關于司法拍賣房的限購問題研究

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一、限購令的出現及司法拍賣的概述

(一)限購令的出現及作用

改革開放以來，我國經濟發展迅猛，人民生活水平顯著提高，大量人口涌入城市，為城市帶來日新月異的變化的同時，人們對于擁有一處自己的居所也有迫切的需求。但房價飆漲，泡沫經濟嚴重，開發商們和投機者們在其中謀取暴利，而中低收入者們卻難“安得廣廈，風雨不動安如山”了。因此，國家從2008年開始，宏觀調控政策不斷，特別是2010年4月30日出臺的“國十條”實施細則中明確提出:“自本通知之日起，暫定同一購房家庭只能在本市購買一套商品住房”。盡管“限購令”的頒布實施，引發了廣泛的社會爭議，開發商、專家、學者之間的爭論激烈不休，但不得不說，它的出現可以有效的打擊投機購房的行為，在穩定住房價格方面發揮了一定作用。所產生的直接效果，就是房地產交易市場中的商品房交易量的快速降低，房價同時也呈現著降低的趨勢。

(二)司法拍賣的概述

司法拍賣，是指當被執行人逾期不履行義務，人民法院會對查封、扣押、凍結的被執行人財產，依法強制以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，并用所得金額清償債務的執行行為。但在法院實際執行過程中，卻是出現了相當多的問題，在本文，就只探究拍賣過程及之后過戶的問題。

1．串標、圍標的屢屢發生

由于我國現行的法律以及司法解釋，較少涉及到拍賣公司的交易活動，和對競買人的行為的限制。因此，拍賣公司及競買者通過這一漏洞，肆意操作司法拍賣房，以達到利益最大化。拍賣公司不積極宣傳拍賣活動，在得到拍賣權之后，消極對待流拍，采用故意泄露競買人信息的方式，有的拍賣公司為了私利甚至通過向競買人提供虛假信息等方式，實現圍標、串標。而競買人，只要在拍賣成交后，在限制時間內交付價款，伙同拍賣公司勾結串通，私下討價還價，便可以獲得一套低于市場價的住房。在順利過戶之后，又馬上把這套住房放到二手市場交易套現得利，很快就能從中獲得高額利潤。

2．“假訴訟，真買賣”

因為司法拍賣沒有限購的問題，對于有些沒有資格在本地買房或者為了孩子想再購買一套“學區房”的人，便鉆了空子。首先，房屋擁有者和購房者之間簽訂假的欠款協議，然后由購房人以惡意欠款的名義告上法院，勝訴后法院就開始著手拍賣事項，當出現流拍的情況后，法院會根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十九條的規定:拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。實現以物抵債后，購房方就順利取得房產證，同時也能夠繞開限購令了。

二、司法拍賣房的不限購現象

司法拍賣的本質是為了保障債權人的債權，維護當事人的合法權益。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第244條的規定:當被執行人未按執行通知履行法律文書規定的義務的時候，人民法院就有權查封、扣押、凍結、拍賣或變賣被執行人應當履行義務部分的財產。

(一)司法拍賣房不限購成為吸引點

司法強制拍賣房，不受限購令限制，不限購房次數，不限貸款次數。

(二)購買資質審查是漏洞

經一中院執行法官介紹了解到，法院只是作為委托人，對競買人的資質是根本沒有權利去審查的，如果要求法院在執行中去審查購房人的房屋所有狀況、個人社保交稅記錄、戶籍狀況等，從技術角度看，目前是不可能實現的，因為這些系統現在并沒有全部與法院聯網。

(三)法院法令為過戶提供便利

曾有公民對司法拍賣的房屋有顧慮，根據《民事訴訟法》規定，法院在確認拍賣完成后，人民法院便給競買人出具一份《裁定書》、一份《協助執行通知書》，同時向有關單位發出協助執行通知。就意味著強制過戶，而對于房地產交易中心都是會配合辦理過戶手續，發放房產證。在現行的房地產調控政策中限制的對象也只是以常規新房、二手房交易途徑購買的人群。對于司法拍賣，房管部門卻只能負責辦理過戶手續及新的房產證這最后一步，對其中有很多沒辦法掌控。這就是讓法院非常糾結的地方，要是不能執行判決結果，讓司法拍賣順利進行，就無法保護已經勝訴的當事人的利益，清償當事人的債務，但同時也會有游離于政策之外的嫌疑;但要是嚴格按照限購令的要求，就很可能導致參與拍賣的人數下降，會造成流拍，從而對債權人實現權益造成相當的影響。

三、司法拍賣中存在的問題分析

從上面的現象描述來看，我們可以總結出以下兩個問題:

(一)拍賣信息不夠公開，拍賣過程也不夠透明。由于拍賣公司有意的不擴大宣傳，導致可以得知拍賣信息的人群較少，而知道的普通群眾獲得的信息也與實際拍賣的信息不對稱、不及時，想要參與拍賣的人也往往需要通過中介公司的操作，來參與司法競拍活動。這樣就會導致拍賣公司私下可操作性強，使得拍賣房的價格一降再降，同時也降低了人民法院的公信力，讓普通人參與拍賣的可能性下降。

(二)人民法院和房管局之間的信息沒有互通有無。由于人民法院沒有審查購房人的房屋所有權信息等的資格，而房管局方面，也沒有權力可以否認司法拍賣房的《裁定書》和《協助執行通知書》的強制力，這就導致了很多“房蟲”們利用這個漏洞，自由的在限購令的縫隙中鉆來鉆去。

四、解決方法的幾種探索

(一)淘寶司法拍賣的可行性。浙江省高院通過淘寶網的技術操作，從這個亞洲最大的網絡銷售平臺開展司法拍賣。在淘寶網的首頁相當明顯的位置就可以看到“司法拍賣”入口，進入頁面，排版也很人性化，不僅有“標的物類型”可選擇，還有“標的物所在地”可供篩選。也把拍賣流程以圖表方式呈現，可以說給司法拍賣的順利進行提供了很大便利。在2014年雙12當天，中國網民甚至可以競拍海外房產，可見司法拍賣的強大。將司法拍賣中的全部細節都放在上億網民的陽光監督之下，真正實現了拍賣的信息全公開，切斷了其中的灰色利益鏈，實現“權”和“利”的分離。

(二)盡快建立法院和房管局之間的信息聯網平臺。信息聯網平臺的建立，關鍵在于各部門的協調合作，方便在拍賣前對競拍者進行購房資格審核。這樣盡管有法院出具的《裁定書》和《協助執行通知書》時，房管中心也可在執行前有權利對競拍所得者進行購房資格審核的權利。方便房管局和法院及時互通有無，信息共享。對于已擁有房產者可以采取比如說提高購置稅、契稅等措施，增強各部門之間的協調合作。

(三)人民法院應認真審查被執行拍賣人和競拍所得者之間的債務糾紛問題，特別對于存在債務糾紛問題的，進行嚴格的關系審查，預防債權人和債務人之間有協定房產抵債存在的可能性。剛開始的時候可以采用先讓競拍者填一份債務承諾書，然后進行形式審查。慢慢發展成熟以后，法院可以進行實質審查被執行拍賣人和競拍者之間是否存在債務糾紛，具體操作是，可以聯系被執行拍賣人和競拍成功者雙方的居所地或者主要營業機構所在地的法院和仲裁委員會，調查兩者之間是否債務糾紛。同時，也鼓勵其他競拍者揭發這種債務糾紛，維護司法拍賣的秩序，保證司法拍賣的公正。

作者:蔣溪 李婕 李雪菁 單位:廣西民族大學相思湖學院