城市建設用地規劃管理探索

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摘要：在我國城市化發展的背景下，我國城市土地資源越來越緊張，也因此而越來越寶貴，這樣一來就不得不要求人們對城市建設用地進行科學合理的規劃與管理，進而全面提升城市建設用地資源利用率，充分發揮土地的資源價值。因此本文先以城市建設用地基本特性為出發點進行詳細的研究，并提出幾點建設用地規劃管理的措施，以供參考和借鑒。

關鍵詞：城市建設用地；規劃管理；土地；使用權；措施

1前言

土地資源是十分寶貴的自然資源，對于一個城市來講，土地資源也同樣十分珍貴。這主要是由于城市在開展所有建設活動過程中都無法避免的會使用到土地資源，再加上在城市化進程的不斷發展過程中，城市土地資源呈現出緊張態勢，這就要求我們更應該科學有效地對城市建設用地進行規劃與管理，盡可能降低土地資源的浪費，全面提升土地資源利用率。此外，城市建設用地的規劃管理對城市建設及其發展同樣有著十分重要的意義，因此，對城市建設用地進行科學合理高效地規劃與管理就顯得十分必要了。

2試析城市建設用地基本特性

2.1具有空間拓展性。對于城市來講，其建設用地有著一個非常重要的特性就是空間拓展性。特別是在一些大城市的中心地區，地價越來越高，甚至可以用昂貴來形容也不為過。那么在對這些土地進行使用時就不得不加以考慮其垂直空間的發展和利用，這樣一來就使得這些土地得到了有效的空間拓展，使土地利用率大幅度提升。如現今在使用建設用地時對其進行向上和向下空間的開發強度越來越大，這充分體現了其具有高密度和高容積率的空間擴展特性。2.2難以實現逆轉性。就目前來看，我國城市建設用地主要來源于城鎮周邊耕地，這主要是由于將農用土地轉變成非農建設用地比較容易，且在資金投入上也只需很少的資金，但有一個最大的缺點就是當農用土地轉變為城市建設用地后就難以再恢復成原有的農用土地了，同時也就需要出更高的價錢才能得到這塊土地。可見，城市建設用地有著難以實現的逆轉性的特征，因此，在將農用土地轉變成建設用地前應當做好充分的論證并嚴格控制好用地指標等，從而保證轉變土地性質的科學、合理以及可行性。

3試析城市建設用地規劃管理措施

3.1落實規劃編制管理工作。對于城市規劃來講，其中一項重要的組成內容就是建設用地規劃，因此，在對城市用地規劃進行編制工作時應當保證城市規劃編制工作已經完成并需保證編制管理有關內容的科學合理性。城市建設用地規劃管理主要從規劃調查、溝通、展示以及審批決策等幾個方面進行全面的過程管理。其中，進行城市建設用地規劃調查管理即有關技術人員在規劃編制前需對城市建設用地的實際狀況、規模以及結構等各方面問題進行全面的調研并作出科學有效的管理。溝通管理則是在城市建設用地進行規劃編制時難免會涉及某些利益性問題而對其主體受到一定影響，因此，就需要對這些利益主體進行及時有效的溝通和協調，進而保證規劃工作得以順利開展。而規劃審批決策管理則是對其編制進行審批并選取最佳的可行性方案來實施管理。此外，為了確保城市建設用地規劃編制得以科學有效地管理應當加強相關規劃主管部門科學合理的控制，進而使城市建設用地實現科學合理的配置和開發。3.2做好儲備管理工作。在城市建設用地規劃管理過程中儲備管理是一項十分重要的組成部分，在我國，城市建設用地儲備管理主要包括市場主導型、政府主導型以及政府市場混合型三種模式。市場主導型主要是指以市場運營為主，它可以以土地儲備來最終實現土地保值和增值的目標，使土地資產實現最大化，進而充分發揮市場配置土地資源的功能和作用。其最大特點就是可以依據收購儲備計劃和政府方面要求來落實土地儲備工作并最終實現自收自支。而政府主導型是指在土地儲備和儲備管理期間，政府在其中起到主導性作用，如土地收購權和出讓權等都歸口于政府且土地儲備范圍十分廣泛，幾乎包括所有城市用地，并且在這一過程中收購及補償價格均由政府統一制定和規劃。最后，政府市場混合型則是指國有企業改革土地使用權作價出資部分土地，由土地儲備機構進行有效的管理，在這一過程中無論是政府還是市場都能夠有效的發揮自身作用。因此，為了切實做好城市建設用地儲備管理工作，應當充分結合城市自身實際來選擇科學合理、適合自身發展的儲備管理模式，并進行有效的管理，充分發揮各管理主體的功能和作用，進而更好地實現城市建設用地的規劃管理工作。3.3落實使用權出讓管理工作。建設用地使用權是指建設用地使用人依法對國家所有土地享有占有、使用、收益的權利，然而建設用地使用權劃撥則是由土地使用人依法按照相關程序來作出申請并經由主管部門進行批準而取得土地使用權的全過程。當前我國城市建設用地使用權出讓包含協議出讓和公開競價出讓兩種方式。其中，協議出讓則是由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用人在公平、自愿以及有償原則的基礎上進行協商，再以合同方式簽訂相關使用權出讓合同。而公開競價出讓則是由招標、拍賣以及掛牌等出讓方式來實現對城市用地使用權的出讓。從兩種不同的方式來看，后者更好地揭示出建設用地的真實價值，而前者則無法體現建設用地的資源狀況以及真實價值。但后者有可能會由于過分追求土地市場價值而損害到公共利益。因此，在進行城市建設用地規劃管理時應當特別注重建設用地使用權出讓管理方面的內容，進而科學合理的對出讓方式作出選擇。

4結束語

就目前城市發展來講，城市建設用地對城市發展有著十分重要的現實意義，所以，應當對城市建設用地規劃管理予以足夠的重視，可以通過對其進行科學有效的管理來實現城市土地資源科學合理的配置，有效推進城市健康、快速發展。

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作者:王曉麗 朱云云 單位:南京長江都市建筑設計股份有限公司