房地產(chǎn)市場監(jiān)管效果分析

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1房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管的必要性

1.1房地產(chǎn)市場存在壟斷性。由于房地產(chǎn)的性質(zhì)，房地產(chǎn)市場具有一定的壟斷性。房子一旦建立就很難進(jìn)行移動，而且房子由于樓層、朝向和地理位置等的不同，在出售時面對的人群就不同。并且房地產(chǎn)市場存在著很大的壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)中成本很大，需要較長的時間才能回收，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金也提出了一定的要求，所以只有部分企業(yè)能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。因此在這樣的環(huán)境下那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)就容易形成壟斷，壟斷則不利于市場的進(jìn)一步發(fā)展。再加上土地是由政府控制的，還有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房都是要政府控制，所以說政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)管是十分有必要的，政府監(jiān)管能夠避免壟斷競爭，保護(hù)消費者的合法權(quán)益，推動房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。1.2房地產(chǎn)交易存在信息不對稱的情況。在房地產(chǎn)市場中存在著嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，這種信息不對稱使得房地產(chǎn)交易過程中，消費者容易遭受損失。上文介紹中，房地產(chǎn)市場具有一定的經(jīng)濟(jì)壁壘，能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，資金力量都是比較雄厚，這些企業(yè)的信息渠道一般比較廣，能夠了解到較多的房地產(chǎn)市場信息，并且他們能夠清楚地知道房子的質(zhì)量和其他的一些附加價值。相比于開發(fā)商來說，購買者一般沒有能力也沒有精力了解到更多的房產(chǎn)信息，一般就是通過銷售者的介紹，然后從地理位置、價格、樓層等方面進(jìn)行自己的比對，掌握的信息資源過少。這種信息不對稱現(xiàn)象就會相應(yīng)的提高出售者的議價能力和降低消費者的議價能力。同時信息的不對稱性會降低市場的流動。政府有必要進(jìn)行市場監(jiān)管，來擴(kuò)大市場流通和維護(hù)消費者的合法權(quán)益。1.3房地產(chǎn)市場存在滯后性。相比于其他的經(jīng)濟(jì)市場，房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)形勢的反應(yīng)不夠敏感。總體上來說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與經(jīng)濟(jì)的總體形勢是同向的，但是由于房地產(chǎn)市場本身具有一定的壟斷性，因此對經(jīng)濟(jì)趨勢反應(yīng)不敏感，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑時，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑幅度往往低于整體的下滑幅度。1.4影響范圍的區(qū)域性。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有很強的地域性，比如說食品在一個地方需求不平衡時，很容易就可以從其他的區(qū)域引入糧食，通過與其他區(qū)域的調(diào)劑來實現(xiàn)市場的一種平衡。但是對于房地產(chǎn)來說，很難通過與其他區(qū)域市場的一種協(xié)調(diào)來實現(xiàn)某個建筑節(jié)能地區(qū)的市場平衡，就當(dāng)前來說，一些繁華都市的房子就處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，但是在一些小的縣城房子就處于供大于求，但是還能進(jìn)行房子的移動來實現(xiàn)市場的平衡。所以說房地產(chǎn)市場不同的區(qū)域，由于市場供求的不同，價格會存在很大的差異，而且很難通過區(qū)域調(diào)劑來達(dá)到一定的平衡。

2房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管存在的問題

2.1監(jiān)管機構(gòu)眾多，監(jiān)管效力分散。在我們國家對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的部門很多，中央層面的房地產(chǎn)監(jiān)管部門主要是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，對住房監(jiān)管的各種政策都是由這些部門共同制定的。地方層面的房地產(chǎn)監(jiān)管部門更多，比如說住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房地產(chǎn)市場監(jiān)管局等，這些不同的部門在對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的時候可能就會存在一些溝通不好的情況，這樣他們在對房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管的時候就很容易出現(xiàn)問題，一旦出現(xiàn)問題，將會對消費者的合法權(quán)益造成一定程度的影響。這樣來說這些錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)監(jiān)管部門要想開展好工作就要實時溝通，這樣各個部門之間才能更好的工作，保證房地產(chǎn)監(jiān)管的有效進(jìn)行。2.2房地產(chǎn)市場監(jiān)管缺乏法律依據(jù)。我們國家的房地產(chǎn)事業(yè)在近幾年的發(fā)展很快，相關(guān)的法律法規(guī)也在不斷的發(fā)展和完善，但是在房地產(chǎn)的監(jiān)管過程中還是存在很多的問題，這些問題沒有對應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù)，這樣在處理這些問題的時候就很困難。除了這方面的問題，還有就是相關(guān)的部門在進(jìn)行房地產(chǎn)監(jiān)管的時候沒有按照相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行，這樣房地產(chǎn)監(jiān)管的過程中就存在很多的不合理之處，對人們的合法權(quán)益造成一定程度的損害，不利于房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。2.3保障房建設(shè)推進(jìn)緩慢。近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們國家很多城市的房價不斷上漲，這樣很多的低收入人群在買房子的時候就顯得很吃力。如何解決這樣的矛盾就成了我們政府關(guān)心的問題，保障房建設(shè)的推行就是針對這方面的有利策略，這個策略的推行也在很大程度上改善了低收入家庭的住房問題，但是我們國家的很多地區(qū)的保障房的建設(shè)推進(jìn)速度緩慢，這樣的現(xiàn)象是經(jīng)常存在的。這樣的現(xiàn)象的出現(xiàn)就給很多的低收入家庭的住房帶來了問題，他們在很多的地方買不到房子，不能有一個安穩(wěn)的居住地，這樣不利于社會的安定和人們的安居樂業(yè)，所以說保障房建設(shè)的推進(jìn)是必須的，這樣我們才能在最大限度上保證低收入家庭的住房問題。

3提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管效果的策略

3.1發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管作用。我國房地產(chǎn)行業(yè)中具有很多的行業(yè)協(xié)會，但是這些協(xié)會一般是依附于當(dāng)前的地方政府，使得這些協(xié)會失去了本身應(yīng)該具有的作用。因此，要實行有效的監(jiān)管就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)管作用，政府要將一定的權(quán)力進(jìn)行下放，由行業(yè)協(xié)會中的成員進(jìn)行協(xié)議約定，并嚴(yán)格按照協(xié)議約定辦事，不同的行業(yè)協(xié)會時間進(jìn)行相互的監(jiān)督。3.2采取宏觀調(diào)控的政策手段。政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)管時可以采用宏觀調(diào)控的政策手段。宏觀調(diào)控的政策手段具體是指，政府應(yīng)該采取一定的政策手段來嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場中的哄抬價格、炒作銷售等行為。在進(jìn)行宏觀監(jiān)管時，政府要進(jìn)行市場區(qū)分，將房地產(chǎn)容易上升的區(qū)域作為監(jiān)管的重點，加大對此區(qū)域市場內(nèi)房地產(chǎn)流動情況的監(jiān)控。3.3提高信息披露度。當(dāng)前在房地產(chǎn)市場中存在著嚴(yán)重的信息不對稱的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了消費者的合法權(quán)益。當(dāng)前房地產(chǎn)市場中的很多信息存在著不對稱，價格信息、質(zhì)量信息、企業(yè)信息等，企業(yè)應(yīng)該提高信息的披露度，建立一定的信息披露機制。政府要提高房地產(chǎn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格禁止一些不符合要求的房地產(chǎn)進(jìn)入市場。在房產(chǎn)銷售時，政府要采取一定的政策使開發(fā)商能夠向客戶披露更多的信息，提高消費者在購買房產(chǎn)時的議價能力。同時，政府要提高消費者辨識信息的能力，在進(jìn)行買房簽約時，購房者要將開發(fā)商之間保證過的信息一并寫入合同，防止開發(fā)商欺詐行為。3.4對房地產(chǎn)價格進(jìn)行監(jiān)管。房地產(chǎn)市場價格的確定關(guān)系著人們是否能買得起房子，所以說政府要對這方面進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，這樣我們才能保證房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，也才能保證廣大的人民可以買得起住房，這樣才有利人民的安定和社會的健康發(fā)展。這樣政府就要對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行監(jiān)管，把房地產(chǎn)的價格限制在合理的范圍內(nèi)，這樣對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和社會的發(fā)展來說很重要的，圖1是某段時期各部位對樓市價格限制的措施。3.5規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的的經(jīng)營行為。現(xiàn)在我們國家很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房的時候經(jīng)常采取不正常的手段來謀取利益，這樣的行為對消費者來說是很不公平的。很多的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房的時候經(jīng)常主動違約，這樣做的目的就是賣出更好的價格，這樣他們支付給消費者一定的違約金之后就可以賣出更高的價格，最終還是消費者的權(quán)益受到損害。因此，我們要不斷對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督和規(guī)范，這樣我們才能在最大程度上保證開發(fā)商行為的合法性。

4總結(jié)

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場中存在著一系列的弊端，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的合法權(quán)益，為此我國政府必須要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)管要設(shè)立一定的目標(biāo)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行監(jiān)管，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，提高市場信息的披露程度，保護(hù)消費者的合法權(quán)益。本文有關(guān)于市場監(jiān)管的相關(guān)建議都是具有一定的目的基礎(chǔ)上提出的，為此政府要出臺相關(guān)的政策保證房地產(chǎn)市場的正常運行。

參考文獻(xiàn)

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作者:梁禮松 單位:昭平縣房地產(chǎn)管理所