房地產(chǎn)行業(yè)資金管理問題及建議

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一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征

（一）項目投入比較高

房地產(chǎn)行業(yè)是一個前期投入成本比較高的行業(yè)，因為土地資源是十分珍貴的，而房地產(chǎn)行業(yè)就是以土地為基礎(chǔ)來進(jìn)行后續(xù)的建設(shè)工作，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得可開發(fā)的土地變得越來越少，這也就使得土地價格迅速增長，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入就比較多。再加上房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭越來越激烈，同行之間為爭奪一塊地皮經(jīng)常將打價格戰(zhàn)，而且在對于房屋的建設(shè)還需要大批的施工人員以及許多的機(jī)器設(shè)備，這些因素匯集到一起，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投入成本比較高。

（二）成本收回時間長

一般房地產(chǎn)行業(yè)的項目建設(shè)需要經(jīng)過一連串的資金流動才能得到利潤，包括地皮的規(guī)劃，施工建設(shè)以及房屋的出售這一系列的流程完成之后才能有最后的利潤，一般情況下從土地項目的規(guī)劃到房屋出售之間的時間都要經(jīng)過3到5年才能得以實現(xiàn)，施工期一般最長，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式來收回成本的話，那樣會使收回投資獲得利潤的時間更長。

（三）具有很強(qiáng)的風(fēng)險性

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投資、收益慢的行業(yè)，使得它不能夠像其他商品以及股票一樣能夠快速的在短期內(nèi)獲得利潤，因為對于它的投資需要數(shù)年之后才能得以收回，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)諸多的不穩(wěn)定因素影響下，其成本回收或許更久，這就需要房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營決策者要具有不斷學(xué)習(xí)的心態(tài)，通過在學(xué)習(xí)中不斷提高自己的管理水平從而更好的去應(yīng)對企業(yè)所面臨的風(fēng)險。

二、在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金管理方面所存在的問題

（一）資金短缺

因為房地產(chǎn)行業(yè)投資高、收效慢的特點，使其成本在投資之后相當(dāng)長一段時間內(nèi)也無法收回，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的短缺，這就造成了大多數(shù)企業(yè)都是靠銀行貸款來維持企業(yè)的經(jīng)營。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀就是如此，企業(yè)也因此擔(dān)負(fù)著較高的債務(wù)，造成企業(yè)的壓力巨大，對于企業(yè)的發(fā)展具有嚴(yán)重的風(fēng)險。

（二）資金管控不到位

房地產(chǎn)企業(yè)一般在預(yù)算中應(yīng)該將能考慮到都要納入到預(yù)算中，有的企業(yè)在預(yù)算前期沒有對投資風(fēng)險進(jìn)行有效的分析，從而進(jìn)行盲目的投資，對于不必要投資的地方也要進(jìn)行投資，使得資金被浪費，在施工過程中對于工程的管理沒有做到位，以至于工程的質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，只好對于施工的工期實行延長，使得施工過程中所用的資金過多，對于后續(xù)工序造成了巨大的風(fēng)險。

（三）對于銀行依賴太大

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)多多少少都存在著銀行貸款，這個成為房地產(chǎn)公司主要的融資方式，從部分成熟的地產(chǎn)企業(yè)可以觀察到其實企業(yè)的融資渠道有很多，而并不是只有銀行一種方式，還可以通過房地產(chǎn)信托等方式來進(jìn)行，但是我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是完全依賴于銀行貸款，有的地產(chǎn)公司銀行貸款占到工程總投資的百分之六十左右，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很不利，一旦銀行的資金鏈斷掉，在沒有其他資金支持的情況下，會使整個企業(yè)的正常運作陷入癱瘓，不利于企業(yè)的發(fā)展。

（四）資金的結(jié)算不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)一般都會存在多個在建項目，且在不同的地點，因此在每個地區(qū)都設(shè)置有自己的銀行賬戶，在進(jìn)行結(jié)算時用這些賬戶進(jìn)行結(jié)算，使得企業(yè)的資金不能夠得到有效的集中，以至于企業(yè)上層無法了解到工程資金的使用額度與詳細(xì)情況，這種弊端很容易造成項目管理者挪用企業(yè)資金等，從而造成企業(yè)資金的流失。

（五）投入無法轉(zhuǎn)化為收益

隨著我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，同時又因為房價一直居高不下，廣大消費者對于購房持觀望態(tài)度，使得房屋的出售變得困難，造成大量的空房積壓，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的投入資金一直無法轉(zhuǎn)化為收益，使企業(yè)的資金無法進(jìn)行回籠，造成了企業(yè)的資金短缺，從而使企業(yè)發(fā)展遭遇困境。

三、對于企業(yè)資金管理現(xiàn)狀的對策

（一）融資多元化

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的融資形式大部分是向銀行貸款，但是就當(dāng)前的形式而言，這種傳統(tǒng)而單一的融資方式，對于企業(yè)發(fā)展存在巨大隱患，也使得企業(yè)壓力較大，為了應(yīng)對這種狀況，企業(yè)可以實行多元化的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以遵守根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，用投資的方式向社會公開募集資金，也可以以項目為依托，通過金融機(jī)構(gòu)向社會公開發(fā)行具有法律效力的債權(quán)債務(wù)憑證，簡稱債券，但是要注意債券的金額償還期要與企業(yè)目前的經(jīng)營狀況相吻合，如果控制不當(dāng)，企業(yè)也會因為債券還款金額巨大而承受較大的壓力與風(fēng)險。此外，還可以通過與一些企業(yè)進(jìn)行合作，吸引一些企業(yè)入股的方式，或者與其他房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)，按照資金的投入比例來進(jìn)行利潤的分配，從而實現(xiàn)共同經(jīng)營，共同開發(fā)，這樣也為企業(yè)的資金進(jìn)行了補(bǔ)充，實現(xiàn)了資金共用，利潤分配的模式，對于企業(yè)的還款壓力也會減輕很多。

（二）對于企業(yè)的資金加強(qiáng)監(jiān)管

對于企業(yè)內(nèi)部的閑置資金，在進(jìn)行多方面利弊以及風(fēng)險的評估之后，可以考慮去投資一些高收益的項目。對于賬目款項的管理應(yīng)該設(shè)置一個專門的機(jī)構(gòu)，用來記錄每筆款項的來歷以及走向和最后的回款。還有財務(wù)部門與銷售部門要加強(qiáng)溝通，在銷售過程中要做好關(guān)于催款方面的相關(guān)工作，保證企業(yè)資金的回籠，同時將銷售人員的業(yè)績與企業(yè)的資金回籠速度進(jìn)行掛鉤，充分制定相應(yīng)的獎罰制度。對于企業(yè)內(nèi)部會計也加強(qiáng)監(jiān)督，加強(qiáng)賬目的誠信度調(diào)查，根據(jù)銷售業(yè)績來與其賬目進(jìn)行核對，避免出現(xiàn)財務(wù)會計弄虛作假，對企業(yè)內(nèi)部的資金造成損失。

（三）不要盲目投資

房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的投資應(yīng)該避免盲目投資，一個企業(yè)對于投入資金的回收速度與企業(yè)選擇的項目的優(yōu)劣有直接關(guān)系，如果項目所處地區(qū)相對較好，則成本回收以及利潤增長就比較快，如果項目所處地區(qū)過于偏僻，雖然地皮價格相對便宜，但是交通不便，人口較少，使得項目在建成之后的出售成為困難，也使得企業(yè)投入的資金無法收回。所以企業(yè)在項目招標(biāo)進(jìn)行招標(biāo)的時候，應(yīng)該對于項目所在地的人口情況、經(jīng)濟(jì)情況、交通情況、居民的收入情況以及當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行深入的分析與考量之后，在考慮是否進(jìn)行投資，這就要求企業(yè)要認(rèn)真做好市場的調(diào)研活動，使企業(yè)的投資風(fēng)險降到最低。

（四）健全企業(yè)的資金管理制度

在企業(yè)進(jìn)行資金的管理中一定要進(jìn)行相關(guān)制度的建設(shè)，俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，所以企業(yè)在發(fā)展過程中也要對于資金的管理制度進(jìn)行相應(yīng)的完善，用制度的方式對于企業(yè)的資金進(jìn)行管理，用制度來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部人員的行為，完善企業(yè)資金的預(yù)算審核制度，在日常工作中成立專門的小組，并根據(jù)相關(guān)的制度與情況制定企業(yè)的預(yù)算計劃，對于企業(yè)的一切現(xiàn)金收入都要進(jìn)行票據(jù)相關(guān)方面的開具，并加蓋印章。同時嚴(yán)禁以個人名義開設(shè)銀行賬戶來進(jìn)行企業(yè)的資金運作，各地的項目主管應(yīng)該以每周一次的方式向公司匯報自己的資金使用情況，同時財務(wù)部也應(yīng)該對于各個項目的資金流動情況進(jìn)行檢查，這樣可以對于項目部分資金的使用得到了解，也可以防止項目部管理者擅自挪用資金為他用，只有從制度上健全了企業(yè)的資金管理制度，才能使企業(yè)內(nèi)部的資金流向得以明確，更加有利于企業(yè)內(nèi)部資金的管理。

四、結(jié)束語

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，對于房地產(chǎn)企業(yè)投入很高，轉(zhuǎn)化為收益時間比較長的特點，企業(yè)內(nèi)部的資金管理尤為重要，直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，所以針對企業(yè)目前在資金管理方面存在的過度依賴銀行、融資比較單一以及投資盲目等情況，只有提高企業(yè)內(nèi)部的資金管理水平，加強(qiáng)與其他金融機(jī)構(gòu)以及其他企業(yè)的合作，在各個方面為企業(yè)募集資金支持，這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的風(fēng)險，使企業(yè)得以穩(wěn)步發(fā)展。

作者:陳蕓 單位:上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股＜集團(tuán)＞有限公司