中小商業地產企業融資困境及建議

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摘要：在行業集中度不斷提高，大型商業地產企業不斷蠶食市場的情況下，中小商業地產企業融資更加困難，直接影響中小商業地產企業企業生存發展。本文對中小商業地產企業常用的融資手段進行對比分析，并提出解決中小商業地產企業融資困難的一些對策。

關鍵詞：中小商業地產；企業；融資

房地產行業是典型的資金密集型行業，從競標土地到房產開發，甚至到后期營銷，均需要大量資金作為支撐。因此商業地產企業的融資能力對企業的生存和發展至關重要。在“去庫存、促消費”的背景下，逐漸形成了房地產市場二元分化的現象，即一線二線城市價量齊漲，而部分二線城市及三四線城市房價及成交量表現乏力。以百強房企為代表的大型商業地產企業所占市場份額繼續增加，2015年百強企業銷售額市場份額提升至36.7%，銷售面積市場份額提升至23%，進一步蠶食中小商業地產企業生存空間。隨著一線城市及熱門二線城市土地價格不斷上漲，因此融資能力對中小商業地產企業顯得格外重要。

一、中小商業地產企業融資主要通過以下途徑

1.銀行開發貸款

銀行的信貸資金是中小商業地產企業的主要資金來源。中小型商業地產企業絕大多數都是非上市公司，因此無法利用股權或是發行公司債券完成融資，而信貸資金的融資成本相對較低，因此成為中小型房企主要的資金來源。但是銀行貸款受政策影響頗大，因此常常出現各家銀行對地產企業惜貸的情況。

2.房地產信托資金

房地產信托是以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式。信托公司發揮自身優勢通過實施信托計劃來籌集資金，用于房地產開發項目，為委托人獲取收益。近年來房地產信托發展迅速。根據中國信托業協會的數據統計，2015年4季度末，房地產信托余額為128772314.61萬元，2016年1季度末，房地產信托余額為129392878.61萬元，在房地產行業調整的情況下，房地產信托余額仍有小幅上漲。房地產信托具有融資靈活且資金到位較快的特點，近年來發展迅猛，但是根據監管要求，信托公司對房地產企業的資質有所謂“四三二”的要求，即開發商項目四證齊全，企業資本金達到30%，開發商二級以上資質，無形中提高了中小商業地產企業獲得信托資金的門檻。

3.民間資本

對于中小商業地產企業來說，融資問題對比大型商業地產企業尤為突出，在主要融資渠道門檻提高后，民間資本作為一種替補融資手段得到中小商業地產企業的關注。它以審批簡單，放款快迅速的特點積極參與到房地產融資當中，但是此類資金普通利率高、資金成本高、風險大，對于急需過橋資金的中小商業地產企業而言，民資借貸已經成為一種常見的融資手段。

4.銀行其他貸款

此類貸款與地產開發貸款不同，通過地產商或其股東控制的其他經營實體進行融資，通常以商業地產項目土地進行抵押，以短期（一般是一年）流動資金貸款為主，需要滿足經營主體成立至少1年以上，有一定的現金流。通常此類貸款貸出資金有限（銀行會通過企業財報等信息進行一系列的測算，然后得出可貸資金），難以直接滿足房地產開發需要，其次還款周期較短，對于需要通過及時售房回籠資金的商業地產企業而言，還款周期內資金壓力較大。

二、中小商業地產企業融資現狀分析

目前在房市回暖的情況下，中小型商業地產企業依舊很難拿到低成本的資金。原因有以下幾點：

1.融資手段缺乏多樣化

中小商業地產企業融資手段缺乏，低成本的融資幾乎只有銀行的房地產開發貸款，其他融資手段資金成本偏高，風險大，尤其是民間資本或者典當融資，資金成本均在20%以上，即使是信托資金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商業地產企業望而卻步，而銀行貸款受政策以及房市影響，使得中小企業難以拿到低成本的資金。

2.金融機構政策

在政策的刺激下，房市逐漸回暖，熱點城市如上海、深圳、合肥等房市升溫明顯，原本就集中在熱點城市的大型商業地產企業更加活躍，加之金融機構出于避險等因素，資金會傾向于央企、地方大型國企、上市公司等大型商業地產企業，而中小型商業地產企業的融資申請則很難獲批。

3.房地產行業兩級分化

在2015年，地產市場集進一步加劇。伴隨房價的上漲，熱點城市的土地價格水漲船高，大型商業地產企業憑借自身優勢大量囤積土地，進一步擠壓中小商業地產企業，迫使他們退出熱點城市。而非熱點城市房市平淡，甚至出現地產商降價走量回籠資金的情況。在房市平淡的情況下，以銀行為代表的金融機構對商業地產企業的支持極為有限。

4.中小商業地產企資質管理水平不足

中小商業地產企業自身管理水平較低，一方面體現在項目管理粗放，造成資源浪費，產品設計不明確，加之缺乏客戶分析，導致產品定位不準，營銷困難。另一方面體現在注重短期利益，在房市火爆時激進拿地，導致企業財務成本偏高，房市一旦出現降溫，便會出現企業現金流緊張的問題。其次企業資質偏低，中小商業地產企業的資質大多數僅僅達到行業準入的標準，而在申請銀行貸款時，企業經營水平、資質都是重要的考慮因素，資質低、經營管理水平不足的商業地產企業難以獲得銀行貸款的青睞。

三、中小商業地產企業應對策略

1.加強自身經營，建立企業品牌

中小商業地產企業經營能力不足，自身存在許多問題是制約中小商業地產企業融資的主要問題。中小商業地產企業應完善公司治理結構，強化自身管理。在中小商業地產企業云集的三四線城市，雖然房市平淡，但是年輕一族的剛需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽視的促進房市的發展的力量。中小商業地產企業應立足本地市場需求，找準市場定位，著力打造出一些精品樓盤來提高在當地的品牌影響力，穩中求進，不可盲目擴張，一味求大求全。

2.政府制定相關政策及法規

政府在解決中小商業地產企業融資難得問題上應發揮重要作用。首先應建立健全中小商業地產企業融資的相關法律法規，健全的法律體系能夠有效保護中小商業地產企業，促其積極健康的發展。加快建設服務于中小房企的服務公司，提供諸如擔保、咨詢等服務，嚴格規范有關服務公司行為，明確與地產企業間的責任和義務，為中小商業地產企業的發展提供針對性的服務。最后，制定針對性的幫扶政策，對于小而精的優秀商業地產企業重點扶持，給予一定的政策優惠，使之能夠降低融資的難度。

3.金融機構產品創新

金融機構應加強產品創新，開發出針對中小商業地產企業融資需求的產品。根據房地產項目的特點，可以根據項目所處的不同階段，設計出適合的還款周期及利率，在減小地產商資金壓力的同時，增加金融機構的收入。其次金融機構應建立相關的客戶評級體系，對收集的財務信息及非財務信息進行轉化分析，得出評級指標及評級結果。在還款周期中，不斷完善企業信用記錄，完善銀行客戶評級體系。綜上所述，中小商業地產企業對房市發展的作用不可忽視，解決中小商業地產融資難在于加強房地產金融市場建設，完善各項法律法規及風險預防機制，加強對中小商業地產企業的監管，促進其健康穩定的發展。

作者:井存峰 單位:西南財經大學經濟學院

參考文獻：

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[4]中國信托業協會.2015年4季度末，2016年1季度末信托公司主要業務數據.