房貸和金融市場影響論文

導語：房貸和金融市場影響論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：美國次級房貸危機已對全球股市和美國經濟產生較大影響。分析美國次級房貸危機產生的背景和原因，并指出中國的抵押貸款市場存在的重大風險。我們應該以美國次級債危機為借鑒，為中國房地產市場發展和金融市場的健康發展獲得一些啟示，并做好風險防范措施。

關鍵詞：美國；次級房貸危機；中國房貸；金融市場

Abstract:Thesub-primemortgagecrisisinUSAhasmadegreatshocktotheglobalstockmarketsandUSAeconomy.AnalysisoftheU.S.secondarymortgagecrisisthebackgroundandcauses，andpointedoutthatChina′smortgagemarketthemajorrisk.WeshouldbesecondarytotheU.S.mortgagecrisisforthedrawforChina′srealestatemarketandthehealthydevelopmentoffinancialmarketsgetsomeinspirationandgoodriskpreventionmeasures.

Keywords:USA；subprimemortagecrisis;China′sestatemortgage;financialmarkets

引言

3月13日紐約股市遭遇了2007年第二個“黑色星期二”，道瓊斯30種工業股票價格指數暴跌242.66點，收于12075.96點，跌幅達1.97%，是美國四年來第二大單日跌幅，全球股市隨之下挫。標普500指數和NASDAQ跌幅分別達到了2.04%和2.15%，在所有行業中金融和建筑股受創最重。標普金融股指數下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美國抵押貸款銀行家協會2006年第四季度房貸市場季度報告，稱2006年第四季度美國抵押貸款違約率創四年來新高，達4.95%。此后，紐約股市因次級房貸危機多次發生波動。

隨后房貸風暴愈演愈烈，由起初導致股票市場大跌，到現在引發整個金融信用環境惡化，甚至眾多投資者已經開始擔心由此可能引發不良金融連鎖反應，從而導致更大的經濟金融危機。發端于美國的次級房貸市場危機最終蔓延到了全球各個市場。最近以來，美國次級抵押貸款市場危機影響呈現擴大態勢，美歐以及亞洲金融市場出現較大波動。隨后，美、歐、日等主要發達經濟體貨幣當局向金融系統注入巨資，以應對風險。截至2007年8月31日，發達國家中央銀行已向市場上注入超過5500億美元的流動性資金，注資的廣度和規模前所未有。美國次級債危機的程度究竟有多大，一時尚難論定，但其影響將是深遠的。分析美國次級債危機的來龍去脈，有助于更加深入地理解危機和總結經驗教訓。

一、美國次級抵押貸款和次級債的基本特征

觸發此次金融危機的導火索是美國房地產的次級抵押貸款市場。在住房抵押貸款市場上，所謂的優質貸款市場主要是面向信用等級高的優良客戶；而次級貸款市場（SubprimeMarket）主要面對那些收入較低、負債較重的人，其中大多是中低收入階層或新移民。“ALT-A”（AlternativeA）貸款市場則是介于二者之間的龐大灰色地帶，主要面向一些信用記錄不錯但卻缺少固定收入、存款、資產等合法證明文件的人。2001—2005年間，美國房地產市場進入繁榮期。房地產金融機構在盈利動機的驅使下，在基本滿足了優質客戶的貸款需求后，把眼光投向原本不夠資格申請住房抵押貸款的潛在購房者群體，即次級抵押貸款市場。次級房貸是房屋抵押貸款市場中的次優抵押貸款。與一般抵押貸款的區別在于，次級抵押貸款貸給那些信用等級較差或償還能力較弱的房主，貸款利率相應地比一般抵押貸款高（至少高2％～3％）。主要是一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級抵押貸款。其特征是：（1）個人信用記錄比較差，信用評級得分比較低。（2）貸款房產價值比和月供收入比較高。（3）少數族群占比高，且多為可調利率，或只支付利息和無收入證明文件貸款。（4）拖欠率和取消抵押贖回權比率較高。

這項貸款在解決低收入家庭購房上確實發揮了重要作用。但是，在美國次級貸款市場占七成份額的房利美和房迪美公司，由政府主宰，將貸款打包成證券，承諾投資者能夠獲得本金和利率。隨著這兩家公司的丑聞爆出，整個次貸市場開始爭搶這兩家公司所購貸款，整個過程中，新的市場參與者出于逐利目的過分追求高風險貸款，最終導致風險增加。美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。房市低迷，利率上升，客戶們的負擔將逐步加重。當這種負擔到了極限時，大量違約客戶出現，不再支付貸款，造成壞賬。此時，次級債危機就產生了。

引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。在2006年之前的五年里，由于美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發“次貸危機”。

任何一個金融系統都可以分成核心和外圍兩個部分。處于核心部分的是一些結算銀行，它們承擔著支付體系的職能。這個核心部分必須非常強健，并置于嚴格監管之下。如果這個部分出現問題，不僅會嚴重損傷整個金融系統，也會給整個經濟帶來危機。相對而言，處在外圍的則是一些新興的、“邊緣”上的金融機構，這些機構可以承擔更多的風險，對其監管也略微寬松一些。在這些外圍市場上，利差區間會比較寬，市場參與者可以大賺一把，也可能出現巨虧。金融市場上過剩的流動性，使得房地產貸款公司開始將視野擴展到那些“次優級”人群，這個群體因為沒有固定收入或者良好的信用，以前并不能夠負擔傳統的房地產抵押貸款。后來貸款公司推出了浮動利率貸款，以適應利率不斷降低的環境。最流行的是“2—28”模式的抵押貸款：在最初的兩年只需要償付以固定利率（往往很低）計算的金額，后面的28年則根據浮動利率償付。次級房貸購買者在支付了前兩年較低的月供之后，就要開始承受浮動利率下更高的月供金額。伴隨著違約率的上升，投資者擔心更大的風險，紛紛逃離這一市場，導致以這些貸款為支撐的次級債市場出現貶值和流動性緊縮。同時不良貸款驟升，而為其資產組合融資的難度加大，會導致次級房貸貸款公司開始陷入困境。

美國次級房貸市場涉及的主體種類較多，其帶來的影響也較廣。一是如新世紀金融公司等眾多經營次級房貸業務的機構將被迫停止業務，或者倒閉；二是持有次級抵押貸款（包括證券化的）資產的公司，包括共同基金、對沖基金、大型銀行與保險公司，也將面臨資產嚴重減值損失；三是“傳染效應”，相關次級房貸金融機構的關門或者虧損，可能進一步引發銀行等最終貸款者快速收緊信貸，從而影響金融業經營甚至整個經濟的景氣度；四是“羊群效應”，相關次級房貸金融機構的關門或者虧損，也可能導致連鎖反應，引發更大的金融危機。美國此次次貸危機已產生兩個破壞性后果：第一，開始戳破不動產資產價格泡沫，并由此引發了房地產、金融市場的連鎖反應；第二，打破了“住房按揭貸款是優質資產”的神話，使銀行對住房信貸風險不得不進行重新思考和加倍防范。

二、美國次級房貸危機給中國帶來的啟示

中國的住房抵押信貸市場才剛剛起步，在流動性過剩，競爭加劇和可貸機會有限的大背景下，各商業銀行為搶占市場都有積極發放個人住房信貸的沖動，但對房貸潛在的風險卻認識不足，監管機構的風險識別和監控體系建設也明顯滯后。與美國按揭貸款類似的風險誘發因素，在中國同樣存在。

一是在銀行經營意識方面，視住房按揭貸款為優質資產的觀念在各商業銀行普遍存在。特別是近年來，各商業銀行似乎都特別青睞于住房抵押貸款，個人按揭貸款已成為銀行同業競爭最為激烈的信貸業務之一，各行的按揭貸款額度均呈快速增長態勢。一些銀行在業務快速發展的同時，風險意識反而降低，為拼搶客戶不斷放寬住房按揭貸款者的準入標準，而貸后管理也更為粗放。數據顯示，工、中、建三大行個人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。

二是在市場環境方面，隨著中國城市化進程的加快，以及一些機構和個人對房地產市場的過度炒作、銀行信貸的過度介入，中國的房地產價格近年來飛速增長，價格泡沫已成為房地產市場和銀行信貸安全的最大潛在威脅，中國房地產市場的發展還不到十年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經超過了3萬億元。

三是從宏觀調控政策看，針對房價等經濟過熱表現，美聯儲曾連續17次加息；中國人民銀行從2004年以來也連續進行了六次加息，僅2007年就連續四次加息，加息率在明顯加快。目前，中國五年期以上貸款的基準利率較2004年10月之前增加了1.71個百分點，雖難以同美聯儲兩年連續升息17次相比，但也足以引起商業銀行警惕。統計顯示，2004年以來的幾次加息，以總額40萬元、期限為二年的住房按揭貸款為例，最終累加的總還款額增加了近12萬元。加息的“殺傷力”不容低估，同時，對于24年的貸款來說，利息首次超過了本金。

四是從貸款對象看，國內按揭貸款的借款人是以工薪階層和中低收入者為主，信用等級可能與美國的“次級信用”借款人不相上下，有的甚至連次級信用都沒有。這些人本來還款能力不強，隨著央行多次提高貸款利率，借款人的還貸壓力也隨之增大，他們自己也越來越難以預測未來償付現金支出的變化，一旦無力還款時，對銀行違約在所難免。借款人的還款能力風險是貸款安全的直接威脅。

因此，根據以上分析中國的抵押貸款市場存在重大的風險。我們應該高度重視，以美國次級債危機為鏡子，在中國房地產市場發展中應特別注意以下幾點：

第一，從意識上強調個人住房抵押貸款也是一種風險資產，在中國居民的住房按揭貸款一直理所當然地認為是“優質資產”。這樣一個觀念在中國的房地產市場已經大行其道幾年了，而且即使到現在，除了銀監會及央行這樣的監管機構有所察覺之外，房地產市場、商業銀行對此仍然是無動于衷，“住房按揭貸款是優質資產”的神話仍然是房地產市場主流意見。但實際上，當美國打破這種神話時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺了。這種資產的優質性就會受到嚴重質疑。在這意義上來說，對中國是有很大啟示的。應該警惕國內住房按揭貸款的潛在信用風險，除了要加強對借款人的信用審查之外，對于房價上漲過快的地區、房價過高的樓盤，可以考慮提高按揭貸款的首付比。

第二，應該盡快推動住房按揭貸款證券化市場的發展，以化解集中于銀行體系的金融風險；警惕住房抵押貸款的潛在信用風險，嚴格貸前審查。中國房貸的質量令人擔憂，在目前次級房貸危機泛濫的美國，至少還有一套檢查借貸人信用的體系，中國似乎很難有一套完整的個人借款人信用審查體系。在國外普遍流行用借款人完稅證明作為個人收入證明的時候，中國銀行仍普遍用個人收入證明來審核其償債能力。結果，借款人或者從律師事務所或者從單位開出假的工資收入證明提供給銀行。用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進行按揭貸款，這種貸款的潛在風險是相當大的，因為，在房價一路上升的這幾年，似乎任何人都可以從銀行借錢買房子。

第三，選取有效手段調控房地產市場，鑒于當前絕大部分的住房按揭貸款都是浮動利率貸款，央行在調整利率的過程中需要格外小心，以免造成由貨幣政策引發的金融風波；應該盡快尋找有效手段調控房地產市場。

第四，穩定房價，防止房價發生大幅度波動。

三、對中國金融和房貸市場應對次級房貸危機的建議

因此，為了有效預防住房抵押貸款危機，我們有必要探索和嘗試新的貨幣政策工具，尤其是充分發揮信貸杠桿工具直接對治投資型住房貸款需求的膨脹，減小資產價格波動風險向銀行信貸資產的傳遞，運用行之有效的辦法，應對當前貨幣政策面臨的困難與挑戰。

1.要建立健全中國信用體系。美國信用體系非常健全，不同信用水平的人和機構享受的資源和成本是不一樣的。信用記錄好的能夠享受利率折價，反之則需要承擔信用風險溢價。美國次貸市場主要是為信用記錄低等群體設置的。這種市場性的分隔如同為不同信用風險的資產設置了一道防火墻，一定程度上起到了風險過濾的作用。同時，美國信貸市場提供的品種很多，如固定個貸、浮動貸款等等，這些品種的設置意在滿足不同信用級別的人的需要。而中國產品開發并沒有與信用級別聯系在一起，因此也就容易出現問題。顯然，在這方面中國要借鑒美國在信貸市場方面的結構性技術和對客戶進行細分等技術，通過各種市場化手段，在不同產品和服務間設置不同層次的風險隔離帶，降低風險。

2.加強個人住房信貸監管，防止風險貸款產生。建立和完善個人征信系統，關注借款人的資信狀況，認真考查借款人的還款能力和還款意愿，通過嚴格的貸前調查與審查，嚴把放貸入口關。改變商業銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監督管理；規范抵押貸款放貸市場，防止惡性競爭導致抵押貸款質量下降。

3.運用多種手段預防和減少違約損失。作為金融活動中最基本的風險類別，違約風險的存在具有綜合性、積累性、隱蔽性和突發性。目前國際上對于違約風險度量與測定的模型層出不窮，信用工程技術迅速發展。一方面，商業銀行必須前瞻性地預測經濟周期和產業變化，密切跟蹤房地產市場變化，借助金融技術切斷違約風險的傳遞與擴散，提高判斷風險的能力，使違約風險的總量得以抑制。另一方面，需進一步完善貸款擔保和貸款保險。它可降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權益。

4.應重視金融創新，銀行應開拓思路，積極探索并嘗試利用衍生品或證券化分散風險，避免房貸風險高度集中于銀行體系。銀行在房貸創新產品的推銷過程中應切實堅持“買者自負”與“賣者有責”的原則，讓借款人充分權衡自己的收入水平和償付能力，避免不自量力，過度舉債。

綜上所述，美國次貸危機不僅對美國、世界的金融、經濟發展產生了重大沖擊，也已經對中國經濟、金融運行產生了實質性的影響。正如經濟學家樊綱在博鰲論壇上所指出的，美國次貸危機已經對中國外貿和資金層面產生了重大影響。美國次級抵押貸款危機也提醒我們，一方面要防患于未然，重視和觀察由次貸危機引發的美國和世界金融經濟波動的擴散的方向、范圍和程度，以及對中國金融和經濟影響的可能途徑及其后果，提前做好前瞻性的應急準備，把次貸危機的不利影響降到最小程度；另一方面，也要做好對過去分析、預測和政策等各方面的回顧、總結，分析和查找過去工作的成績和不足，為今后更好地做好金融風險的防范工作提供寶貴的經驗支持。因此，有必要吸取美國次級債危機的教訓，未雨綢繆，努力消除引發房市投機的內生機制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過度投機政策，防患于未然。唯有如此，才能應對和化解可能發生的任何房地產市場風險。

參考文獻：

[1]蔣先玲.美國次級債危機剖析及其對中國的啟示[J].金融理論與實踐，2007，（11）:80-82.

[2]雷曼兄弟.美國房地產市場將繼續衰退[N].證券日報，2007-03-26.

[3]楊麗花.美國次級房貸危機及其經濟影響[J].云南財經大學學報，2007，（6）:34-37.

[4]肖才林.美國次貸危機對中國住房信貸市場的警示[J].時代金融，2007，（12）:7-8.

[5]王寅.美國房貸風險警示中國[J].決策與信息，2007，（8）.

[6]譚雅玲.次級債問題影響有限不會改變美國經濟前景[N].上海證券報，2007-08-10.

[7]謝百三.美國次級房貸危機會波及中國嗎[N].金融投資報，2007-08-18.