新收入準則對房地產企業的預期影響

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摘要：本文結合實際，對新收入準則的變化及對房地產企業預期影響內容進行分析。希望探究后，可以給相關工作人員提供參考。

關鍵詞：新收入準則；房地產企業；預期影響；分析

1引言

為了使得會計信息披露數據更加的真實、準確，會計準則需要合理的設置，我國已經頒布并且實施了《企業會計準則》，會計準則逐步的實現和國際接軌，同時還需要消除時間不對稱的問題，以更好的促進企業的會計工作有序的進行，積極的推動企業的發展和進步。

2新舊收入準則對比分析

2.1統一收入確認模型，提高收入確定可靠性。新收入會計準則正式實施之前，企業按照《企業會計準則第14號———收入》和《企業會計準則第15號———建造合同》中的要求來進行收入確認。企業所處的行業不同，其所選擇的收入確認模式也是不同。在以往的企業經營過程中，對于商品、服務等類型的經營企業，主要是按照“風險或者報酬轉移”來作為收入確認的依據，對于建設合同來說，要按照完工比例來進行確認。新會計準則中對于收入的確認不區分現行收入和建造合同，而是從合同履約責任的角度出發來確定。這是因為以往的收入確認方式稍顯落后，且判定標準模糊，造成企業根本無法準確判定收入該如何確認，所以導致漏洞比較明顯，會計信息準確度嚴重不足，企業面臨的財務風險比較嚴重。而新收入會計準確中確定，無論是何種行業，都需要按照“履約責任”來進行收入的確認，確保收入真實、準確。2.2明確確定收入確認點，客觀反映會計核算結果。和收入確認是比較類似的，原會計準則中收入確認是根據不同企業類型來進行判斷，其主要的要求就是會計處理細化。但是因為很多情況下企業的業務類型劃定比較困難，造成會計核算中沒有明確的指示，精細化核算處理方式存在嚴重的問題，數據偏差較大。此外，財務人員在確認收入時比較主觀，難以達到客觀性的要求。新收入會計準則以“控制權轉移”作為企業判定收入的主要標準，也就是說在企業客戶確定相應收入準確控制權的確定時，應該按照規定程序來進行收入時間和金額的確定；控制權的轉移就是客戶所主導的商品應用且能夠從中獲取一定的經濟效益，這是收入確認的主要要素。2.3明確劃定多重交易安排，使得準則更具現實意義。原收入會計準則中，并沒有明確規定多重交易安排如何確定，只是在其中描述了商品獎勵積分的業務確定。隨著市場經濟高速發展之下，商業各種營銷手段都被應用到實踐中，導致了商品和服務的方式比較多，原有標準根本無法滿足市場變化所產生的影響，導致會計核算存在嚴重的問題。新準則中明確規定了多重交易處理方案，財務人員要以合同內容為出發點，要詳細分析各種合同義務，然后再結合多重交易的實際情況確定履約責任，進行合同合理的分攤處理，商家需要在履行各項義務時確認收入。從這一方面出發，新準則的這項變化中，直接反映出的是國家政策在隨著時代的發展而逐步的進步，不斷的適應市場經濟的發展，同時也給企業的經營與核算進行了明確的指引，使得核算管理更加的科學、合理，滿足現代社會發展需要。2.4新收入準則的變化。2.4.1收入確認方式有所調整。新準則下，無論什么行業，以什么方式取得收入，都統一按新準則對各類收入進行確認、計量和列報，其他會計準則有特殊規定的除外。2.4.2重新設定收入的確認與計量標準。新準則對收入的確認與計量不再分設商品和勞務之間的界限，收入確認時點的判斷標準是以履行合同相關條款，承擔相應的合同義務，在相應商品與勞務控制權轉移時對收入進行確認與計量[4]。2.4.3以“合同”作為收入確認的依據。新準則為企業收入的確認制定了5步操作流程。①確認訂立合同時商品與勞務控制權是否完全轉移。②將一系列轉讓實質和模式相同，同時又可明確區分商品與勞務的承諾作為單項履約義務。③在確定商品與勞務交易價格時，要明確預期可以收到的金額、非現金對價、可變對價、融資成分對比標準等對交易價格的影響。④對涉及多重交易合同的實務進行處理時，需要將合同交易價格攤至各單項履約義務。⑤在履約義務完成后，需要確認收入。

3新收入準則對房地產企業的影響

3.1要更新收入確認方式。房地產企業的會計核算中，銷售收入確認原則如下所示：一是企業開發的項目全部竣工驗收合格，可以滿足銷售的需要，按照合同規定交付款項；二是簽訂銷售合同；三是在獲取買方根據銷售合同約定中的房產付款證明。在新收入準則之下，房地產銷售收入的確認節點就是企業將房產的控制權交付給用戶手中，同時還規定要按照分區節點進行轉移。新收入準則中，明確規定了符合如下條件后可以確定時段內義務：一是消費者在合同履行的過程中還會造成企業經濟效益的消耗；二是消費者可以采取措施來控制在建項目；三是企業在義務執行環節應該確定商品的不可替代性。對于相近節點中的多份合同來說，應該分析這些合同的獨立性，如果價格符合要求，需要考慮是否進行合同合并[2]。3.2要求房地產企業增強契約意識。新收入準則的確認是根據企業簽訂的合同來進行的，需要利用五步法來實施銷售收入的確認和核算。新收入準則中對于收入的確認方面，任何的工作都是以合同約定為基礎來進行的，而合同管理工作需要貫穿在整個工作過程中。這就需要企業應該招聘或者培訓具備較高法律知識水平的會計素質專業人才，具備綜合素質，可以全面的提升房地產企業法律意識和水平。因為房地產企業和其他企業存在著明顯的區別，但是往往因為合同價格比較高，合同中的條款數量非常多，細節要求也比較高，所以合同存在著較高的風險。因此，房地產企業必須要重視合同細節制定和管理，嚴格按照合同規定開展工作，以更好的提升企業的綜合效益。3.3要求房地產企業考慮貨幣時間價值影響。新收入準則內有了明確的規定，對于融資成分較高的房地產項目來說，應該根據實際情況合理的調整對價金額。主體需要根據合同中的增量成本進行有效的計算，同時還需要合理的預算成本。房地產企業應該更加關注在銷售環節中合同是否存在增量的問題，并且需要確定預售賬款內的重大融資是否達到合理性的要求，這些都會給企業的經濟效益造成較大的影響，也會影響企業的資產結構[3-4]。3.4要求房地產企業重視信息披露影響。新收入準則中還應用了一系列的預估與判斷方法，要應用先進的管理經驗和職業技能以合理的確定相關的工作事項。同時，在收入確定、重大變更等方面，都會給房地產企業的會計信息披露產生直接的影響，需要提起足夠的重視。房地產企業在日常的經營管理中，必須要做好各項會計信息的披露，使得信息具備完善性，必須以估計或者根據時段確認收入的方式來進行企業盈余管理，且不能受到形式的限制，要明確各方的責任，嚴格的按照工作流程開展工作，有效的合作，最終可以使得會計信息更加的真實與準確，反映出企業的實際情況[5]。

4結束語

新收入準則和實施是當前我國會計改革的重要部分，可以全面的提升會計信息的質量水平，真實反映出企業的經營狀況，使得我國市場經濟發展更加規范化，推動社會的穩定發展。

參考文獻

[1]劉思彤.新修訂收入準則對房地產企業和建筑企業的影響研究[J].現代經濟信息，2018（24）：262.

[2]蔣華.例析新收入準則中“可變對價”相關規定[J].國際商務財會，2018（9）：37-41.

[3]鄭珺，劉夢琴，楊娟.新收入準則下的職業判斷與會計收入確認———基于碧桂園的案例分析[J].中國注冊會計師，2018（7）：91-95.

[4]景怡然.房地產開發企業收入確認方法研究[D].北京交通大學，2018.

[5]韓亞東.新收入準則變化及影響[J].國際商務財會，2018（10）：20-24.

作者:康光文 單位:保利（成都）實業有限公司