式。

二、宏觀政策變遷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式影響的進(jìn)一步分析

利用模型通過廣義貨幣供應(yīng)量M2增量的變化代表宏觀調(diào)控的變化來分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的變化，為了對(duì)宏觀調(diào)控變化與房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的變化做進(jìn)一步的分析，在這一部分，利用存款準(zhǔn)備金率和M2增量的變化來說明宏觀調(diào)控的變化，綜合房地產(chǎn)企業(yè)資金來源來研究。國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)率也明顯上升，自籌資金的增長(zhǎng)率明顯下降。第二，之后繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，從2010年開始又逐步上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，M2的增長(zhǎng)率顯著下降，信貸規(guī)模收縮，房企國(guó)內(nèi)貸款的增長(zhǎng)率也顯著下降，自籌資金的增長(zhǎng)率也有了明顯的上升。

三、結(jié)論

通過實(shí)證分析，對(duì)比分析研究發(fā)現(xiàn)，宏觀政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式的變化確實(shí)有影響。第一，宏觀調(diào)控環(huán)境寬松時(shí)，中國(guó)人民銀行通過降低存款準(zhǔn)備金率，降低貼現(xiàn)率，在公開市場(chǎng)上買有價(jià)證券等方式來增加貨幣供給并降低利息率，使得企業(yè)取得貸款更加容易。房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)相對(duì)擴(kuò)大其資金來源中貸款的比例，主要選擇貸款融資方式。第二，宏觀調(diào)控政策緊縮時(shí)，中國(guó)人民銀行通過提高存款準(zhǔn)備金率，提高再貼現(xiàn)率等方式來凍結(jié)銀行的一部分資金達(dá)到削減貨幣供給的增長(zhǎng)并降低總需求的水平的目的。此時(shí)，利息率會(huì)隨之提高，企業(yè)想取得貸款比較困難。那么，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)相對(duì)減少其資金來源中貸款的比例，想辦法擴(kuò)大自籌資金的比例。第三，自籌資金主要來自于企業(yè)自有資金，即未分配利潤(rùn)、公積金等；其他企業(yè)資金，即企業(yè)間合作、入股、債券及各種商業(yè)信用融通等；本企業(yè)職工及民間手頭閑置資金通過投資的渠道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源；發(fā)行股票；房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金等。所以，加強(qiáng)宏觀調(diào)控時(shí)，房企擴(kuò)大自籌資金比例意味著房地產(chǎn)企業(yè)嘗試貸款以外的其他融資方式，拓寬融資渠道，進(jìn)行多元化融資。

作者:羅慧 單位:南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院