房產監管論文：小議成品房監管體制的缺陷

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本文作者：白冬梅工作單位：三江學院

我國成品住房的發展沿革

在我國商品房交付存在毛坯房與成品房兩種類型并存的狀態。過去之所以會出現毛坯房，主要是福利分房時代的產物。當時，房屋的建造成本均由國家承擔，限于財力，國家不可能給所有房屋都裝修。當時，一級、二級房屋的交房標準都是水泥地面、水泥墻裙。隨著人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求也逐漸提高。雖然當時分到手的房子產權并不屬于自己，但人們通常會在拿到房子之后，打掉原先的水泥墻裙、水泥地面等，重新裝修。后來，有人提出干脆以毛坯房交房，以免造成浪費。在福利分房的制度取消之后，這種以“毛坯房”交易的習慣卻沿襲下來，這造就了今天毛坯房占領大部分商品房市場的現狀。上世紀九十年代，伴隨著我國住房制度的逐漸改革，市場逐漸認識到了發展“成品房”的重要性。1994年，原建設部印發了《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》，其目的是“為了滿足住戶對住房再裝飾的要求，克服由于家庭裝飾管理薄弱造成的房屋結構破壞、影響使用功能、妨礙鄰近居民生活，以及大量浪費等”；1999年國務院辦公廳《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》中提出“加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象”；2002年，為了貫徹《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，建設部又編制了《商品住宅裝修一次到位實施細則》，其根本目的在于“逐步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；規范裝修市場，促使住宅裝修生產從無序走向有序。堅持技術創新和可持續發展的原則，貫徹節能、節水、節材和環保方針，鼓勵開發住宅裝修新材料新部品，帶動相關產業發展，提高效率，縮短工期，保證質量，降低造價”；2008年，住房和城鄉建設部了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，提出“制定出臺相關扶持政策，引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據本地實際，科學規劃，分步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標”。目前，北京成品住房占新建總量的30％、上海約占50％、廣州占70％多，深圳力爭在2010年底前，實現成品住房銷售率100%。成品住房在新建住宅總量中的比例逐漸加大，市場份額正在以每年5%～10%的速度快速增長。成品房主要集中于經濟發達地區的大中城市，尤其集中在北京、上海、廣州等大城市，在一些普通的市、縣、鄉級等中小城鎮里所占比重很小，甚至處于市場空白狀態。以上現狀這是多方面的原因共同決定的：其一，住宅市場上毛坯房已經成為交易主體，由于“路徑依賴”的存在，取消原來的毛坯房以成品住房取代需要一段時間；其二，推廣成品住宅需要相應的政策激勵以及稅收優惠，在目前形勢下，如果沒有優惠政策，消費者購買成品房的成本會大于購買毛坯房；其三，由于缺乏成品住房的質量標準以及相應的監督保障措施，住房的質量尤其是裝修質量難以保證，消費者投訴的情況較多。從市場監督的角度來看，雖然成品住房的發起者是政府部門，但是政府部門在住宅的監督管理上并沒有能走在市場的前列甚至缺位，這也是目前市場上成品住房的投訴尤其是關于裝修的投訴特別多的原因。

成品住房裝修的監管管理體系的缺陷

成品住房雖然提出的已經較長一段時間，但是由于激勵機制以及監督機制等市場監督管理機制缺失，形成了成品住房“裹足不前”的狀況，要形成良好的市場監督管理機制必須建立完整的市場監管體系。在我國，完善的市場監管體系應該是：以政府宏觀調控為基礎，行政執法、行業自律、輿論監督、群眾參與相結合，實施政府主導、多主體分層監管、社會廣泛參與的市場監管模式。其中，政府在市場監管中起主導的作用。良好的監督管理體系需要建立完整的監督管理體制以及配套完善的監督管理制度。前面的內容正是在這樣理念的基礎上，分析了成品住房及其裝飾裝修監督管理的組織機構以及相應管理制度，綜合前文的內容，可以分析得出目前成品住房的監督管理體系存在以下的問題：（1）在組織結構方面。從宏觀角度來看，成品住房及其裝飾裝修的內容應當屬于住房和城鄉建設部及其在各地的組織機構管理，其內部不同的機構負責管理成品住房及其裝修不同環節的內容。例如，房地產開發監管負責房地產企業的資質、市場監督、交易合同等，建筑市場監管負責建筑企業的資質、市場監督、安全質量管理等等。但是對于裝飾裝修環節而言，有的地方存在多頭管理的現象。以江蘇省的組織結構為例，裝飾裝修市場的質量監督由江蘇省建筑工程質量監督總站負責管理，但是同時又存在江蘇省裝飾中心負責裝飾裝修企業資質、質量安全的管理。這樣的情況同樣也存在于其他地方。（2）在制度建設方面。從前文的內容可以得知，現有的法律法規等雖然沒有明確界定是針對半成品住房或者成品住房，但是無論從住房交易、招標投標、質量管理等方面而言，都是以毛坯房為基礎的。現有關于成品住房的交易、招標投標、質量管理的法律法規并不健全。截止到目前為止，只有政府部門的相關的指導性文件和地方出臺的一些關于裝修質量標準，并沒有專門針對成品住房交易、質量管理等方面的制度規定。目前，除重慶市于2008年出臺了《成品住宅裝修工程技術規程》、2010年江蘇省頒布了《成品住房裝修技術標準》外，還沒有針對成品住房的一整套監督管理體系。