歷史文化商業街區商業業態研究

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一、概況與方法

1.區域概況。歷史文化街區是指經省、自治區、直轄市人民政府核定公布的保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌，并有一定規模的區域3。南京市老門東歷史街區位于南京夫子廟箍桶巷南側一帶，以箍桶巷為中軸，包含三條營、中營、邊營等街巷，構成占地約15萬平方米的歷史街區。自三國時期出現聚落以來，老門東一直商賈云集、人文薈萃，是江南商業及居住最發達的地區之一，明代以后老門東因商貿和手工業集聚，成為城市重要的經濟中心4?，F老門東歷史街區按照明清傳統樣式復建，力求再現老城南原貌。2.數據與方法。本文數據來源于現場問卷發放、實地調查訪談等。結合城市社會學、環境行為學，運用經濟學的理論，梳理歷史街區商業體系結構的研究成果。實地走訪經營者、游客和附近居民，通過對歷史街區的商業調查，運用歸納分析的研究方法，得出歷史街區內部業態特征情況，找出相關問題出現的原因。

二、老門東歷史街區商業業態研究

1.老門東歷史街區內商戶構成。歷史街區往往要營造富有地方特色和歷史傳承記憶的感覺，老門東也遵循這個理論，在整個街區氛圍的烘托上也給人一種高雅，安靜的感覺。經過筆者調查老門東歷史街的商業業態為：居住體驗，精致美食，精品零售，文藝展演，藝術市集，民俗工藝。主街上開設有韓復興，城南舊影，行走南京等民俗傳承商店；德云社等文化娛樂：另有酒店，餐館等配套。2.老門東歷史街區內商家經營情況。街區內店家經營著多種商業，營利能力差異較大，但其存在同質化趨勢。相似的民俗文化商店，相似氛圍咖啡廳，較小入戶空間等。調查發現，歷史街區盈利的商家有：花跡酒店，燒餅鋪，糖人等。但街區內有一半的經營者表示其存在虧損，各種業態都有，主要集中于酒吧咖啡廳，茶館和一些茶具工作坊。虧損程度也隨距離入口的遠近增加而增加，有的商家略微虧損，但還能堅持，有的商家則入不敷出準備撤出。

三、老門東歷史街區商業發展問題與應對

1.實體店鋪的虧損。實體店鋪商業業態多是高成本，高定價。街區內的實體店鋪租金在有補貼的情況下為3至6元每平米每天，沒有補貼的情況下是6至15每平米每天，隨面積大小和距離入口的距離而定。以幽蘭軒酒吧為例，約200平米的營業面積，每個月的租金為5萬元，達到了8.4元每天每平米。幽蘭軒酒吧的經營者表示其狀況不理想，幽蘭軒是第一批進來的商家，但生意并未隨時間而改善，近兩年虧損嚴重。由于經營成本壓力，倘若生意一直這么淡下去，街區不加大宣傳，或者無法擴大客源的情況下，酒吧經營者表示要撤離街區。2.流動攤位的虧損。歷史文化街區都會有大量的流動攤位存在，所出售的特色商品可以起到聚集人流，成為焦點的作用。流動攤位經營好可形成良性的循環，為街區增加人氣收益，提升街區知名度。但老門東歷史街區的流動攤位管理松散，經營狀況不佳。根據筆者調研所得，大部分流動攤位都在虧損。游客除了在剪紙和糖人攤位前有所停留，其他攤位基本上一帶而過，流動攤位的租金偏高，均價為4000元每月，但收益并不穩定，且有淡季和雨天的虧損，若是合伙經營則虧損更加明顯。老門東歷史街區內對流動攤位的服務對象定位模糊，放任其自流發展。既沒有向游客展示南京特色商品和特色文化，也沒有向周邊居民提供休閑娛樂的產品，加深了流動攤位千篇一律之感；二是沒有形成熱鬧的購買氛圍，無法形成眼球經濟。流動攤位的活力缺乏是街區內商家經營窘境的一個縮影。3.歷史街區商業服務定位不清。根據前期宣傳定位，老門東位于城南商圈，人聲鼎沸，商業輻射強勁，釋放經濟文化“雙核優勢”，力促老城南風光再現。老門東歷史街區內部的商家也普遍定位為高端雅商業。酒吧和咖啡廳的人均消費超過100，普通的流動攤位，每件商品的定價都超過10元。單價提高可以提升街區的整體消費，但除了游客經濟外，很難吸引周邊居民的購買。在整理與周邊居民的聊天訪談中，周邊居民認為，優秀的歷史街區需要培育，這個過程可以是5至10年，但如果不能加快施工進度，會導致先進來的商家賠的血本無歸。4.老門東歷史街區商業發展問題的應對。通過多種渠道加大對老門東歷史街區的宣傳力度，擴大老門東歷史街區知名度。借助具有代表性的節慶活動，例如秦淮燈會，將其融入該項節慶活動之中，引入客流。借助自媒體客戶端，融合打造線上線下場景融合，提出宣傳口號，打通宣傳通道，進行精準宣傳；另一方面，擴大商家經營業態，業態服務于多種消費群體，增加周邊居民到老門東歷史街區消費的意愿。政府在財政允許的情況下，歷史街區內民俗傳承的商業經營者補助，使其商品價格可以下調，更接地氣。另外，對于地處于南京老城南這個歷來人煙密集，商賈繁華的地理位置來說，不僅要白領生意，也要服務大眾，吸引周邊社區的人進來消費；最后，街區管理部門可以考慮還地于民。在公共活動區域騰出空間區域，給周邊居民一塊活動場地，使其白天可以休閑游憩，夜間可以跳舞健身，此舉既增加了人氣，也貼近了周邊社區生活，是兩全其美的事情。

四、結論與展望

綜上所述，老門東歷史街區內的多種商業業態，因為經營定位模糊，定價過高導致普遍虧損。面對該情況，管理者需要加大對街區的宣傳力度，擴大客源，另外增加對商家經營的扶持力度，建立與周邊社區聯系，提高周邊居民消費意愿，讓老門東歷史街區變得更親民，更有活力。周邊的商業經營者也能從老門東歷史街區這里獲得客源，提高收入。在歷史街區的更新改造中，根植社區，服務周邊，是讓其煥發活力，融入生活的選擇。

作者:李秋元 單位:南京林業大學風景園林學院