土地價值構成與土地交易政策透析

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摘要：對于國有劃撥土地，存在一種觀點，認為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現單位或企業的生產服務功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發成本，正是這些成本構成了劃撥土地的價值基礎。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發成本構成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構成是土地取得成本。

關鍵字：土地價值土地交易土地政策

一、土地資源總價值觀

土地資源的功能除了在目前市場上能得到價值體現的人類生產生活的空間支撐和糧食礦產資源的生產功能外，還有許多不是直接被當代人類利用，但對人類社會的可持續發展有著非常重要的功能。從土地資源的直接使用功能和非直接使用功能出發，本文借助資源環境經濟學理論提出的資源的總價值理論，將土地資源的價值分為使用價值和非使用價值。使用價值是指土地資源被使用時，滿足某種需要或偏好的能力，它包括直接使用價值、間接使用價值和選擇價值。

二、劃撥用地的價值構成

在對劃撥土地使用權評估時最常用的是基準地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構成，首先需要了解基準地價的價值構成。根據國土資源部對城市基準地價內涵的統一規定，即各土地級別或均質區域內的，“五通一平”土地開發程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權的平均價格。基準地價法是根據各個城市和地區確定的城市基準價格，通過對不同類別和級別的基準地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。

三、土地的價值不在土地而在項目

在采訪中，省國土廳有關人士表示，目前海南已近進入國際旅游島時代，海南省的土地項目成為全國乃至全球的焦點。今年年初，海南房價飆升，省政府的宏觀調控首先就體現在土地政策上，可見土地的重要性和關鍵性。對于當前的土地交易，特別是商業性住宅用地，國土部門的審批是相當嚴謹的。為了保證我們國際旅游島寶貴的土地資源的價值得到應有的體現，對土地項目的審查考核就顯得更尤為總要了，因為“土地價值不在土地本身，而在項目。”

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