農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路

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一、“最高院合同糾紛典型案例(5)”引發(fā)的思考

(一)案情簡(jiǎn)介

2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會(huì)收回，同時(shí)將安置房作為補(bǔ)償給了張守忠。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無(wú)果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請(qǐng)求法院令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，責(zé)令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基地款并賠償損失。

(二)相關(guān)案例評(píng)釋

最高人民法院以此為典型案例頗具爭(zhēng)議。最高人民法院以此案例欲最終確認(rèn)宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫(huà)家村”③案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來(lái)關(guān)于宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫(huà)家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買(mǎi)賣(mài)行為涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無(wú)法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買(mǎi)賣(mài)合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)屬于非法買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)屬無(wú)效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力?？偨Y(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買(mǎi)賣(mài)合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。在筆者看來(lái)，這類(lèi)的判決讓農(nóng)村宅基地負(fù)載了過(guò)于沉重的使命和負(fù)擔(dān)，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類(lèi)合同的效力。下文就將針對(duì)宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，進(jìn)行敘述分析。

二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境

(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制

我國(guó)實(shí)行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱(chēng)之為宅基地使用權(quán)。顯而易見(jiàn)，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只享有對(duì)宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營(yíng)管理的主體分離之二元構(gòu)造。乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時(shí)又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實(shí)則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國(guó)家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件中也做出類(lèi)似規(guī)定②?，F(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過(guò)申請(qǐng)獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。只要向村委會(huì)提出申請(qǐng)并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費(fèi)取得宅基地使用權(quán)，故同為一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒(méi)有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買(mǎi)農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購(gòu)。法律法規(guī)對(duì)宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。

(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺

依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測(cè)出，國(guó)家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國(guó)家在流轉(zhuǎn)問(wèn)題上又堅(jiān)持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來(lái)看，房地一體的事實(shí)狀態(tài)必然導(dǎo)致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國(guó)本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對(duì)農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱(chēng)為自主的所有權(quán)。據(jù)此，且不說(shuō)法律對(duì)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國(guó)家開(kāi)放了這個(gè)交易市場(chǎng)，農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動(dòng)要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力，買(mǎi)賣(mài)合同面臨被架空的法律風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)困境。房地一致的原則雖然簡(jiǎn)化了法律技術(shù)上的操作，但同時(shí)也犧牲了農(nóng)宅主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利和市場(chǎng)交易的自由，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無(wú)有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。

三、法律困境的原因分析

(一)家父主義的理論思維

1.生活保障論。宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認(rèn)為是中國(guó)農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權(quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個(gè)身份權(quán)利，有司法者認(rèn)為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外，是為了保護(hù)本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)主體應(yīng)受?chē)?yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的③。于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會(huì)保障本應(yīng)是國(guó)家責(zé)任，現(xiàn)今國(guó)家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護(hù)農(nóng)民利益，這種國(guó)家責(zé)任個(gè)人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫(huà)面已漸漸成為歷史的回憶，一時(shí)從“面朝黃土背朝天”過(guò)渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶(hù)的長(zhǎng)居之所，此時(shí)對(duì)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開(kāi)放農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，將會(huì)使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，甚至?xí)虼嗽斐赊r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的瓦解，導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)的動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)宅基地的管理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在沖突或矛盾，承認(rèn)宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不影響國(guó)家對(duì)集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過(guò)申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序:村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門(mén)審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒(méi)有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶(hù)一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請(qǐng)宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無(wú)償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無(wú)依據(jù)，也無(wú)必要。

(二)房地一體的司法混亂

土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國(guó)的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨(dú)立。同時(shí)，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間;另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無(wú)權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問(wèn)題，因而對(duì)法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。

四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)

(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋

1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成。根據(jù)《民通意見(jiàn)》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問(wèn)題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問(wèn)題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對(duì)其所占宅基地對(duì)應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問(wèn)題［1］(P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問(wèn)題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式。基于此的債權(quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無(wú)償”之劃分:前者往往為租賃關(guān)系，后者對(duì)應(yīng)于無(wú)償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問(wèn)題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類(lèi)別進(jìn)行規(guī)定［3］。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［4］(P38－47)。推定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國(guó)大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣(mài)人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系①，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語(yǔ)，所以將土地租賃權(quán)引入中國(guó)的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認(rèn)為強(qiáng)化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買(mǎi)賣(mài)一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個(gè)獨(dú)立地位，對(duì)于中國(guó)房地一體但權(quán)屬各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)框架來(lái)說(shuō)，實(shí)屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓?zhuān)医ㄖ镏袡?quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國(guó)法律制度中的地位相近似，可見(jiàn)在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對(duì)土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念———土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達(dá)成的對(duì)土地的“利益平衡”，是一種通過(guò)協(xié)商達(dá)成的債權(quán)合意。倘若參見(jiàn)這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無(wú)妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來(lái)說(shuō)，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對(duì)該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，土地債權(quán)的介入對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力分離做出很好的解釋。

(二)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定

1.合同有效的合法性。對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)擎?zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國(guó)家政策的。然而，就此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的，筆者實(shí)難贊同。一方面，國(guó)土資源部的意見(jiàn)以及國(guó)務(wù)院的決定和通知，其效力層級(jí)過(guò)低，不屬于認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)范。誠(chéng)然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認(rèn)定合同無(wú)效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效事由，就應(yīng)當(dāng)肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則如前所述，實(shí)踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買(mǎi)賣(mài)合同多數(shù)被宣布無(wú)效。論其功能，法庭的裁判具有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無(wú)效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無(wú)效的判定相當(dāng)于肯定出賣(mài)人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣(mài)后市場(chǎng)發(fā)生情勢(shì)變動(dòng)，賣(mài)方再以房屋不可買(mǎi)賣(mài)為名，以房?jī)r(jià)上漲利益有損為實(shí)，主張合同無(wú)效的話，試問(wèn)，這樣違反誠(chéng)實(shí)信用、擾亂交易秩序的行為豈能被容忍?故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的誠(chéng)信與公平，筆者強(qiáng)調(diào)以誠(chéng)實(shí)信用原則為據(jù)，倡導(dǎo)肯定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠(chéng)信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無(wú)效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當(dāng)事人自由決定。未置可否，合同相對(duì)人享有一定程度的自主權(quán)利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同，法律上有什么理由對(duì)其否認(rèn)呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被肯定，這既是對(duì)私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。(3)維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)開(kāi)放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場(chǎng)，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說(shuō)宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴(lài)以生存的所在，國(guó)家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶(hù)對(duì)農(nóng)村宅基地的侵占，國(guó)家及行政機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地之肆意掠奪才是對(duì)農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實(shí)必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對(duì)于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無(wú)法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣(mài)房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬(wàn)不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對(duì)農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國(guó)家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)草案。草案的出臺(tái)讓無(wú)數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶(hù)看到曙光，也使筆者之見(jiàn)有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問(wèn)題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買(mǎi)房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類(lèi)似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問(wèn)題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說(shuō)出賣(mài)農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問(wèn)題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對(duì)宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場(chǎng)買(mǎi)方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買(mǎi)方需求，并且有供有需的買(mǎi)賣(mài)之勢(shì)日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場(chǎng)調(diào)整，承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。

作者:張文 單位:華僑大學(xué)

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